克而瑞:2019年三季度中国房地产市场总结与展望

2019-10-07 22:48:34|来源:克而瑞地产研究
摘要|

  核心观点一览:

  1、政策:四季度资金宽松,但涉房信贷仍紧张,调控政策"维稳"与"有收有放"并举 

  2、行业:土地购置与新开工拖累开发投资高位回落,全年销售规模有望持平 

  3、土地:地市延续低热度运行,2019年成交规模预计小幅回落10% 

  4、房企业绩:四季度房企供应量将会加码,将加大推案与营销力度抢收业绩 

  5、房企融资:四季度融资环境料将保持收紧,建议多元渠道融资以应对 

  6、房企拿地:聚焦、分化是投资主旋律,四季度拿地仍将趋谨 

  7、新房供应:一线将小幅回升,二线将迎来供应高点,三四线趋于平稳 

  8、城市成交:整体成交同比持平或略涨,一线、三四线回调、二线稳中微增 

  9、城市房价:重点城市房价稳中趋降,调控或将由“止涨”转为“止跌” 

  10、项目营销:把握节点、营销更加多样化,营销规模扩张但整体折扣力度有限


  1  政策:

  调控预期放松而实际加码

  涉房信贷仍将继续收紧

  三季度,调控政策层面,政治局会议明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,意即“四限”调控仍将从紧执行,“房住不炒、因城施策”政策主基调未变,热点城市调控政策再升级,大连、洛阳等加码调控;信贷资金层面,央行降准释放长期资金9000亿元,信贷环境整体趋向宽松,但涉房信贷将适度收紧。央行发布贷款利率定价新机制——LPR,贷款利率中枢将下移,但房贷利率却恐将易涨难跌。其他制度性建设方面也有创新,如上海自贸区新片区规划落地、深圳上升为“先行示范区”。财政支持北京、上海、长春等16城发展住房租赁市场。新《土地管理法》规定集体建设用地入市,有望成为未来供地潜在增量,其对发展租赁、商业大有裨益。

  2  行业:

  资金收紧影响开发投资回落

  全年销售料将持平

  三季度,楼市调控依旧从紧,热点城市调控政策再升级,多城商品房销售热度继续减退,7-8月市场维稳,中西部已然成为目前主要的成交支撑。房企投资开发热情依旧高涨,累计增速依然维持在10%以上,土地购置面积累计增速回升了3.8个百分点。此外,融资收紧背景下房企到位资金增速持续减少,制约新开工面积累计同比增速降至8.9%的年内低点。

  3  土地市场:

  量价齐跌、流拍加剧

  预计年末市场热度低位延续

  2019年第三季度,土地市场形势较二季度更加严峻,融资环境越发收紧,企业拿地态度转向审慎,市场整体环比量价齐跌。各能级城市表现也不尽相同:一线城市三季度供地积极性不减,虽然保障性地块仍是主流,但其中不乏优质宅地;二线城市受成交结构变动及调控政策等多方面因素的影响溢价率大幅回落;三四线城市因未来销售预期不佳导致土地市场热度明显下降,成交规模更是同比减少了15%。

  4  房企业绩:

  三季度延续平稳态势

  四季度供应加大拉升业绩

  前三季度行业增速明显放缓,百强房企内部竞争格局仍激烈。千亿房企数量达到18家,融创、新城、世茂三季度表现较佳。超6成房企目标完成率60%以上,部分房企完成全年目标仍有压力。预计四季度市场大概率延续平稳,房企供应量将继续加码抢收业绩。

  5  房企融资:

  单月融资降至年内最低

  融资环境仍持续收紧

  2019年第三季度房企的融资环境继续收紧,政府出台了多项政策对境外债、信托以及开发贷等融资方式加强了监管力度。由于部分房企在7月上旬抓紧窗口期发债融资,7月的单月融资额有大幅增加,但8、9月份随着融资限制的密集出台,融资规模急剧下降。同时,由于发债数量的减少,加上融资成本较低的房企发债占比较大,导致了融资成本的结构性下降,但融资成本整体仍处于较高水平。2019年三季度房企对于赴港上市的热情大幅降低,没有企业向港交所递交上市申请。

  6  房企拿地:

  聚焦、分化是投资主旋律

  四季度拿地仍将趋向谨慎

  三季度土地市场持续低位、稳定运行,低溢价成交地块比例上升。企业拿地也维持谨慎、理性的态度,分化显著的同时,强者恒强的格局未变。

  而分化和差异主要体现在企业投资态度上。一方面销售TOP10房企在新增货值集中度、拿地销售比方面表现得较为冷静,甚至部分房企暂停拿地;另一方面规模较小的企业为了存活不得不被动性拿地,“求生”欲望强烈。

  总体而言,在融资收紧、市场下滑的大背景下,“促销售、抓回款、维稳现金流”是当前房企的主流策略。预计四季度企业投资力度会进一步减弱,谨慎的态势不变。拿地将更聚焦基本面较好的二线以及强三线城市。

  7  新房供应:

  预计一线继续回升

  二线将迎来高点,三四线趋于平稳

  从供应月度变化看,进入2019年,除3、4月“小阳春”供应显著放量、同比增幅分别达38%和14%外,其余月份供应总量皆低于2018年同期,三四线城市降幅尤为明显。从供应结构月度变化看,一线城市占比稳中有升,基本在6%左右窄幅波动,二线城市的供应占比显著提升,2019年8月更是达到峰值55%,三线城市占比回落趋势明显。

  8  城市成交:

  预计整体成交同比持平或略涨

  一线、三四线回调、二线稳中微增

  三季度,紧缩政策环境没有丝毫转变迹象,政治局会议明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,意即“四限”调控仍将从紧执行,“房住不炒、因城施策”政策主基调未变,热点城市调控政策再升级,大连、洛阳等加码调控(详见文末附表一:2019年三季度重要政策汇总梳理)。在政策持续发酵的背景下,销售转冷基本符合预期,不过不同能级城市依然呈现出显著的分化特征。整体来看,四季度将迎来房企业绩冲刺季,供应放量也有望带动成交小幅微增,全年成交规模仍有望高位维持。

  9  城市房价:

  四季度整体将稳中趋降

  三四线或将集中降价走量

  三季度,国内房价指数同环比涨幅均有收窄,尤其是一、二线城市房价稳中趋降,超八成城市同比增速下降。二手房房价变化更为明显,在同环比增速上均有不少城市出现负增长。整体而言,7、8月受到房市依旧承压前行的影响,各能级不同城市均出现不同幅度的降价走量动作,二线城市房价涨跌分化明显,而三四线城市是降价重灾区。

  10 项目营销:

  数量明显增长

  折扣、渠道多样化推动去化

  三季度以来,中央再提“房住不炒”,结合融资政策以及5年期以上LPR情况,调控力度仍旧趋紧。企业方面承受市场下行和资金面趋紧的双重压力,加码营销推动去化回款,同时考虑到市场分化情况,针对部分去化慢项目调整营销举措,以提升营销效果。虽然整体力度仍在9折左右,但企业数量明显增长,折扣方式和营销方式也更加多样化。


2019年三季度中国房地产市场


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