全国|6月销售下行压力显著 土地市场回暖带动投资开发维持高

2019-07-16 15:33:36|来源:克而瑞地产研究|作者:杨科伟、俞倩倩、姚郑康
摘要| 导 读 :2018年前6月房地产行业成绩表出炉。

  本文来源于公众号--克而瑞地产研究 

  15日上午,国家统计局公布了2019年前6月全国房地产企业的各项数据:销售面积单月同比和累计同比增速均有所回落,下行压力巨大,东部降幅收窄为成交主力支撑。6月新开工面积创近2年新高,同比增速稳步回升,施工建安投资加快和土地购置面积降幅收窄共同支撑开发投资仍处在相对高位。

  1、6月单月、累计销售面积均同比回落,东部降幅收窄为成交主力支撑

  2019年6月,销售面积为20268万平方米,销售金额为18925亿元,据以往经验,6月和12月相比其他月份数据异常,看环比意义不大,更多可以参考同比情况:1-6月销售面积累计同比增速下降1.8%,这主要是由于上半年全国各线城市在购买力缺位下新房销售乏力;此外6月单月来看,销售面积相比2018年同期也下降了2.2%,可见即使在业绩冲刺月也难掩销售下滑的趋势。 

  从2019上半年销售面积结构来看,东部地区占主导支撑,中部、西部和东北地区均有回落。东部地区在房企集中推盘下销售面积同比增速降幅比1-5月收窄0.9个百分点,为本月全国销售面积增长主要支撑。东北地区销售面积累计同比跌幅最为明显,达8.3%;而西部地区销售面积累计同比增速回落最为明显,达1.5个百分点。

  2、开发投资额累计增速高位维持10.9%,房企加快工期,积极拿地为主要驱动力

  从开发投资增速来看, 2019年1-6月全国房地产开发投资额累计同比增速为10.9%,仍处相对高位,但较1-5月继续下降了0.3个百分点,下行趋势初显。单看6月,开发投资额达15534亿元,创近2年新高,同比增长10.08%。 

  6月开发投资额在绝对量与增速上继续维持高位主要受土地购置与施工建安投资加快两方面支撑:一方面,受核心一二线城市土地市场持续回暖的影响,房企拿地积极性增加,投资开发热情相对较高。另一方面,在业绩冲刺的客观压力下,多数房企都在加快施工进度和推盘节奏,因而对开发投资额的增长也有一定的助益。

  3、单月新开工面积创近2年新高、同比增速回升,土地购置面积降幅收窄5.7pts

  从新开工面积来看,房企开工面积单月创新近2年新高。6月房屋新开工面积达25725万平方米,继5月后继续冲高,创近2年新高,同比增幅达8.88%,主要还是结构性影响,部分核心一二线城市新房去化连月好转,也带动了房企对后市的信心,6月单月新开工面积创新高便是立竿见影的效果。1-6月房屋新开工面积累计增速小幅回落0.4个百分点至10.1%,总体维稳。

  从土地购置面积来看,土地成交突破低位稳态快速拉升,2019年1-6月土地购置面积增速同比下降27.5%,在保持近半年稳定低位后,随着各地政府放开供地节奏,核心一二线土地市场稳步复苏,房企积极拿地也促进了土地购置增速大幅拉升。

  综上,我们对于后市给出如下几点判断:一是年中销售表现虽有新高但后续缺乏上涨动力,7月销售面积增速仍无法回正;二是随着下半年房企投资计划的逐步落实,追赶工期下新开工面积增速有望稳中有升,但增长动力略有不足;三是土地购置面积增速的低位拉升短期将持续,因而也将带动房企开发投资额维持在10%左右的高增速。

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