五环外限竞房也被豪宅?普宅标准能否调整

2019-11-07 05:34:11|来源:北京日报
摘要| 位于五环外的90平方米首套房,还有可能是非普通住宅么?答案是可能,而且首付得达到四成。近几月,被用于满足刚需和刚改人群的限竞房,在北京新房市场全面入市。

  位于五环外的90平方米首套房,还有可能是非普通住宅么?答案是可能,而且首付得达到四成。近几月,被用于满足刚需和刚改人群的限竞房,在北京新房市场全面入市。然而,随着销售项目的增多,购房人发现,绝大多数限竞房都遇上了被“非普”的尴尬,而普宅与非普通住宅之间,首付最多可差出两成。

  五环外的小户型是“非普”

  “要不是最后交首付,我还真不知道这项目竟然属于非普通住宅呢。”拿着商品房销售合同,购房人李女士直言自己粗心。首次置业的李女士,此前一直和老人住在一起,随着孩子渐渐长大,李女士觉得需要拥有一套稍大点的房子。揣着150万元的首付款,她最终挑选了位于通州的某限竞房项目,90平方米的户型,总房款460万元。

  “五环外的房子,怎么想都是普宅呀。”李女士说,从看房到选房,她一直以首付3.5成做的预算,直到签约那天才发现得交纳四成首付。

  “销售员解释说,我这套房子是非普通住宅,首付成数得略有提高。”李女士笑着说,幸亏开发商给了折扣,一增一减后,只要多准备15万元。

  购房人陈先生就没那么幸运。陈先生属于“卖小买大”的改善型购房人,将手中的一居室卖了,在石景山区选了一个限竞房项目的89平方米户型,总价约460万元。

  “卖房前我盘算过,卖房所得的270万元房款基本足够支付新房的首付。然而,到售楼处坐下来算细账,我才知道原来这是非普通住宅,首付从六成提高到八成。”陈先生不能理解,明明是五环外的自住户型,怎么就变成了“豪宅”?

  “非普”限竞房不止一个

  记者梳理发现,位于五环边或五环外的限竞房被认定为非普通住宅,并不是个别现象。

  房山区中海金樾和著项目,位处六环外,销售均价34000元/平方米,89平方米户型总价为302万元,属于非普通住宅;

  大兴区和悦华锦项目,位处五环外,销售均价52695元/平方米,89平方米户型总价为469万元,属于非普通住宅;

  大兴区首创远洋·禧瑞天著项目,位处五环外,销售均价52695元/平方米,89平方米户型总价为469万元,属于非普通住宅;

  大兴区颐璟万和项目,位处五环外,销售均价55016元/平方米,85平方米户型总价为467.6万元,属于非普通住宅;

  朝阳区瑞悦府项目,位处五环外,销售均价55016元/平方米,85平方米户型总价为467.6万元,属于非普通住宅;

  石景山区绿城西府海棠项目,位处五环外,销售均价52024元/平方米,90平方米户型总价为468万元,属于非普通住宅。

  “绝大多数限竞房项目按照目前标准都属于非普通住宅。”一位限竞房的营销人员告诉记者,划定为非普通住宅对大户型销售都带来了影响,因为八成首付对换房家庭来说也是个不低的门槛。

  普宅认定看总价或单价

  普通住宅和非普通住宅指什么?按照北京市现行的认定标准,住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);单套建筑面积在140平方米以上;实际成交价格高于该区市场指导价;满足三个条件之一的,即为非普通住宅,反之即为普通住宅。

  2014年9月,北京曾更新过普通住宅价格认定标准。五环以内区域,单价不超过39600元/平方米、总价不超过468万元/套;五环到六环之间,单价不超过31680元/平方米、总价不超过374.4万元/套;六环以外,单价不超过23760元/平方米、总价不超过280.8万元/套的,都将认定为普通住宅。

  举例说,如果购房人购买了一个五环内、容积率1.76的住宅小区的90平方米户型,当单价不超过39600元/平方米,或者总价不超过468万元,才可被认定为普通住宅,否则就是非普通住宅。

  普宅标准宜动态调整

  对于购房人来说,普通住宅和非普通住宅有何区别?据记者了解,首先是首付成数。

  按照北京市目前的政策规定,购买首套普通住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通住房的首付款比例不低于40%;购买第二套房屋普通住宅首付款比例不低于60%,购买第二套房屋非普通自住房的首付款比例则是不低于80%。换句话说,普与非普,首套房的首付相差5%,二套房的首付相差20%。另一个区别在于契税缴。个人购买普通住宅,可以减按1%或1.5%征收契税;个人购买非普通住宅,按3%税率征收契税。

  “北京市目前执行的普通住宅认定标准,距今已有5年了,建议建立一套动态调整机制,根据市场实际情况做出适宜的调整。”

  在北京中原地产分析师张大伟看来,目前市场出现的限竞房库存积压,部分原因就在于普通住宅标准过低,不少五环外的限竞房都成了非普通住宅。“那些140平方米以内的限竞房,我觉得可归为普通住宅。”

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