全民炒房何时终结?未来二十年房价走向预测!

2019-07-19 11:39:32|来源:楼市团长
摘要|

  本文来源于公众号--楼市团长 

  过去10年,中国房价从2008年的均价3657元/㎡,增长到了均价8737元/㎡,平均房价足足涨了2.5倍。

  销量也从08年的6.59亿㎡增长到了2018年的17.17亿㎡,增长了160%。开发投资额也增长了3倍。

  再看看近四年在楼市数据:

(数据来源:国家统计局、恒大地产研究院)(数据来源:国家统计局、恒大地产研究院)

  很多朋友这就问了,房价这么高,还能买么?站在2019年看这个问题,的确让人望房却步,何况上半年还发生了很多事情:

  1、很多互联网企业爆发裁员潮,团贷网、比特币纷纷暴雷或暴跌,同时资本市场一片哀鸿。

  2、房地产商一面说很悲观,一面拼命裁员,一面拼命抢拍土地,到底哪个才是真相?

  3、口口声声喊着分城调控,压制楼价,可你却偷偷的放了水,到底该信谁?

  中国楼市接下来到底怎么走?

  今天,我们试着从需求端的角度分析未来二十年楼市的前景。

  01、购房需求分析

  按产生来源,我国居民住房需求可分为三类,通俗来说就是:

  1)刚需(城镇常住人口增加带来的需求)

  就是本地年轻人成年后结婚买房以及外地人定居当地的住房需求。这部分人本身一套房都没,购房意愿最强。

  2)改善需求(人均住房面积增长带来的需求)包含两部分:

  第一是年轻人有了一定积蓄或者有娃后需要换大房子。

  第二是家庭有了积蓄后纯投资买房。

  无论哪种,都是提高了这个家庭的人均住房面积,因此都归为“改善需”类型。

  3)拆迁(城市更新改造需求)现在换了个名字,叫“棚户区改造”。其实都是一回事。

  现在很多地方都货币化安置了,拆迁户们拿了钱却没了房子,自然就要买房居住。所以无论大城市还是三四线城市,拆迁都可以硬生生造出需求来。

  2017年后三四线城市这波上涨,就是拆迁带来的购房需求。而且,几乎可以这样说:哪里有拆迁,哪里就有房价上涨。

  02、需求漏损

  以上这些购房需求并非全部都通过商品房来满足。还会有一部分人会购买小产权或返乡自建房等其他渠道来满足。

  03、“三个1亿人”政策

  可能很少有人听过这个词,即使是房产行业从业人员,如果不是研究全国性的政策跟行情,也不太会接触到这个词。

  这是2014年我们在关于城镇化率的问题上提出的目标。

  所谓三个“1亿人”,即到2020年,要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化。

  指标考核是:到2020年,全国户籍人口城镇化率提高到45%。

  进度条是:2017年户籍人口城镇化率为42.4%,距离2020年的目标还差2.6 %。

  是不是想到了二线城市抢人大战?对,这就是为什么大家最近经常看到西安、杭州、武汉抢人的原因。

  预计接下来2年,很多城市会加速推进城市落户,全国有望超额完成户籍人口城镇化率提升目标。

  关于这个政策,我们只需要知道:

  它就是为了把人往城市里转移,为了提高城镇化率而生。(至于为什么要提高城镇化率不在此文解释,又是另一个大话题了。)

  人口都聚集到城市里,也就相当于用政策人为的造出了很多城市里的购房需求。这个政策对我们的人口结构跟城市结构,以及房价有着很深刻的影响。

  这个政策影响短期最大的是刚需需求,中长期是改善需需求。

  这点其实很好理解。毕竟短期带来的是城市新增人口,都是刚需。

  但是5-10年后,这部分新增人口有娃有积蓄,就会有换大房或者投资的需求。

  这个政策跟三四线城市玩棚改造需求有啥区别?虽然这个政策有很多更为高瞻远瞩的目标。但仅仅从住房需求的效果来说,其实是没差别的,都是靠政策造需求。

  04、三种需求的关系

  刚需、改善需、拆迁需三种需求之间并不是完全独立的。他们之间的关系大致是:

