2019最后三个月,北京最靠谱的资产配置机会在哪里?

2019-11-26 10:15:56|来源:大伟看楼市|作者:张大伟

  全球性的流动性宽松再起!

  央行公布2019年9月份金融数据:(1)9月社会融资规模2.27万亿元,市场预期1.80万亿元,前值1.98万亿元。(2)9月新增人民币贷款1.69万亿元,市场预期1.42万亿元,前值1.21万亿元。(3)9月M2同比8.4%,市场预期8.2%,前值8.2%。

  去年年底的时候,有句话是这么说的“2019年的经济形势会比2018年差,但可能是未来最好的一年。”

  如今2019年已过去三个多季度,放眼全球的政治、经济、贸易等大环境,情况似乎并未有所好转。而当前的共识是,未来很长一段时间内,全球包括中国的经济可能都会在低谷中徘徊。而之于我们自身而言,面对接下来经济形势的持续变化,可能需要提前做好准备。

  国内,9月下半月以来,央行流动性操作就未停止。综合考虑,央行通过各类流动性工具,9月下半月释放的流动性资金约1.42万亿元。随着人民币失守破七保卫战,居民财富平均缩水一成。猪肉水果暴涨,如何才能抵御通货膨胀?每一个人都会考虑到自己的资产配置!

  而且近两年,资产配置也一度成为社会热点话题,各种理财机构如雨后春笋般出现,企图趁势分割国民的富余资产。

  但遗憾的是,过去一年,理财市场出现大崩盘,所有超过5%收益的理财产品基本跑路或者遥遥无期的延期。

  当下市场最明显的感觉是,在理财机构频频爆雷的环境下,国民清楚的认识到,唯有优质固定资产——房产价值才是资产最安全的避风港。这种情况下,如何选择优质房产资源?2019最后三个月,最靠谱的资产配置机会又在哪里?无疑成了每一个北京中产家庭最关心的问题。

  而想要搞清楚这个问题,需要先搞清楚的是,靠谱的优质资产特征是什么?!

  靠谱的优质资产特征是什么?!

  配置核心资产、优质资产和稀缺资产将是今后投资时最理性的选择,但这很考验人的眼力。在北京什么资产才是稀缺的?

  写过很多次北京楼市的红海与蓝海,对于2019年的北京楼市来说,市场分化严重,限竞房扎堆供应,竞争越来越激烈,购房者越来越挑剔,反应到市场出现了明显的赢家通吃的现象,优质的项目一房难求,一般的项目销售困难!

  按照置业的基础逻辑,因为越稀缺的越值得买、值得收藏!市场也因为这一点可以分成“红海”与蓝海!

  从产品类型看,限竞房多商品房少!

  截止近日市场数据,限竞房占楼市整体供应的68%,在北京想买一套限竞房不难,但限竞房再交易需要拿到房本后5年,这种情况下,流动性肯定不如商品房的价值,何况现在看,大部分限竞房的品质堪忧。

  从区域看,北五环供应多东部供应少!

  从市场热点看,北京出现了一个五环高温带,这个区域的需求旺盛,成交活跃,特别是北五环周围区域更加集中!

  从产品类型看,7090多,改善别墅少!

  2019年截至10月13日,市场成交已经高达28418套,成交量达到了最近3年的最高点。供需结构出现了非常明显的变化,在整体成交中,120平米以内的中小户型成交高达17816套,比例高达63%刷新了历史记录。

  从数据看,刚需供应多是2019年北京楼市最大的特点。而别墅市场也是另外一大亮点,随着土地供应的高容积率化,别墅市场在过去几年成交爆发下,最近供应开始出现了萎缩。简单的说就是别墅越来越稀缺!

  随着供应的减少,“限墅令”叠加土地供应容积率的提高,这些反应到市场数据上可以看出,北京别墅成交占市场比例从2017年套数的21%跌到了2019年来的11.7%。但成交金额则持续高位,平均单套别墅成交金额已经高达1700万,证明了北京别墅的少、稀缺!

  反应到市场数据上,就明显出现了销冠成交活跃,单独看北五环的昌平区域市场,虽然整体看供应增加,但别墅市场依然出现了金隅上城郡这样的销冠,单盘累计签约年内已经高达12.3亿。

  “红海”销冠的价值密码!

