北京买房帮「住」 请回答2019

2020-01-01 00:34:21|来源:乐居买房
摘要|

  新浪买房群每周都会产生很多问题:北京买哪儿?A和B我买谁?所以我们每周六会推出一档问答集锦,截止本周已经是第57期。岁末尾牙,我们准备了一些Q&A,这其中的数据与畅想,希望能对想置业的您有所帮助。同时,十分期待与您在买房群中(微信搜索:lejuxiaozhidao,加群主微信)交流。

  1)2019,新房成交情况,在过去五年里所处的位置。过去五年成交最高多少,最低多少,分别是哪一年? 

(数据来源自:克而瑞,截至2019年12月20日)(数据来源自:克而瑞,截至2019年12月20日)

  众所周知,2016与2017断崖式的差距,来自于3.17新政。自实施以来,伴随限价、共产房等手段,将一二手交易均价锚定在了某一需求线。教改推行至今,又为曾经过热的学区房泻了一波虚火。

  那么,第二个问题来了,2019,为何新房交易额却高于前两年——特别是在公认的楼市大熊市的背景下,这不科学。

  思考这个答案,不妨先想另一个问题:经过限购、限售、限贷这一番操作,如今买新房的人群里,投资客还多不多?

  有的朋友会说:多,尤其地段好的限竞房,哪儿还有地缘客户?全城买限竞。瑞悦府、融府、洺悦苑,开一个光一个,这里肯定不全是自住需求。

  的确。不过在接受限售(限竞房交易周期5-7年)的前提下,这种投资,笔者理解为是老百姓的保值诉求,与助推楼市上扬的炒房团不同——没有哪个炒房团的杠杆可以接受如此长的周期。

  这样之后即可理解,2019年成绩不俗的新房交易额,源自调控退烧后,被调动起的居民购房需求。这其中,包括了自住,也包括自身资产保值的诉求。这其中,“刚中至刚”的共产房也是一股不可忽视的力量。

  来看看截止12月底,北京全年成交项目排行榜:

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  北京住宅成交前十中,共产房过半,且前三名依然延续年中数据,被共产房制霸,均价普遍为市场均价的50%-70%,极大保障自住需求。

  从榜单细分看,商品房成交第一名:中海寰宇天下,占尽天时地利人和。天时:限竞房时代,纯商品房备受青睐;地利:首钢产业园、首都西大门利好加持。人和:石景山本区内置业改善需求,地缘性很强,基本不跨区,这也是户型、品质都差强人意的远洋山水能长期均价维持在7-10万的原因。

  2019年截至目前的楼市成交排名,为:低端有保障 中端有供应 高端有市场,交上了一份完美答卷。

  

拍摄于2019年秋 顺义后沙峪 公园十七区旁拍摄于2019年秋 顺义后沙峪 公园十七区旁

  洋洋洒洒写到这儿,是想告诉买房的朋友们,新浪买房群今年做了上百场活动,见到了形形色色的买房人。结婚、落户、上车求安心,他们的诉求浅显、真实。无论专家怎么算命,这套房子基本覆盖你的需求,就可以出手了。

  这3000多亿成交额的背后,没什么波谲云诡的交易,无非是一个个追求温暖的小家庭。

  3.今年没少被中介朋友的票圈刺激,成交形式忽好忽坏,似乎总能说出故事。真实的全年成交波动是什么样?

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  全年成交均价与成交金额基本正相关,稳字当头。数据很诚实,但解读的人或许会撒谎。每一个时间段都有其背景,并不具备煽动全局的资格。比如这张图里,似乎5月大有故事可讲。要么是成交量爆棚,要么是成交均价冰点。

  究其原因:5-6月突然出现的负相关,主要受热门共产房集中推盘影响,如:朝阳区共产房锦安家园,3.7万/㎡、丰台区临铁共产房正商明苑,3.5万/㎡,5月北京楼市整体排名前三,全部被共产房制霸:

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  所以踏实买房,不用受异常数据的波动。目前的楼市不存在突如其来的气势如虹。

  4.关于买房,今年最应该关注的政策有哪些?