  1)“三个1亿人”政策以及人口红利制造了大量刚需,部分改善需。

  2)2014-2020期间以及中短期内,以刚需需求增长为主。

  3)刚需们在5-10年的中长期转化为改善需;

  4)拆迁需造成的大、小面积需求都有。

  05、建模预测

  这些数据都来自恒大的分析数据。原报告里的数字看起来很让人头大,大家没必要记住数字,只要关注结论就好。我给大家梳理一遍。

  现状

   “不考虑市场情绪导致的需求释放节奏影响,2013-2017年,城镇常住人口增加需求、人均住房面积增长需求和城市更新改造需求,分别为 33.3、28.3和8.1亿平方,占总需求的47.8%、40.6%和11.6%;需求漏损高达 8.1亿平,需求漏损率达11.6%。”

  这段翻译一下就是:

  就全国一二三四五线所有城市的统计而言,刚需需求最大,其次是改善需求。但是改善需占比已经快追上刚需了。

  那么什么时候追上?2022年。下文有论述。

  而通过其他渠道解决的住房需求占比11.6%,这个数字还是不小的。

  预测

  以下所有预测数据只作为参考。

  1)3年短期住房总需求:

  在2018年达到峰值 14.5 亿,2022年“三个一亿人”政策红利释放趋缓,住房需求降至12.2亿平,此后稳定。

  2)5-10年中期住房总需求:

  受益于改善需求的增加以及城市更新(拆迁、旧改),2019-2030年,商品住房需求年均12.2 亿平,始终高于2015年实际商品住宅销售面积11.2亿平。

  就是说,未来至2030年,全国总的供求数据,依然乐观。

  3)两个转折年份:

  2022年我国房地产市场由刚需时代进入改善时代;

  2042年从增量房时代进入存量房时代,到时一二城市每年成交的住房有7成或以上是二手房,新房仅占2-3成。

  城镇常住人口增长需求从2017年达到6.87亿平峰值后缓慢回落,2048年转为负数,因为不断人口流失和死去,加上老龄化,导致需求减少。

  人均住房面积增长需求持续增长,2022年超过城镇常住人口增长需求成为第一大需求,标志我国房地产市场由刚需时代进入改善时代;

  随后在2029年达到 7.04亿平峰值后缓慢回落。随着存量房面积持续增长,城市更新改造需求逐步持续增加,从2022年棚改结束后的0.4亿平,2030增长至0.76亿平,在2042年超过城镇人口增长需求,标志我国房地产市场由增量房市场步入存量房市场。

  数据建模后的两张图如下:

(数据来源:国统计局、恒大地产研究院、中信证券研究报告、联合国人口组织)(数据来源:国统计局、恒大地产研究院、中信证券研究报告、联合国人口组织)

  4)需求漏损的变化

  “受益于鼓励农业转移人口落户城镇,户籍城镇化率加速提升,需求漏损率从2014的18.3%持续降低至2017年的9.3%。城镇常住人口增长需求的转化率提高。预计2018-2020年需求漏损率维持在2-7%的低位,2021年“三个一亿人”政策退出后,或将小幅回升。”

  总结

  根据以上的梳理,我们大致可以得出一个时间线:

  1)2019-2030年,中国房子依然值得投资,但是供求矛盾从2018年后呈现缩小趋势。换句话说,房价上涨动力减弱,上涨的幅度减少。不过,人口流入迅速的大城市例外。

