上海易居房地产研究院发布报告显示,二季度,根据城市房产网的数据,50个典型城市租金收益率为2.3%,环比下降3%,同比下降10%。报告认为,进入2019年后租金收益率开始加速下行,这主要是因为房租已经连续两个季度下跌。

  报告指出,房租能够更真实地反映一个城市理性的住房需求,房租的持续下跌主要是因为供大于求:一方面从需求上看,可能意味着租客的真实需求或者真实消费能力由于实体经济的下滑,以及房价快速上涨导致的租金过快上涨的挤压而下降;另一方面从供给上看,本轮房地产大牛市消化了大量住房库存,其中有相当一部分是投资持有并可以成为租房供给来源。此外,近两年来,政府支持租赁市场的发展,有相当数量的租赁住房进入市场,同样增加了供给。

  分城市来看,二季度,4个一线城市的平均租金收益率为1.7%,环比降低4%,同比降低3%,环比与同比跌幅均扩大。31个二线城市平均租金收益率为2.4%,环比下降2%,同比下降9%,环比跌幅收窄而同比跌幅扩大;15个三线城市租金收益率为2.5%,环比下降3%,同比下降12%,环比跌幅收窄而同比跌幅扩大。

  报告认为,二三线城市租金收益率均已跌破2.5%,其中,三线城市租金收益率下降较快,主要原因是二季度其房价环比上涨3%而租金下跌3%。2019年上半年,三线城市租金下跌幅度最大,这一定程度上体现了三线城市本轮房价的上涨对城市基本面的透支。相比二线城市和三线城市,一线城市的租金收益率更低,2018年三季度至2019年二季度持续降低,其中2019年二季度租金环比下跌3%,为2017年二季度以来首次下跌。

  从二季度全国50个典型城市租金收益率排行中可以看出,排名前5的城市分别为乌鲁木齐(3.6%)、韶关(3.5%)、西宁(3.4%)、银川(3.2%)和哈尔滨(3.2%),他们主要是东北或西部的弱二线城市和三线城市,近几年房价整体涨幅不大,但租金稳步上涨,租金上涨幅度与房价上涨幅度相近,因此租金收益率较高。而租金收益率最低的5个城市分别为厦门(1.2%)、深圳(1.5%)、三亚(1.5%)、福州(1.5%)和青岛(1.6%),这些城市的房价水平远超租金水平,并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。厦门本轮以来房价涨幅巨大,积累了一定的泡沫,租金涨幅远小于房价涨幅,因此租金收益率从2016年二季度来一直维持在50城中最低水平。

  易居研究院研究员王若辰认为,我国部分城市长期以来租金收益率较低,这主要是由于房价涨幅过大,租金上涨速度小于房价上涨速度。房价与租金背离,说明房价存在一定程度的泡沫。未来应该继续坚持“房住不炒”的原则以促进房地产市场的平稳运行,合理控制房价涨跌幅度,避免房价的过快上涨进一步挤压居民的真实消费需求。