  11月底,13个区的分区规划和亦庄新城规划正式批复实施(2035),这是买房(尤其新房)朋友们应该认真做的功课。

  (关注公众号:北京买房帮住,回复以下各区关键字,即可弹出对应规划图及详解。如:东西城、丰台、朝阳 等)

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  宏观看:

  结合总体规划“四个中心”战略定位,分区规划紧紧围绕优化提升首都功能、疏解非首都功能,解决跨区域和区域内不同地区之间发展不平衡、不充分的问题。

  对买房人,结合多方意见,个人梳理出以下几点:

  a.东西城,首都功能核心区,占有资源优势的小区仍然值得买。教育医疗有保障,自住舒服,向外规划不代表空心化。其他区是规划未来,中心区是让现有资源更充沛利用。

  b.中心区外,如果想城区买房,满足本身通勤等诉求后,自住买海淀(低密、产业集中、教育配套)、投资保值看朝阳——闭眼买房、几年翻倍的行情不再,投资诉求就既包含稳步增值的房价,也包含租金回报。“国际朝阳”符合这一诉求。

  c.目前北京刚需总价成交在400w,此价格依然可在丰台购置不错的二手房。参考丽泽发展战略,马家堡、草桥,这些片区,落一套自住的二手房,稳啊老铁。

  这里特别提一句,丰台区也是2019新房成交最热区域:

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  同时,成交最高,并不意味着区域发展最好,它只和放量有直接关系。这里倒是对房主有个建议,您手里的丰台老破小,建议最近几年换换,因为品质更高的二手房源将在几年后涌入市场。

  d.通州区双限,人群有限。如果符合其购买资格,自然优先选通州(运河>北苑),台湖与副中心关系不大。买台湖只为国贸上班,自住。因为租金同样PK不过朝阳区。

  e.海淀、朝阳、丰台,三个城区说完。预算更少的,考虑这两个区:石景山VS大兴,此刻,城区反而PK不过郊区。当然,同样价格的限竞房,依然选石景山。

  但二手房不同,石景山同品质的次新房,价格几乎是大兴的1.5倍,不如一步到位在大兴。黄村、西红门、高米店,现在一步到位的100-140面积段的次新房,5-7年后,将是这一波70/90需求升级后的追捧对象。

  另一方面,大兴区未来重要税收点:机场(承接国际化诉求)、黄村火车站(承接京津冀一体化)。即使经开区剥离,也足够讲故事。

  5.那么土地市场如何呢?不能只关注面包,不关注面粉。

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  上图是过去5年,北京供地情况。

  供需决定价价格,当年的土地供应,会在2年后产生效应。2015-2019年,北京商品住宅用地供应计划持续回落,2019年至今,北京商品住宅用地已供应213.09万平,与年度供地下限差距较大,这点与2015、2016相似。

  但是3.17之前的疯狂却没有到来。这是因为17年共产房入市,18年上半年限竞房入市,造成2018-2019年新房井喷。

  2019共出限竞房14宗,已小于不限价地块(17宗),此差距进一步扩大后,或许会促使观望者入市,加速存量去化。限价对二手房价的制约进一步减小,整体成交价或将上行。参考2015-2017图。

  当然,这也不绝对。面粉的多与少,都由看不见的手去把控,商品房预售制度不变,面粉对面包就有着相当直接的影响。

  突如其来的气势如虹不会出现,但刚需也没有和市场博弈的资格,每平米多1000块,可能情绪的弦又会再绷得紧一些。万事都一样,落袋为安。

2019北京初雪 顺义万科观承的鹿鸣公园2019北京初雪 顺义万科观承的鹿鸣公园

  最后,2020,北京楼市有哪些事儿值得关注?

  这似乎更多应该是业内媒体的聚焦点。不过老实说,如今买房的朋友们中,学霸大有人在。以下这些事儿,您多了解没坏处:

  首先,前11月,剔除商业、办公,北京住宅成交均价创新高(咱先解毒:与当月共产房成交低有关)。

  2020年,在无重大政策前提下,需进一步看限竞房与不限价地块的出让情况。如在现有差距(14:17)基础上继续扩大,不限价地块进一步增多,成交均价会稳中有升。

  具体的项目和事件,咱简单列几个:

  1.一月两场土拍:石景山不限价住宅,以及本月四季青刚挂出的百亿地块,将花落谁家(后者大概率是央企)?

  2. 南五环内,电建限竞房,均价54000,与周边二手房倒挂近6000元,这房预计4月推,据传,南城其他项目几乎为它调整了自己的推盘期。

  3.金融街融御,通州副中心,距离市府最近的纯商品房。静待其开盘吧~

  4.华润石景山地王、中海丰台造甲店,这两块高端住宅将推何种产品。

  5.孙河,楼面价6.9万的恒基地王,联合了地主天恒后,将以何面貌示人?

  6.在媒体已经开始纷纷为限竞房时代“画句号”之时,最受关注的学区限竞:天恒学院里,会有啥动静?

  2020的北京楼市,想想就好玩儿。加入新浪买房群,我们为您传递最新、最全的消息。

  编辑团队的微信公众号(小号):北京买房帮住,为啥叫这名?希望通过我们的努力,让买房这件事,话题轻松些,决策容易些~

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