房企销售排名大变、购房者要小心了!

2019-12-02 22:20:45|来源:诸葛找房|作者:诸葛小笙
摘要|

  本文来源于公众号--诸葛找房  

  这两天克尔瑞发布了房企品牌力top100,榜单中不少房企排名变动很大,因此也引发了不少议论。

  再结合房企的销售金额来看,各房企之间的竞争格局和压力都在加剧。

  11月,TOP30房企中有20家房企的单月业绩表现为环比提升。

  其中,碧桂园11月单月实现全口径销售金额860亿元,较上月850亿元的业绩规模进一步提升。

  除此之外,融创11月实现全口径业绩规模665.1亿元,操盘榜排名首次超越万科升至行业TOP3。

  但同时,恒大、保利、新城三家房企则出现下跌之势,另有少数房企目标完成率仍不及80%。

  在调控持续、整体项目去化率不乐观的情况下,不少房企的实力开始有了变动。

  强者恒强的局面很可能会逐渐被打破。

  01、大房企也逃不过

  以往生存压力最大的往往是中小房企。

  据人民法院公告网显示,截至11月26日,房地产开发商的破产数量已经高达455家,平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。

  这个数据比2018年还多了一些,2018年全年破产458家房企,日均1.25家破产。

  虽然破产的400多家房企,在我国90000多家房企面前显得“微不足道”。

  但这不仅仅是简单优胜劣汰的自然规律,极大可能是整个房企大盘子下坡路的开始。

  仔细看破产公告中那400多家房企,不难发现这些房企有一个共性-------大多是不知名的中小房企。

  而去年和今年中小房企频繁的破产足以说明,房地产跟其他大部分行业一样,都会经历由百花齐放走向寡头垄断的过程。

  这在销售数据上也很明显,2019年上半年,销售规模TOP10房企销售总金额为21638.58亿元,已经占到全行业的30.6%,寡头垄断已经颇具雏形。

  除此之外,这些破产房企还有一个共性,那就是这些倒闭的房企中,除了北上广深及部分二线城市有少量破产外,其余90%左右都集中在三四线城市。

  出现上述这两种情况有几个原因:

  1、大房企品牌优势明显,挤压市场,中小房企销售困难,回款能力受阻;

  2、中小房企自身在过去的扩张中杠杆过高,资金压力很大;

  3、中小房企本身的融资能力就有限,如今融资渠道收紧,这就相当于直接切断了这部分企业的现金来源,断了“粮草”。

  尤其是“融资难”的问题,绝对是致命的。

  因为对三四线的中小房企而言,资金周转速度一旦慢下来,就必然增加了资金链断裂的风险。

  严苛的楼市调控下房企想要更好的活下去,就必须要进行转型升级,并转换现有的经营模式。

  但转型升级需要时间和鲜血,中小型企业抵御风险能力差,必然先受波及。

  而与此同时,大房企的日子也不好过,现在这种状况已经从中小房企波及到了大型房企

  02、销售压力空前

  按理说,大型房企早在去年就开始未雨绸缪,再加上融资能力强、融资成本小于中小房企、有品牌口碑销售回血快等好处,面对危机还能挺很长一段时间。

  但事实上为期两年多的楼市调控收紧、银行信贷收紧、海外融资收紧,大型房企也很难从容应对。

  一个很明显的信号是,融C、龙H、恒D等龙头房企均开始进行全员营销,无论是打折、“老带新”,还是鼓励员工内购,都希望能在年末进行一轮抢收。

  有房产的营销总表示:“最近每天都是晚上六七点开始开会,一开就到半夜,整个营销条线都面临巨大压力。”

  即使是整个集团开足马力促销,今年房企的很多内部回款指标完成情况并不理想。

  很多人总觉得房企排名跟自己关系不大,实则随着房企销售压力大增,年底回款指标迫在眉睫,各种回款手段就会层出不穷。

  小笙已经听说有的楼盘为了完成回款指标开始用上了各种招数。

  其中就包括把没有拿到预售证的项目提前给中介或者资金方,让其进行包销,要求提前回款。

  还包括,让购房者在交首付时,提前把契税和公维缴纳。

  而这类房子一定会有相应的大优惠来吸引购房者买单。

  03、购房要小心

  前几天看到一个业主维权的视频,视频中业主拿着销售给的宣传单页当做揭发开发商欺骗业主的佐证,不禁感觉很无力。

  实际上,基本上很多开发商宣传单页都会在不起眼的角落以缩小号字体备注上那句“一切以实物为准”。

  很多购房者去了售楼处非常相信销售,当然也有人非常不信任销售,这两种心态都不好。

  买房时把销售的话奉为圭臬,被各种特价房、买房送家电、送物业费的活动所吸引,再加上售楼处现场营造的火热气氛一推动,合同也不仔细看,直接就签字刷卡的不在少数。

  但日后所买的房屋出了任何问题基本上都是以合同为准,与销售当时的承诺或开发商所展示的精致宽敞样板间关系都不大。

  所以说房企日子不好过的时候,买房更要格外小心,不仅要小心烂尾楼,这在之前《钱开始紧了!这两类买房者需要注意!》一文中也提到过。

  还要小心各类虚假承诺,前段时间的“塑胶人工湖”就是最好的例子,开发商资金紧张,在楼盘建设时难免一再压低成本,最终的结果就是质量参差不齐,承诺敷衍了事。

  当然,还有更重要的,开发商的五证买房前一定要仔细核实,必要时还可以上当地住房建设厅、房屋交易中心等官网进行查询。

  虽然对开发商来说遵守诚信,保障品质是底线,但在开发商钱袋子紧的时候购房,。我们还是最好做好核实工作,以保障自己的权益

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