首付60万 跟千万豪宅做邻居

2019-11-29 05:41:01|来源:乐居买房原创
摘要|

  上周,石景山古城南街诞生了一枚不限价地块。小熏作为一个北城人,对这片儿是没什么概念的。我怎么也想不到,就在这片土地上,相距700米,首付却能从60万飙升到600万.....

  同在一片区域,价格的垂直落差为什么会这么大,小熏带着这个疑问来到了古城南街,打算一探究竟~

首付60万 跟千万豪宅做邻居

 区域几何?

  通常小熏在了解一个区域时,会从“医、食、住、行、学”这五个维度去考量这个区域的宜居程度。

 医

  人难免偶有头疼脑热,相较于“衣”,医疗的时效性(距离)要求更高,更为重要。

  石景山的医疗资源比较丰富,古城附近有石景山医院、解放军301医院、北京大学首钢医院等。

  最近的三甲级医院就是朝阳医院(西院),直线距离不到2km,开车10分钟即达。

  

  享受周末,逛吃必不可少~

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石景山万达广场

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喜隆多购物中心

  最近气温急转直下,两人十指错落相牵,在街上相约漫步这种浪漫的想法终归会被冷空气所打败。这时候家周边有个商场就显得格外必要了,最近的两个商场是万达广场和喜隆多,直线距离不到4km,从古城南街开车去这俩商场耗时10分钟左右。

  京西大悦城也将在2021年开业了,位置就在苹果园交通枢纽,1号线一站地的事儿~

  除以上三个商场之外,古城南街还有两宗商业地块将于下个月12号进行土拍,两宗地块距离几个新项目直线距离都在500m以内,规划建筑面积总计23万平,若后期真能开发成商业综合体,古城南街住户的逛街新去处就有着落了。

 住

  以南街为分界线,以东是大量的老居民区,住户基数大、生活氛围浓。

  由于老居民区建成年代很早,从名字再到外立面观感都透着股浓浓的年代感。

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  以西是商住和部分首钢遗留工厂车间,入住率低,人流少;周边整体的感觉就一个字--慢。

  踩盘当天,小熏是从国贸去的古城,出地铁站的第一感觉就是节奏缓下来了。对比CBD周边林林总总的人流南来北往;古城的氛围,让小熏只想把杯中的续命咖啡换成茶,再加俩枸杞。

  

  轨道交通方面,1号线贯穿东西,重要性无需赘述。除此外,还有一条M11线正在建设中,线路目前规划将在古城南街设置站点。开车通行的话,古城南街东距五环仅1.3km,南北各有莲石西路和石景山路,不过据小熏实际体验看,石景山路即使是在周末晚上9点后还是有拥堵现象,通勤1号线沿线上的地方,还是首选地铁。

  换工作就要搬家,多少人的痛

  古城位于京城南北对称轴的长安西延线上,南北两边儿都够得着。出门40分钟,通勤半径就能覆盖丽泽商务区、国贸CBD、苹果园、中关村、金融街五大商圈。

  成熟的交通网环绕,或也是种苦恼

  在周末踩盘时,小熏碰上了几位刚刚通过金裕雅苑网申的“准业主”。

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  和这几位朋友聊了一圈儿下来,他们共同担心的一点就是周边道路的噪音情况。当天小熏费了好大的劲儿,总算绕到了金裕雅苑地块的西边界,驻足过程中实际感受噪音并没那么大,仔细一想多半是地块与古城南街之间300m宽的绿化用地立了功~

  但石景山作为北京的西大门,南侧莲石西路车流量确实较大,并且常有外埠的货运卡车驶过,未来周边路况可能相对复杂。

  

