中国的金融和房地产、大趋势怎么看?

2019-10-09 21:33:21|来源:地产锐观察|作者:王明夫
摘要| 【备注】本文节选自『正和岛』(ID:zhenghedao),原文请点击:普通人改变命运最关键的10年。内容为和君商学院院长、和君集团董事长王明夫口述,『正和岛』夏昆编辑。

  本文来源于公众号--地产锐观察  

  钱和房子,是我们大多数人的一生中两个无法逃避的刚性需求,我称之为两个硬核刚需。钱的背后是金融问题,而房子的背后是房地产问题。我接下来就跟大家聊聊金融和房地产。

  中国的金融和房地产,大趋势怎么看?

  1、什么是金融?

  首先讲个笑话,说有个人在美国上大学,选课时发现一门课叫“选择与未来”,便果断的选择了它,希望通过这门课来学习些人生的经验和智慧,指导自己的未来选择。然而上课后他发现不知所云,一点也听不懂,最主要的是老师讲的话题跟人生话题一点都不沾边。

  为什么?因为这门课叫《Option  and  Future》,翻译过来是《期权与期货》,这是一门金融课程而不是什么选择与未来。他不懂金融专业术语,所以弄出了这样一个笑话。

  我为什么讲这个笑话?我是想说,金融是什么,金融是一套自己的话语系统和知识体系,如果你不在这个圈子里,那套话语系统像是黑话,你听不懂。学习金融专业就是学习一套话语系统和知识体系,如果不了解这套话语系统,你就无法谈论金融话题。

  那金融到底是个什么事呢?金融在经济运行系统里非常复杂,你很难一时半会说清楚,而且你终其一生研究这个事也未必能搞的明白,但金融其实也很简单,简单到就五件事:

  第一,利率。利率是货币供应决定的,发多少钞票,市场上供应多少钱,有多少人需要资金,供求关系决定利率,利率是资金的价格。

  第二,股票债券,即资本市场。

  第三,期货,主要是大宗商品。

  第四,汇率,外汇供求决定汇率,汇率是外汇的价格。

  第五,房地产。以前是黄金和石油,现在主要是房地产,尤其在中国。

  下面,再和大家讲讲中国金融体系的三大特点:

  第一,银行系统庞大,资本市场很小,这是造成中国经济高杠杆系数运行的主要原因。

  货币供应到银行,银行贷款给企业、给实体部门,都是贷款,结果高杠杆造成了整个中国经济在高杠杆和高风险系数上运行,这是中国经济非常大的一个问题,这个问题的解决必须靠金融改革。

  第二,基于房地产的金融。

  中国所有的金融、所有的信用都是基于房地产抵押的,纯信用的贷款很少,中国的银行系统是基于房地产的。

  第三,基于美元的外汇。

  全世界各个国家的外汇都是基于美元,否则没戏,虽然现在人民币好一点了,但整体上还是基于美元的外汇。

  这五件事和三大特点决定着中国金融改革发展的三大方向:

  (1)扩大资本市场,增加直接融资,使中国经济总体去杠杆,风险系数降下来。

  换句话说,在金融体系里,银行体系将来会保持稳定甚至慢性萎缩,资本市场体系、证券业,还是扩张的趋势。找金融工作的同学们注意啦,要尽量去资本市场体系找工作,次选银行系统。

  (2)从基于房地产的金融过渡到基于产业结构效率的金融,从基于抵押的信用过渡到基于大数据的信用。

  数据资产,成为金融业的核心资源和竞争力。

  (3)人民币国际化,逐步成为世界各国储备货币。

  2、怎么看待房地产?

  讲完金融我们再来聊聊房地产, 大家先来看看下面这张图表。

  你们看,美国股票总市值和房地产总市值都是30万亿美元,欧盟是20万亿美元和20万亿美元,日本的房产市值多一点是10万亿美元,股票市值6万亿美元。

  美国、欧盟、日本都是成熟的、发达的市场经济国家,它们的股票总市值和房产总市值,大致是相当的。假定这种状态是成熟的、发达的市场经济国家的正常态的话,那么我们可以推测,中国只要走市场经济道路,总是要不断地走向成熟的、发达的市场经济形态,最终会变得股票总市值和房产总市值,大致相当。

  目前,中国的房产总市值65万亿美元,股票总市值6万亿美元。按上述推测,未来的趋势,无非是三个变化方向:

  1.资本市场增长,向上赶上房地产市值。

  2.房地产市值萎缩,向下靠拢股票总市值。

  3.股票市值增长与房地产市值下滑同时进行,走向平衡。

  据此,我们可以得出一个明确的答案,就是房地产不可能像过去15年那样狂飙突进了。总体上是放缓脚步、保持稳定,不可能再突飞猛进,而资本市场还大有增长空间。

  当然,大家也不必为房地产下跌感到紧张。去年很多地产大佬来问我房地产会不会下跌、崩盘?我说你一万个放心,房地产不可能大跌更不可能崩盘。原因很明显,中国金融体系三大特点中的第二点决定了房地产不可能大跌,因为中国金融是基于房地产的金融,中国的银行体系,安危系于房地产价格。

  如果中国房地产崩盘,中国银行体系就会跟着崩盘,进而整个中国金融体系都可能土崩瓦解,金融危机,就要大爆发。这种事怎么可能出现?这种事怎么可能允许出现?如果出现了,那就是“大地震”一样的天灾,人为控制不了的情况,那就另说。

  所以,中国的房地产会在相当长的一段时间内保持稳定,房价长时间继续涨,很难;普遍大跌,更不可能。

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