2019新房答卷:价格锚定 量创新高 成交总金额增50%!2020咱买谁?

2020-01-07 19:19:11|来源:乐居买房
摘要| 2019年过去了,我们很怀念它。

  2019年过去了,我们很怀念它。

  这一年的北京楼市,“二八法则”凸显。热盘全城买,千人齐“捡漏儿”;冷盘“伤筋动骨”的优惠,才引来问津。

  这一年,限竞、共产的入市,将各区一二手成交价锚定在平稳状态,于是观望了一年的买家和卖家,在年底达成一致,各退一步,将成交量带入新高。

  这一年的限竞红海,对房企的产品力、品牌力进行了严格考验。烈火淬金,精彩纷呈:网红户型不断迭代、客户服务深入人心,带来了“所在区域皆销冠”的中海效应

  盘点近5年的成交数据,我们可以看到“3.17”新政扼住市场高歌猛进的态势,在2016与2017间拉出了断崖式的差距。而被普遍“唱衰”的2019商品房成交金额达3686.55亿元,同比上涨47%,远超2017年和2018年两年

2019北京新房答卷(数据来自克而瑞)

  背后原因何在?

  在北京限购(五年社保、限购两套)、限售(限竞房交易周期5-7年)、共产房&公租房批量入市的前提下,3.17新政前的高温逐渐“退烧”,虚火清,刚需入场。 而在2019北京住宅成交前十中,限竞、共产、纯商品房“三分天下”,其中“刚中至刚”的共产房更是一股不可忽视的力量。

  这张榜单,为低端有保障、中端有供应、高端有市场的愿景交上了满意的答卷。

2019北京新房答卷

  然而,有机构数据显示,2019年北京商品住宅库存达到7.85万套,创下8年来的历史新高。而库存“主力”多为限竞房。近两年限竞房在新房供应中约占70%,累计供应5.87万套,但目前库存仍高达3.38万套,整体去化率只有42%。

  库存居高,2020如何买房?

  直到2019年12月30日,新浪买房群里问的最多的还是:2020,我买不买?

  一天后,规自委7星连出,7块土地中除了1枚共产,其余,无论是通州、大兴,还是城六区的石景山,全部不限价!乐居第一时间跟进,在我们@北京房产 的这条微博下,问题全部变成了:2020,我买谁?

2019北京新房答卷

  所以,我们按照以下提纲,盘盘2019楼市,捋出买房思路~:

  1.挑饭馆,哪儿人多咱选哪儿;买房子,谁是销冠咱买谁

  ——北京住宅成交排行榜-数据来自@地产营销人

  2.新房2019成交,上涨50%,谁在买北京房?

  ——北京成交热力图(前三区排行榜)

  3.短期看政策,中期看货币,长期看市场。

  2020买房人必看政策,以及总结。

  谁是销冠咱买谁

  由于共产房和商办并不是北京大多数买房人的普遍选择,因此,让我们抛除这两种形态来看今年的北京楼市。2019年北京住宅新增供应49168套,同比上涨9%;成交37318套,上涨51%;成交面积498.9万㎡,上涨45%;成交均价53402元/㎡,上涨2%;成交金额2664.23亿元,上涨48%

2019北京新房答卷

  榜单前十中,绝大部分房源已经售罄。尚有尾房可选的,有如下几个楼盘

  中海寰宇天下-占尽天时地利人和。天时:限竞房时代,纯商品房备受青睐;地利:首钢产业园、首都西大门利好加持。人和:石景山本区内置业改善需求,地缘性很强,基本不跨区,这也是户型、品质都差强人意的远洋山水能长期均价维持在7-10万的原因。

  金府大院-地处南中轴核心要地,享南城利好,靠近新宫地铁站,以五朝皇家园林,匠筑低密城市院落,整合泰禾豪宅领域深厚功力+医疗、教育、文化等全脉资源,备受认可。

  葛洲坝北京紫郡兰园-海淀供应稀缺,翠湖科技园板块自然环境绝佳、产业发展占优、汇集名校。作为其中唯一全洋房社区新盘,无“高低配”,以高品质在诸同质化产品中突围。 

  67855套,谁在买北京新房?