  古城南街周边已建成的学校有京源小学、古城二小分校、水泥厂小学、古城中学。

  除此之外,古城南街东侧那片一级开发结束的土地中,还有预留一万平的教育用地,具体学校待定。

  古城杂货铺   

  新房品类琳琅满目 各层次需求已成闭环

  聊到古城这片儿的新项目,特点就一个字——“杂”,从首付60万的共产房到总价过千万的豪宅这儿都有。

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古城南街东侧

  上图由热心网友提供

  安家保障   金裕雅苑

  金裕雅苑销售价格40100元/平,首付60万起。项目容积率2.5,产权比例为75%,房源方面:有81-89㎡三居476套,约62-73㎡两居390套,约48-57㎡一居21套,共计约887套。

  项目申请审核结果刚刚出炉,据悉大约有7000余人参与网申,中签比约为1:8。买房人认可金裕雅苑原因也很简单:

  1.单价4万能和7万+豪宅共享周边配套;

  2.古城交通便利,满足刚需;

  3.中海的品牌力;

  4.中海式户型、7-8层共产洋房在城区少有。

  古城新房种类“杂”对咱刚需户并不是坏事儿,毕竟豪宅接连入驻,周边配套肯定也会陆续跟上,咱花刚需的价格享受豪宅配套,这笔账怎算怎不亏~但共产房交易受限,购房前要考虑清楚,需求以纯自住出发最为合适。

 刚需改善    长安云锦

  项目和金裕雅苑南北相接,限均价55802元/平,容积率2.5,一期目前只剩少量的一层带跃产品。预计将在12月左右加推二期房源。除一期已有的74/89/110㎡这三个主力户型外,还将新添138㎡的四居室。

  长安云锦是古城南街的标志性项目,自5月入市就一举成为京西的网红盘。与周边次新房相比,长安云锦由于限价的存在,会有价格倒挂,综合考虑自身的高得房率,性价比很高。同时新房户型和产品设计会新颖一些。

  整体来说,手中预算相对富足、已摆脱纯刚需的买房人考虑古城的话,长安云锦是个不错的选择。

  老城新贵     纯商品房

  古城南街目前出了两枚纯商品地块:

  第一宗就是华润+电建那块楼面价高达5.5万/平的“京西准地王”,现有小道消息称华润打算在这块地上建造“九里”产品线,基本都是200㎡起的大户型,按单价7万+算,都是总价过千万、首付达到五六百万的豪宅了。至于这条产品线的品质,您可以参考大兴的公元九里,那个项目的梧桐大道特适合秋天去看看,哪怕不买房,也能乘兴而归。

  第二宗就是本周中海+首钢以底价51亿元拍得的新地块了(位置对应图中24号和60号住宅用地),楼面价4.1万/平,和华润电建地块价差1.4万/平,未来如果两家做同产品定位的项目,中海价格战优势明显。

  但目前还没了解到中海的建设规划,有新动态会第一时间和大家分享~

  再给您透露个小道消息:古城南街最后一宗住宅用地或将于年前拍卖。这宗地是古城南街宅地中位置最好的一块,目前已经有开发商表明要争这块地。

  想在这儿买新房的朋友,可以多关注一下

  如果您古城的二手房打算卖,听我的,咱再等等~

  据悉,古城南街不会再挂出新的限价或共产地块,关注这片区域刚需新房的话,金裕雅苑和长安云锦可能是最后的上车机会。

  金裕雅苑初次网申已结束,您可以关注一下后期是否会有补选。

  除此之外,如果考虑二手房且对房龄不做要求的话,周边倒是有不少刚需的好选择。例如古城南里,老小区但有电梯,距离古城地铁站仅100m,妥妥的真·地铁上盖儿,抄底价4.1万/平。在古城,类似这样的老房源由于建成时间很早,多半还占着更好的位置,纯刚需重视通勤的话,可以考虑。

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  您在购置二手房的时候,一定要秉持着一个原则:切勿只关注价格,因为在二手房市场,供需关系对价格的影响更为明显,口碑和品质会真实的反映在房价上,大部分情况下是很难捡到便宜的。

  同样,您要是手握着古城的二手房想出手,也甭着急。毕竟豪宅接连入驻后,周边配套通常也会跟上脚步,有所升级。二手房价预计也会有小幅的上扬。

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