  限竞房卖100多套房很容易,但对于别墅来说,在历史最严格的调控下,虽然供应越来越少,但购房者肯定不是刚需,基本都需要接近全款,这种情况下,能在短短9个多月收获125套网签,并非易事。

  买别墅的购房者,基本都有过几次置业,他们自然也最挑剔,价格要便宜,品质要高,过去抢房,现在变成了选房,对于购房者来说,地段、户型、品质、性价比缺一不可,稍有不满意的项目,购房者就不会买。

  那么上城郡是如何收获销冠的呢?销冠数据背后的价值密码是什么?

  简单的梳理一下,其实很简单:

  首先:不可复制的土地稀缺性!

  北京这几年不缺住宅地块,连续几年的大量供应,刚需住宅成了市场红海,7090政策,除了70%的小户型,也高低配出现了一些别墅。

  但纯粹的别墅地块已经稀缺!2019年成交的唯一两宗低密度住宅地块,孙河楼面价均在7万左右。

▲金隅上城郡建筑实景图▲金隅上城郡建筑实景图

  正是在别墅产品极为稀缺的时代背景下,金隅上城郡却坚持1.0低容积率,精心构筑源自英伦约克郡的纯粹城市红砖墅院,将利润最大化回馈产品,以此致敬改善置业者对美好别墅生活的愿景,轻松享受更纯粹的城市别墅产品。

  2019年全国房地产市场,如果回顾政策,除了各种成交收紧的政策外,对市场影响最大的肯定是“禁墅令”,前几天针对这个政策,我单独写过一篇文章:

  重磅政策!中国人将从2019年告别“别墅”

  很简单,政策的收紧是趋势,未来别墅类物业将越来越少,这样稀缺也就成为了必然。金隅上城郡这样的产品以后已经不可复制!

  其次:区域的成长性!

  以北七家为代表的北五环发展潜力早已引起众多开发商的注意。

  2016年起,万科、华润、金融街控股等多个开发商进驻该区域,2017年限价后,仍有保利金地首开、城建金茂、金隅北辰等多家名企联合体参与到区域限竞房的角逐中,截止目前,仅昌平、顺义两个区域已成交限竞房17宗,板块热度空前。

  距离项目仅500米的立汤路高架道路升级,将由原双向8车道改建为双向12车道,变成没有红绿灯的快速路,北起北六环经北七家组团后,到达科荟路,全长约18公里,2019年开工,改造升级后,北六环15分钟直达奥森。另外主要交通干线定泗路、北清路也均在改造,这使得这个区域的价值将快速提升!

  金隅上城郡因其位居奥北别墅区核心位置.同时也能享受到未来科学城的区域升值,金隅上城郡在商业配套上,坐拥350平米城市高端商业群,五星级酒店、购物中心、星级影院等十余种业态。另外值得一提的是比邻14所京城名校,距北师大亚太学校仅500米,该校隶属于北京市西城区教育委员会,入校可享西城学籍。

  第三:价值远高于价格!

  联排别墅总价仅800万起!基本就是周围区域平层的价格,这给了很多向往别墅生活的家庭,最后一次上车的机会。

  从开发商看,金隅地产,北京国资委旗下A+H股大型上市国企,各项排名位列北京市属企业前三甲,深耕京城地产行业30载,响誉全城。

  金隅上城郡,是金隅高端产品系“上城系”的首部开山大作,项目前期历经四年,潜心研制七色红砖,不惜重金特聘大匠,纯手工精筑,构筑城市红砖墅院,将纯正英伦绅士生活礼献北京,开启UPTOWN别墅生活区。

  210-400m²联排户型,90%地上阳光面积占比;6.6米奢华挑空,彰显主人非凡气度;10.8米超大面宽,一间宽厅多重享受,容纳无限可能;

▲金隅上城郡院落实景图▲金隅上城郡院落实景图

▲金隅上城郡样板间实景▲金隅上城郡样板间实景

  联排中户南北双花园,边户三面花园,花园面积均高达90-220m²;私家电梯与生俱来的尊贵感,一步到位的纯别墅生活。

  在户型规划上,充分考虑居住者多为三代同堂的大家庭,既要满足家庭成员的亲切交流,同时又保证各代人之间生活的相对独立和私密。

▲金隅上城郡园林实景图▲金隅上城郡园林实景图

  一层,作为阳光老人房,方便家中长者外出活动;二层,独立两次卧可作为孩子独立的成长空间,同时配有家庭厅,尽享天伦之乐;三层,作为主人私属空间,奢华主卧套房搭配浪漫空中露台,尽显主人地位。地下一层,除私家车库外,还可作为独立的影音厅兼酒窖,无处不细节,丰富全家生活。

  在北京限竞房门槛400-500万的时候,在北五环能800万买纯商品现房别墅,这对于北京来说,的确是罕见的优质资产配置机会!


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