买房问答 | 既然预算有限 不如以房换房

2019-11-03 05:05:14|来源:乐居买房原创

  

  问题一:网友 欢哥哥

  小火星好,我们夫妻在海淀中关村附近工作租房住,有一套全款婚房在房山(大概不到300万),写的是爸妈名字。现在有首套房机会,首付预算只有100万,考虑宝宝以后的上学问题,想在海淀或石景山看看,请问新房或二手房,都有什么推荐? 

  答:首付预算有限,即便贷款能力比较高,最多也只能买280万左右的房子。这样的话,石景山和海淀基本都只有局部一些选择,以北部山后、石景山老城为主,并且越靠近市区,越要压缩住房面积及品质。

  还有一个方案其实可以考虑,就是把房山的婚房卖掉,提高首付预算,再去市区买房。这样的话,你们的选择范围就打开了。算那套房子卖200多万,买一套六七百万的房子,对你们来说也是比较轻松的。

  总价六七百万的新房,海淀西山锦绣府是个不错的选择,学籍、通勤都能兼顾;另外在石景山也能选到好位置,像西黄村的禧悦学府,半小时到中关村,楼盘旁边就是北师大附中石景山分校。

  遇到难以抉择的问题,有时候换个买房思路也未尝不可。如果房山房子决定卖,提醒您得抓紧了,目前交易周期3个月也很正常。即使是新房,年底跟开发商谈分期也不容易,如果带看不理想,那么需要适当降低咱们的预期。

  问题二:网友 哪里见过你

  新浪小火星,我现有朝阳劲松老破小一套,目前闲置,本来想出租。现在打算卖了去换未来金茂府小户型作为投资,请问可行吗?

  答:从租金的角度来讲,肯定还是城区的住宅租金更高,未来金茂府可能是升值动能更强,但是租金这一块目前来看还没那么可观。所以就看自己的想法,如果能够接受这样的折腾,从大方向上看还是可行的。

  唯一需要再考虑的一点是,未来科学城在10平方公里范围内建设了不少人才公租房、自住房、共有产权房,预计能够满足央企人才的需求,买完之后租给谁?卖给谁?是需要斟酌的。

  未来金茂府受限价的严格控制,金茂以一贯制的“府系”品质加持,而且它所处的位置不错,综合未来科学城在北京的定位以及日后17号线的贯通,其实它的自住意义大于投资。

  话说回来,如果您就是纯投资等升值, 400万除了这里,还有东三环、四环一些次新房一居/开间可以选。周期短、租金回报率高,也可以看看。

问题三:网友 Huyan

  我们住在市中心,房子有点太老了。看到大家都在买房,也有了换房的冲动。上次去禧悦学府,户型和产品看着很心动,我想买来自住兼投资。单价要六万,你说值得吗? 

  答:它一路之隔的二手房,跟禧悦学府已经没有太大价差了,禧悦学府还是精装交付,这么一算,就会觉得这个价格是值得的。现在大家买房都有点情不自禁,因为看土地卖成这样,新房房价又被严格控制,石景山二手房品质好的又很少,当然会心动。

  不是所有楼盘都是值得心动,还要看产品够不够好,区域值不值得期待,房子的位置和自己的工作能不能衔接得上。像禧悦学府这样的位置没什么大问题,离市中心比较近,有很多市中心的需求自然溢出,比如海淀、东西城等等。在产品上也有比较强的竞争力,不管是89平的三居,还是135平的大面宽,都很让人满意。综合这几个方面,禧悦学府还算是比较稳妥的选择。

  问题四:网友 miss君

  小火星,您好。我和男朋友老家都在石家庄,目前在朝阳租房。等着买房结婚,但要到明年年底才有买房资格,而且首付只有100万,是不是只能去涿州买了?要买的话,有什么好的楼盘推荐吗?万分感谢。

  答:社保问题,环京买房基本都可以解决,并非只能在涿州挑选,况且买涿州的房子,真的可以当婚房吗?这个问题需要考虑清楚,因为毕竟离你们俩的工作地有点远,买了房子也不一定住过去,这就变成了先在涿州囤一套,只是满足结婚有套房子的面子需求。那在老家买还是在涿州买,其实是一样的,没有太大区别。

  除非涿州的房子用得上,比如在房山、大兴上班,那或许是一个选择。如果只是为了买房而买房,意义并不是很大。

  环京可以去看看北三县,比涿州更靠谱。副中心利好带动,加上本身离你们工作区域也更近;另外,100万的首付预算可以去看看魏善庄或瀛海的新房小户型,到售楼处咨询下,如果购房资格明年才能拿到,是否有解决方法。如果有,那么北京一定是优于环京的选择,环京里面,涿州是相对靠后的选择。

  问题五:网友 整整六十天

  青年路附近工作,总价400万预算,请问是买五环外住宅还是朝阳的商住?自住兼顾投资,请小火星介绍些合适的楼盘。谢谢!

  答:预算允许的前提下,能买住宅还是买住宅吧。从投资角度讲,目前北京商住只能看租金收益,价格增值会差很多,真到想换成钱的时候,没什么人接盘。另外,之前问答也为大家分享过,适合商住的朋友大概划分成三类:1、长期持有赚租金的2、买个高品质的房子自住、享受的。以上两类我认识的基本都是50岁左右的长辈。还有一类是家里不缺房,自己买了自住,或者注册公司的年轻人。

  400万你其实也能买得到青年路附近的住宅,像新一些,品质好一些的,比如青年路的罗马嘉园、公园1872,这些房子跟你是无缝对接的,物业有保障,后期转手容易,距离公司又近,唯一需要考虑的是400万只可能买得到开间,正规一居比较少。

  或者你还可以跳出朝阳,去看看通州6号线东段,对你来说还是比较方便的。但通州的问题就是6号线上的新房价格较高(6万~7万),基本也只能看看二手房,新盘你得等(运河边好地段的住宅地块还没出让)。另外台湖也是个选择,东望或者金茂悦都有80平的户型,17号线贯通后直达朝阳不是问题,新房住着也舒适, 只需要看你个人是否能接受台湖这个对你来说相对陌生的生活区域。

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