一季度北京市场:土地躁动,政策稳中有松,房企仍需慎行

2019-04-21 08:25:22|来源:克尔瑞地产研究
摘要|

  2019年一季度,丝丝暖意在全国蔓延,楼市出现了轻微破冰,二手房成交也稳中有升,让市场更期待小阳春在二季度到来。而我们认为回暖尚早,预计市场仍以平稳为主。

  相比之下,土地市场则一改颓势,躁动明显,房企拿地意愿强烈,部分城市的优质地块甚至引发抢地大战,短短半年就出现了从底价成交到高溢价成交的逆转。

  另外,2019年以来已有20余个城市陆续出台松绑或者变相松绑的调控政策,信贷政策也有所放宽。落户政策方面,二线城市继续“抢人”,人才红利将为当地楼市发展提供长远支撑。“一城一策”已在路上,预计今年政策面仍将以“稳”为主。

  与此同时,租赁市场正在成长。市场在政府的引导下逐渐转型,租赁供地有所增加,成交数据也相对亮眼。未来,更多民营资本有望入场。

  这一轮房地产大周期仍在持续。二季度乃至下半年,房企在保有信心的同时,仍需心存谨慎和敬畏,“活”得更久,共同见证行业的健康发展与历久弥新。

  一季度北京楼市政策保持了调控定力,量价平稳;土地成交金额创五年来同期新高;环京楼市则松绑信号不断。

  2019年第一季度,北京调控政策依然处于偏紧状态,市场整体却表现出稳中稍扬的态势。在优质地段限竞房频频入市以及某些房企项目大幅降价的背景下,北京一季度楼市整体氛围较为活跃。

  住宅市场回暖,成交量价平稳

  今年一季度,一方面,一些优质地段限竞房项目如国风长安、西城天铸、金融街·融府、佑安府等积极进入北京楼市,由此形成了小阳春局面;另一方面,品牌房企如泰禾等也开始大力度促销推广,市场成交较热。据克而瑞数据统计,一季度北京商品住宅供应11981套,环比下跌63%,同比上涨107%;成交9613套,环比减少9.55%,同比上涨129%;成交均价49678元/平方米,环比下跌10%,同比上涨18%。至3月底,一季度北京商品住宅成交超万套,与去年三、四季度持平,高于去年一、二季度。

  二手房方面,今年一季度北京二手房共实现网签32621套,同比上涨3%,环比下跌8%;热门区域价格微涨,但从近5年的成交历史来看,目前的市场价格仍处中等水平。二手房成交的增加,一方面是由于季节性因素叠加政策松动预期,加之年初信贷环境略有放宽,使积压的需求得以释放;另一方面,3月中旬有传言称国管公积金要“认房又认贷”,造成3月18日当天北京二手房恐慌式成交,单日网签破千套。随着政策不断深化,限竞房涌入市场,北京二手房市场或将进入下行通道。

  土地成交金额创五年同期新高

  不限价地块增加

  据克而瑞统计,今年一季度北京土地市场共成交地块22宗,总成交金额高达583.51亿元,创近五年同期新高。从土地属性看,其中综合性地块15宗,纯住宅地块6宗,商住地块1宗。从土地性质看,共有产权房地块10宗,限竞房9宗,不限价地块3宗。从区域看,一季度北京土地成交范围较广,其中通州区成交地块6宗,占据首位,海淀、朝阳、丰台、密云、石景山、门头沟、怀柔、平谷也各有成交。

  值得注意的是,不同于2017和2018两年,今年一季度以来北京不限价地块供应量明显增加,成为北京土地市场开年的一大重要信号。

  坚持“房住不炒”,保持调控定力

  一季度以来,北京房地产市场政策调控并未松动。1月14日,北京政府工作报告中指出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,保持调控定力,商品住房价格保持稳定。预计这种调性将贯穿2019年的北京房地产市场。

  此外,今年北京还将继续完善住房市场体系和住房保障体系,进一步出台规范管理住房租赁市场政策措施,促进住房租赁市场稳定;建设筹集租赁住房5万套(间)、政策性产权住房6万套,完成棚户区改造1.15万户。

  环京冷热不均,政策放松信号不断

  受北京市政府东迁利好影响,一季度环京北三县区域市场回暖明显,三河、大厂两地成交量明显上升,其中三河燕郊二手房成交均价涨幅高达20%,从1.3万-1.4万元/平方米上涨到1.7万元/平方米以上。值得注意的是,克而瑞环京数据系统显示,一季度北三县土地供应也有所加大,供应土地32宗,成交25宗。

  但与此同时,环京其他区域如霸州、永清、涿州、廊坊、张家口等地房地产市场依然处于较低的成交水平。

  政策方面,环京楼市放松信号不断。3月9日,高碑店下发《关于支持民营经济发展的实施意见》,规定只要企业引进的人才满足大中专以上学历等条件即可落户,从而给环京限购调控撕开了一道口子。3月15日,北京市公积金中心推出“在京无房的公积金缴存人在天津、河北省内买房可提公积金”政策,以解决购房人群在京津置业的资金压力,成为环京楼市的又一项利好。3月18日,石家庄出台《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》,全面放开城区、城镇落户,成为第一个“零门槛”落户的城市。可以预见,在“一城一策”方针的指导下,越来越多的环京城市将加入“人才落户”的大军,降低购房门槛,从而给楼市松绑。

  未来政策基本面不变,成交量稳价平

  展望未来,一方面,今年的北京市政府工作报告继续强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,为今年一年的政策环境定下主基调;另一方面,截至2月份,北京商品住宅存量已达到6.4万套,去化周期24个月,今年预计还将有超6万套限竞房入市,因此,长期来看北京楼市预计将出现成交价格稳定、成交量稳中微升的态势。

标签: 成交北京市场

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