  2)2022年我国房地产市场由刚需时代进入改善时代。

  老破旧、楼梯房会越来越多人嫌弃,流通性会变得更差,自住、投资都不要轻易再买了,因为违背了未来的居住需求趋势。

  3)接上条。上海、北京等城市已经严格限制人口流入。

  因为新增年轻人口的减少,刚需需求减少;随着年轻家庭逐渐有娃有积蓄,改善需需求会逐渐增加。

  这个从数据我们也可以知道,现在北京、上海买房的大部分是置换改善人群,他们卖小换大,卖次换好。

  从购买力上来讲,一个人先前如果一套房都没有,不靠卖旧换新,单纯拿几百万首付出来,那也是有一点难度的。

  所以,对于一二城市,无论如何都要先买一套作为跳板,以防以后赶不上房价。

  4)2042年从增量房市场时代进入存量房市场时代。

  这个时间点意味着城镇化已经基本完成,新房建造的很少,购买二手房成为主流。

  现在的主流开发商,到时能够活下来的不到5家。

  另外,因为进入存量房交易时代,二手房中介行业会受到国家的更为严格规范和管控。随便买套房子就能赚钱的时代,在那个时候基本会被终结,炒房客变成是一个曾经的传说。

  那个年代的新房子更稀缺,极有可能价格也会非常贵,最终成为5%的富人专属投资品。

  2042年房价进入趋缓上升的通道,2019年离2042年仅剩23年,那现在我还要投资吗?

  我记得很早之前,有个朋友跟我说:这世界没有只涨不跌的资产,中国房价肯定会崩盘一次!

  我听完之后,看着他,然后说了几句:你说得很对,没有只涨不跌的资产,房价的确有崩盘的可能性,难道你为了躲避这个几十年后的崩盘,就放弃眼前资产增值的机会么?然后眼睁睁地看着北京的房子从5800涨到6万一平方?

  扯什么崩盘,二十年后不涨,先把眼前的机会抓住再说吧!

  赚钱不是让你无止境地赚钱,这个世界上没有永远都赚钱的行业。

  最贵的是生命和时间,而不是金钱本身,金钱的作用是更好地保护生命和拥有更多私人的时间。

  当你缺钱的时候,才会知道及早赚钱的重要性。

  那如何快速地赚钱呢?拥有一份高收入的工作固然很棒,但持有房产却能增加财产性收入,等于家庭多了一个人工作。观察美国 1962 到 2014 年之间的国民税前收入份额,你会发现,美国收入居后 50% 的人收入占比正不断下滑,而居前 1%的人的资产收入则在以截然相反的走势增长。

(前1%的富裕人群收入持续攀升,后50%人群的收入却不断下降)(前1%的富裕人群收入持续攀升,后50%人群的收入却不断下降)

  居前1%的人收入中,靠持有资产获得的收益远远高于工作收入,这就是有钱人越来越有钱的秘密之一。虽然相比工作收入,持有资产给你带来收益波动忽上忽下,甚至会显得有些反复无常。

  但从长远来看,由家庭财富带来的资产累积几乎总是比收入来得更快,也更多。因为它有自我延续的能力,金钱永不眠。

  从70年代开始,这1%的美国富人占有的美国财富总量从25%攀升至40%。根据金融学家 Emmanuel Saez 和 Gabriel Zucman 等人的研究,这些增幅全由最顶层人士—— 0.1%的超级富豪“贡献”。他们所占有的美国财富比重增长程度也几乎同样夸张。也就是说,美国大部分的财富增长都出现在超级富豪的身上。

  由此看来,资产收益并不是只是短期的家庭财富波动,也不能被收入和储蓄所决定。事实上,它在很长一段时间内,总能远远超过收入储蓄带来的收益。对于已经富得流油的家庭来说,持有资产绝不只是资产累积的一小部分而已。

  普通人靠努力工作存钱,但他们的产出却没法像持有资产那样达到更高的回报。也就是说,单纯靠劳动赚钱的人,无论是在收入增长,还是财富积累上,都没法跑赢“资产者们”。摆在我们眼前的现实就是:钱不只进了工作狂的口袋,还以更快更多的形式进了那些资产拥有者的口袋。其实,那些劝你不要买房的人,一直在偷偷地攒首付。

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