稳中求进 越秀地产上半年核心净利润大增63%

2019-08-14 23:06:56|来源:中国房地产报|作者:曾冬梅
摘要|

  本文来源于公众号--中国房地产报  

  8月13日,越秀地产发布2019年上半年业绩,各项经营指标均录得出色表现。上半年,该公司实现约369亿元的合同销售金额,同比上升约32%,完成销售目标的54.3%,优于行业平均水平。期内,公司营业收入大幅上升114.4%至217.9亿元,核心净利润18.3亿元,同比上升63.2%。

  除了经营业绩大幅提升外,上半年,越秀地产在城市布局、轨交+物业以及城市更新等方面也取得显著突破。该公司新进了4个一线和强二线城市,首个“轨交+物业”项目-品秀星图已实现约20.9亿元的合同销售额,还拿下了总投资额高达210亿元的广州里仁洞村旧改项目,锁定未来8-10年的利润贡献。

  越秀地产董事长林昭远对公司的业绩表示很满意,“我们对自己的表现点个赞吧。”在他看来,房地产将继续发挥经济稳定器的作用,在这个大背景下,越秀地产将稳中求进,规模继续往前走,迈向千亿目标。鉴于上半年的优异表现,公司对今年完成680亿元的合约销售目标也充满信心。

  规模、利润大增 布局持续优化

  根据越秀地产的业绩公告,2019年上半年,该公司经营业绩实现了持续稳定增长。其中,营业收入约为217.9亿元,同比上升114.4%。毛利率约为30.0%,同比上升4.2个百分点。权益持有人应佔盈利约为18.7亿元,同比上升42.4%。核心净利润(权益持有人应佔盈利不计投资物业评估净升值和相关税项影响及录入综合损益表的净汇兑损益)约为18.3亿元,同比上升63.2%。

  上半年,越秀地产的已售未入账销售金额约为775.5亿元,较年初上升21.4%,为未来经营业绩的持续释放奠定基础。

  该公司充分发挥境内外多元化融资管道的优势,加强资金管理,优化融资模式,努力降低融资成本。截至2019年6月30日,公司持有现金约315.8亿元,较年初上升16.3%。期内,越秀地产以较低成本成功完成了25亿元公司债的发行,发行利率低至3年期3.85%,3+2年期3.93%,优化了债务年期组合和债务结构。上半年,行业融资环境趋紧、房企融资成本明显上升,而越秀地产的融资优势却进一步凸显,整体平均借贷成本仅为4.76%,同比下降了6个基点。

  合约销售方面,越秀地产也取得高质量的增长。公司上半年录得合同销售(连同合营公司项目的销售)金额约369亿元,同比上升 31.9%,完成全年合同销售目标680亿元的约54.3%;合同销售面积约为164万平方米,同比上升19.3%。合同销售均价达到每平方米22500元,同比上升10.8%。其中大湾区实现合同销售约231.6亿元,约占集团合同销售的62.8%。

  值得一提的是,上半年,越秀地产在土地拓展方面颇为进取,通过“轨交+物业”模式、国企合作、产业勾地、公开市场竞拍等多种方式,以较低溢价于广州、深圳、杭州、成都、郑州、青岛、江门等7个城市新增优质土地14幅,总建筑面积约为374万平方米。

  截至2019年6月30日,该公司的总土地储备约为2152万平方米,分布于全国17个城市,其中约49%位于大湾区。

  林昭远在业绩会上表示,拿地节奏上,上半年公司做了一些调整,积极参与土地拍卖,但超出预期、标准的高价地坚定不拿,“勤竞拍、谨慎拿”。在四五月份信托基金等金融政策收紧后,土地市场有所降温,市场出现窗口期,公司很好的把握住了节奏,拿下了一些价格相对较低的优质土地,为以后的盈利打下基础。据其透露,越秀新增的14幅土地,溢价率都在20%以下。

  林昭远指出,城市布局非常重要,尤其房地产已进入下一轮发展周期,在因城施策的政策背景下,不是所有城市都有很好的发展机会,城市肯定要优选,而越秀地产已经形成一套完整的模型,综合考评城市产业、经济总量、人口情况、公建配套、轨交发展情况等因素。上半年,公司新进了成都、郑州、长沙及深圳这4个一线和强二线城市,优化了城市布局,为公司继续扩大销售规模,增添发展后劲、平衡风险都起到了关键作用。

  “轨交+物业”落地 旧改实现新突破

  2019年上半年,越秀地产成功完成了首个“轨交+物业”项目-品秀星图项目86%股权的收购,同时完成向广州地铁发行股份,广州地铁持由此持有19.9%的股份,成为该公司第二大股东。品秀星图是一个大型住宅项目,属广州地铁13号线官湖站上盖物业,总建筑面积约为139万平方米,上半年已贡献约20.9亿元的合同销售额。按照计划,这个项目全年将实现50亿元的销售额。

  广州地铁成为二股东,是越秀地产不断获取轨交项目的一大优势。2019年5月28日,越秀地产与越秀集团签订两份期权契约,获得收购广州萝岗项目、番禺项目51%权益的权利。这两个也是大型地铁上盖项目,预计可为该公司增加179万平方米的优质土地储备。如期权按计划行使并完成交易,越秀地产地铁相关项目的总建筑面积将增加至约318万平方米。

  林昭远坦言,轨交物业是公司获取土地的重要渠道,为TOD项目发展和辐射其他城市打下了坚实根基。

  7月16日,广州市番禺区南村镇里仁洞村改造确定了最终的合作房企为越秀地产,这个项目总投资金额达210亿元,改造的面积约为172.25公顷。深耕广州30多年的越秀地产是旧改领域的先行者,从上世纪80年代的江南新村、广园新村、天河体育中心,再到近些年的广纸新城改造,都留下了该公司的身影。2017年,结合轨交发展规划,越秀地产成立了城市更新集团,其中有一个50人的小组在积极推进和对接相关项目,根据城市更新的进展,做了一些专门安排。按照广州的城中村改造相关政策,企业参与旧村改造,需获得超过80%的村民代表同意,而在里仁洞村,越秀地产的投票通过率高达97%。

  林昭远表示,里仁洞村项目预计的开发周期为8-10年,未来可以贡献大概150万平方米的开发面积,而地价是基本上锁定的,项目未来的发展和盈利颇具想象空间。“旧村改造的落地,对于我们来讲,意义非常重大。”他透露,国企在城市更新领域具有一定优势,里仁洞村项目落地后,很多村、区都主动找到公司,希望以国企的背景去推动旧村改造。

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