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  新浪买房群每周都会产生很多问题：北京买哪儿？A和B我买谁？所以我们每周六会推出一档问答集锦，截止本周已经是第57期。岁末尾牙，我们准备了一些Q&A，这其中的数据与畅想，希望能对想置业的您有所帮助。同时，十分期待与您在买房群中（微信搜索：lejuxiaozhidao，加群主微信）交流。

  1）2019，新房成交情况，在过去五年里所处的位置。过去五年成交最高多少，最低多少，分别是哪一年？ 

（数据来源自：克而瑞，截至2019年12月20日）

  众所周知，2016与2017断崖式的差距，来自于3.17新政。自实施以来，伴随限价、共产房等手段，将一二手交易均价锚定在了某一需求线。教改推行至今，又为曾经过热的学区房泻了一波虚火。

  那么，第二个问题来了，2019，为何新房交易额却高于前两年——特别是在公认的楼市大熊市的背景下，这不科学。

  思考这个答案，不妨先想另一个问题：经过限购、限售、限贷这一番操作，如今买新房的人群里，投资客还多不多？

  有的朋友会说：多，尤其地段好的限竞房，哪儿还有地缘客户？全城买限竞。瑞悦府、融府、洺悦苑，开一个光一个，这里肯定不全是自住需求。

  的确。不过在接受限售（限竞房交易周期5-7年）的前提下，这种投资，笔者理解为是老百姓的保值诉求，与助推楼市上扬的炒房团不同——没有哪个炒房团的杠杆可以接受如此长的周期。

  这样之后即可理解，2019年成绩不俗的新房交易额，源自调控退烧后，被调动起的居民购房需求。这其中，包括了自住，也包括自身资产保值的诉求。这其中，“刚中至刚”的共产房也是一股不可忽视的力量。

  来看看截止12月底，北京全年成交项目排行榜：

  北京住宅成交前十中，共产房过半，且前三名依然延续年中数据，被共产房制霸，均价普遍为市场均价的50%-70%，极大保障自住需求。

  从榜单细分看，商品房成交第一名：中海寰宇天下，占尽天时地利人和。天时：限竞房时代，纯商品房备受青睐；地利：首钢产业园、首都西大门利好加持。人和：石景山本区内置业改善需求，地缘性很强，基本不跨区，这也是户型、品质都差强人意的远洋山水能长期均价维持在7-10万的原因。

  2019年截至目前的楼市成交排名，为：低端有保障 中端有供应 高端有市场，交上了一份完美答卷。

拍摄于2019年秋 顺义后沙峪 公园十七区旁

  洋洋洒洒写到这儿，是想告诉买房的朋友们，新浪买房群今年做了上百场活动，见到了形形色色的买房人。结婚、落户、上车求安心，他们的诉求浅显、真实。无论专家怎么算命，这套房子基本覆盖你的需求，就可以出手了。

  这3000多亿成交额的背后，没什么波谲云诡的交易，无非是一个个追求温暖的小家庭。

  3.今年没少被中介朋友的票圈刺激，成交形式忽好忽坏，似乎总能说出故事。真实的全年成交波动是什么样？

  全年成交均价与成交金额基本正相关，稳字当头。数据很诚实，但解读的人或许会撒谎。每一个时间段都有其背景，并不具备煽动全局的资格。比如这张图里，似乎5月大有故事可讲。要么是成交量爆棚，要么是成交均价冰点。

  究其原因：5-6月突然出现的负相关，主要受热门共产房集中推盘影响，如：朝阳区共产房锦安家园，3.7万/㎡、丰台区临铁共产房正商明苑，3.5万/㎡，5月北京楼市整体排名前三，全部被共产房制霸：

  所以踏实买房，不用受异常数据的波动。目前的楼市不存在突如其来的气势如虹。

  4.关于买房，今年最应该关注的政策有哪些？

  11月底，13个区的分区规划和亦庄新城规划正式批复实施（2035），这是买房（尤其新房）朋友们应该认真做的功课。

  （关注公众号：北京买房帮住，回复以下各区关键字，即可弹出对应规划图及详解。如：东西城、丰台、朝阳 等）

  宏观看：

  结合总体规划“四个中心”战略定位，分区规划紧紧围绕优化提升首都功能、疏解非首都功能，解决跨区域和区域内不同地区之间发展不平衡、不充分的问题。

  对买房人，结合多方意见，个人梳理出以下几点：

  a.东西城，首都功能核心区，占有资源优势的小区仍然值得买。教育医疗有保障，自住舒服，向外规划不代表空心化。其他区是规划未来，中心区是让现有资源更充沛利用。

  b.中心区外，如果想城区买房，满足本身通勤等诉求后，自住买海淀（低密、产业集中、教育配套）、投资保值看朝阳——闭眼买房、几年翻倍的行情不再，投资诉求就既包含稳步增值的房价，也包含租金回报。“国际朝阳”符合这一诉求。

