旭辉“谨慎小心”冲前八

2019-08-13 22:56:07|来源:未来可栖|作者:许千慧 许琪
摘要|

  本文来源于公众号--未来可栖  

  在8月13日举行的中期业绩发布会上,旭辉控股总裁林峰传达出了旭辉调整节奏的信号,公司将从过去追求快速增长,转变到“实现有限制、有约束的增长”,并把旭辉定义为「谨慎小心」的房企,下半年不再进入新的城市布局。

  883.3亿元销售额回款95%

  2019年前6个月,旭辉共实现销售金额884.4亿元,同比增长34%;核心净利润28.7亿元,同比增长17.3%;核心净利润率也达到近年来最高值14.3%。

  值得一提的是,2019年1-6月,旭辉签约销售回款率达到了95%的历史新高,较2018年提升了8个百分点。这意味着,过去半年,旭辉卖出的884.4亿元的房子中,有840亿元已经流入自己的口袋,成功实现造血输血。

  这一点,也在林峰的发言中得到验证,“我们常说「现金为王」,实际上最核心的就是企业自己的造血能力,有现金、有利润的销售,才是有质量的销售。”

  现金存量较2018年底增加22%至543亿元,一年内到期短债占比18%,现金短债比为为3.3。

  2019年上半年,旭辉达成的884.4亿元的合约销售额中,有90%来自一二线及准二线、强三线城市,其中二线城市贡献接近50%,一线城市贡献位居第二,占比21%。浙江、江苏、北京、上海四大区域的销售额均已突破百亿。

  而从城市群布局来看,长三角依旧是构成旭辉业绩的龙头板块,为其贡献了51%的销售业绩,比去年全年增长了3个百分点。环渤海区域依旧保持24%的贡献比例,中西部城市群占比降低5个百分点至18%。

  而旭辉今年着力布局的华南区域占比有所提升,从2018年的5%小幅提升至7%。

  正是由于其一二线城市和都市圈的布局战略,旭辉今年上半年销售均价同比增长14%,达到17400元 / 平方米,实现了增长速度与质量并重。

  2019年已经过去一半多,旭辉花了7个月的时间达成了1030亿元的合约销售额,已完成全年1900亿元销售目标的54%。

  土储里的「买菜哲学」

  从2016年的500亿级规模,到2018年的1500亿级,旭辉只用了3年时间,照今年上半年的完成情况看,2019年1900亿元的销售目标也不成问题。

  但一路高歌猛进的同时,旭辉最为业内质疑的,就是其权益占比始终不明朗。

  800多亿元的合同销售额中,到底有百分之多少是归属于旭辉的权益?这一次,旭辉依旧没有公布。

  但或许我们可以从另一组数据看出端倪——2019年1-7月,旭辉合计新增土储878万平方米,其中88%来自一二线及准二线城市,旭辉的拿地金额权益占比提升至74%,权益提升后并表项目也有所增加。

  “未来我们会努力将整体权益占比保持在65%至70%之间”,林峰表示。

  当年依靠合作冲规模的旭辉,如今也开始在土储战略上「查漏补缺」,加大权益比重的同时,也在尝试多元化扩储。

  旭辉在过去几个月内频繁出手,通过一二级联动先后拿下了武汉52万方曙光村纯住宅地块、太原252万方三给智慧新城项目、石家庄长安区45万方294项目等一系列“粮仓”。

  而在房企必争之地的粤港澳大湾区,旭辉选择通过“合作开发+旧城改造”的模式切入。今年上半年,旭辉已进入粤港澳区域8个城市,合计锁定逾30个项目,总建面约600万平方米,并在广州成立了旧改公司,完成签订6个村的旧改协议。

  2019年1-7月,旭辉通过合作并购拿地占比20%,旧改占比17%,公开市场拿地金额占比从去年的89%直降至61%。

  林峰把这一拿地战略归纳为自己的「买菜哲学」,“拿地就像是去菜市场买菜,不能光吃牛肉,有海鲜也得买点海鲜,有时候大米也是可以吃的。”

  “旭辉多元化拿地的比重在占40%,未来希望招牌挂拿地占60%,收并购、一二级联动、商办购地多元化的拿地能占到40%。” 

  逆市多元化布局

  无论是业绩增长,还是土储扩张,旭辉如今都表现出符合市场大势的稳健战略,但在多元化业务布局方面,一向标榜「谨慎小心」的旭辉却表现不同。

  今年7月份,旭辉在其官微宣布将成立旭辉集团商业地产管理总部,负责统筹管理全集团商业项目的投资、设计、开发、招商和持有营运。此举被业内视为旭辉将要大力发展商业的标志,而这是否将放缓旭辉在住宅业务发展的步伐,也受到了极大关注。

  在本次发布会上,旭辉集团董事长林中就此进行了回应,他表示,“旭辉在商办会发布新的策略,商办不会影响到住宅开发的业务,因为商办投资比重会控制在回款的10%左右。”

  另一方面,尽管长租领域频繁爆雷的今天,旭辉方面依旧表示会继续投入长租领域。

  “最坏的时代就是最好的时代,爆雷说明市场正在回归理性。这恰恰表明,不是所有投资者进来都能分一杯羹,按照互联网的思维烧钱做规模,然后融资套现不是一帆风顺的。”林中表示,旭辉的长租品牌如今已经在上海区域做到第一的位置,未来还会稳步发展。

  林中表示,旭辉一定会从现在纯粹的开发销售业务逐步转向开发销售和持有收租并举的业务。“未来的房地产市场,企业做存量资产的经营能力才是核心竞争力”。

  “这个过程会很长,我们估计会花10-20年的时间,所以租金会逐步逐步地提高,因为租金不会说短期你看到它速度很快,但是每年我们希望租金都提升。” 林中解释道。

  此前,林氏兄弟都多次在公开场合表示,旭辉要到2021年完成3000亿的业绩,同时挺进行业前八。如今,稳步前进的旭辉保持着13、14的排名,距离行业第八的位置还有400亿的差距。加速奔跑之后,忙着「查缺补漏」的旭辉,要做的还有很多。

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