  由数据我们可以看到,2019年北京新房成交额涨超50%,那么,是谁在购买北京的房?从2019北京成交热力图中各区的形势我们可以判断一二。

2019北京新房答卷

  NO.1丰台区:住宅成交6029套,成交面积93.04万㎡,成交均价65085元/㎡,成交金额605.52亿元。

2019北京新房答卷

  2019年丰台区成交金额的问鼎似乎也诠释了这一年年北京楼市的特征——限竞房崛起、顶豪占据半壁江山。一方面,城六区的稀缺地段备受青睐, 丽泽商务区崛起更带动区域;另一方面,高品质高性价比的房源得到市场认可。无论是刚需,还是高端改善型购房人,他们的需求都在2019年的丰台得到了满足。从区域整体住宅成交前十来看,限竞房和豪宅平分秋色,橡树澜湾限竞房、泰禾金府大院、西城天铸限竞房等项目为丰台区贡献大量货值。

  NO.2朝阳区:住宅成交3547套,成交面积91.26万㎡,成交均价62248元/㎡,成交金额568.07亿元。

2019北京新房答卷

  朝阳成交金额排名第一的中海望京府,毗邻阿里巴巴总部的优质位置,加之“产品经理”中海打造的又一“神户型”,让“开盘即罄”的“爆款”现象期期延续,为朝阳精英置业“止渴”,为朝阳市场注入活力。

  以高房价闻名的朝阳区,毫无疑问在三甲中成交套数最少。在限墅令下,北京壹号院、景粼原著、中粮瑞府等一批老牌别墅频现“老墅开花“的现象。此外,中海望京府限竞房、禧瑞春秋限竞房等一批高性价比新房,也在京城楼市掀起了一场轰轰烈烈的置业热潮。

  NO.3大兴区:住宅成交8409套,成交面积97.28万㎡,成交均价46536元/㎡,成交金额452.70亿元。

2019北京新房答卷

  大兴区的跻身无不倚赖于刚需住房的供应,数据显示,2019年,大兴限竞房成交套数位列各区之首,约占限竞房总成交量的30%,包括和悦华锦、中海云熙、大兴金茂悦、中海云筑等热门项目。其中成交套数第一的是中海云熙限竞房,别墅成交套数第一的是中海云筑限竞房。在红海的深度厮杀中,中海用脚投票,用业绩证明实力。今年中海寰宇时代或再次引领楼市潮流。当然,南中轴所形成的优势区位带动的不仅仅是单个项目,更将推动南城整体区域的发展。

  在“房住不炒”的政策要求下,北京楼市平稳发展,在2019限竞房battle纯商品房的时代,刚需、刚改纷纷入市,落袋为安;改善置业者抓住最好时机,择高性价比大盘;高端人群也入手绝版别墅豪宅。各层需求均在新房市场得以满足。

  2020购房指南

  回到年初一口气出的6块不限价地,这是否意味着风向变了?没买限竞,就要扼腕叹息,赶紧凑钱入市是正事儿?也未必。多位房企高管表示,企稳时代,面粉定量、面粉定价、面包定价,环环相扣,谨慎出手最安全。

  2020买房该从哪几方面思考入手?北京新浪乐居结合《首都功能核心区控制性详细规划(街区层面)(2018年—2035年)》(草案),为您的置业提供一份可参考的居住报告。>>点击查看详情

  此外,针对对买房人,结合多方意见,我们还梳理出以下几点建议:

  a.东西城,首都功能核心区,占有资源优势的小区仍然值得买。教育医疗有保障,自住舒服,向外规划不代表空心化。其他区是规划未来,中心区是让现有资源更充沛利用。

  b.中心区外,如果想城区买房,满足本身通勤等诉求后,自住买海淀(低密、产业集中、教育配套)、投资保值看朝阳——闭眼买房、几年翻倍的行情不再,投资诉求就既包含稳步增值的房价,也包含租金回报。“国际朝阳”符合这一诉求。

  c.目前北京刚需总价成交在400w,此价格依然可在丰台购置不错的二手房。参考丽泽发展战略,马家堡、草桥,这些片区,落一套自住的二手房,稳啊老铁。之前也提到了,丰台区是2019新房成交最热区域。

  不过,成交最高,并不意味着区域发展最好,它只和放量有直接关系。这里倒是对房主有个建议,您手里的丰台老破小,建议最近几年换换,因为品质更高的二手房源将在几年后涌入市场。

  d.通州区双限,人群有限。如果符合其购买资格,自然优先选通州(运河>北苑),台湖与副中心关系不大。买台湖只为国贸上班,自住。因为租金同样PK不过朝阳区。

  e.海淀、朝阳、丰台,三个城区说完。预算更少的,考虑这两个区:石景山VS大兴,此刻,城区反而PK不过郊区。当然,同样价格的限竞房,依然选石景山。

  但二手房不同,石景山同品质的次新房,价格几乎是大兴的1.5倍,不如一步到位在大兴。黄村、西红门、高米店,现在一步到位的100-140面积段的次新房,5-7年后,将是这一波70/90需求升级后的追捧对象。

  另一方面,大兴区未来重要税收点:机场(承接国际化诉求)、黄村火车站(承接京津冀一体化)。即使经开区剥离,也足够讲故事。

  2020年,北京楼市更多精彩,我们将与您一同见证。


2019北京新房答卷


热门导购

热门评测

参与讨论 677 我要评论

加入城市买房砍价群,实时讨论购房热点话题!
暂无评论, 您可以发起评论