  c.目前北京刚需总价成交在400w，此价格依然可在丰台购置不错的二手房。参考丽泽发展战略，马家堡、草桥，这些片区，落一套自住的二手房，稳啊老铁。

  这里特别提一句，丰台区也是2019新房成交最热区域：

  同时，成交最高，并不意味着区域发展最好，它只和放量有直接关系。这里倒是对房主有个建议，您手里的丰台老破小，建议最近几年换换，因为品质更高的二手房源将在几年后涌入市场。

  d.通州区双限，人群有限。如果符合其购买资格，自然优先选通州（运河＞北苑），台湖与副中心关系不大。买台湖只为国贸上班，自住。因为租金同样PK不过朝阳区。

  e.海淀、朝阳、丰台，三个城区说完。预算更少的，考虑这两个区：石景山VS大兴，此刻，城区反而PK不过郊区。当然，同样价格的限竞房，依然选石景山。

  但二手房不同，石景山同品质的次新房，价格几乎是大兴的1.5倍，不如一步到位在大兴。黄村、西红门、高米店，现在一步到位的100-140面积段的次新房，5-7年后，将是这一波70/90需求升级后的追捧对象。

  另一方面，大兴区未来重要税收点：机场（承接国际化诉求）、黄村火车站（承接京津冀一体化）。即使经开区剥离，也足够讲故事。

  5.那么土地市场如何呢？不能只关注面包，不关注面粉。

  上图是过去5年，北京供地情况。

  供需决定价价格，当年的土地供应，会在2年后产生效应。2015-2019年，北京商品住宅用地供应计划持续回落，2019年至今，北京商品住宅用地已供应213.09万平，与年度供地下限差距较大，这点与2015、2016相似。

  但是3.17之前的疯狂却没有到来。这是因为17年共产房入市，18年上半年限竞房入市，造成2018-2019年新房井喷。

  2019共出限竞房14宗，已小于不限价地块（17宗），此差距进一步扩大后，或许会促使观望者入市，加速存量去化。限价对二手房价的制约进一步减小，整体成交价或将上行。参考2015-2017图。

  当然，这也不绝对。面粉的多与少，都由看不见的手去把控，商品房预售制度不变，面粉对面包就有着相当直接的影响。

  突如其来的气势如虹不会出现，但刚需也没有和市场博弈的资格，每平米多1000块，可能情绪的弦又会再绷得紧一些。万事都一样，落袋为安。

2019北京初雪 顺义万科观承的鹿鸣公园

  最后，2020，北京楼市有哪些事儿值得关注？

  这似乎更多应该是业内媒体的聚焦点。不过老实说，如今买房的朋友们中，学霸大有人在。以下这些事儿，您多了解没坏处：

  首先，前11月，剔除商业、办公，北京住宅成交均价创新高（咱先解毒：与当月共产房成交低有关）。

  2020年，在无重大政策前提下，需进一步看限竞房与不限价地块的出让情况。如在现有差距（14:17）基础上继续扩大，不限价地块进一步增多，成交均价会稳中有升。

  具体的项目和事件，咱简单列几个：

  1.一月两场土拍：石景山不限价住宅，以及本月四季青刚挂出的百亿地块，将花落谁家（后者大概率是央企）？

  2. 南五环内，电建限竞房，均价54000，与周边二手房倒挂近6000元，这房预计4月推，据传，南城其他项目几乎为它调整了自己的推盘期。

  3.金融街融御，通州副中心，距离市府最近的纯商品房。静待其开盘吧~

  4.华润石景山地王、中海丰台造甲店，这两块高端住宅将推何种产品。

  5.孙河，楼面价6.9万的恒基地王，联合了地主天恒后，将以何面貌示人？

  6.在媒体已经开始纷纷为限竞房时代“画句号”之时，最受关注的学区限竞：天恒学院里，会有啥动静？

  2020的北京楼市，想想就好玩儿。加入新浪买房群，我们为您传递最新、最全的消息。

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