政策向左 市场向右

2017-07-24 10:23:48|来源:新浪房产
摘要| 2017年上半年,房地产行业政策整体延续分类调控、因城施策的主基调,金融去杠杆影响房地产行业信贷政策调整,严禁银行信贷资金违规流入房地产领域,房贷利率也随之逐月水涨船高。

  2017年上半年,房地产行业政策整体延续分类调控、因城施策的主基调,金融去杠杆影响房地产行业信贷政策调整,严禁银行信贷资金违规流入房地产领域,房贷利率也随之逐月水涨船高。
但从政策效果来看,无疑陷入了“政策向左,市场向右”的困局,紧缩政策的四面“围堵”只是让需求和资金从核心城市四处“外溢”至其他城市,以至于前期诸多高库存压力城市都走出了“量价齐升”之路。2017上半年总结大致如下:
  一、金融去杠杆带来楼市信贷收缩,但房贷占新增贷款比重仍居高不下
2017年上半年,央行进一步加强金融监管,并在同业、资管、表外以及影子银行等多业务领域主动缩表,银行信贷持续收紧,房贷利率也有不同程度地提升。以北京为例,全面取消首套房贷利率优惠,二套房贷利率将在基准利率基础上上浮20%。
  二、中央着力落实土地“有供有限”,支持发展住房租赁市场
2017年上半年,中央层面的房地产市场政策基本“空窗”,没有出台全国范围内的刺激或紧缩政策,更多在酝酿房地产市场调控长效机制的具体措施,集中表现在两个方面:一是着力落实土地供应端“有供有限”,二是推动住房租赁市场的发展,以期影响市场预期。
  “有供有限”新政持续发力,热点城市着力加大土地供应。4月,住建部发文要求各地根据商品住房库存消化周期调整供地计划,消化周期在36个月以上的城市,暂停供地;消化周期在6个月以下的城市,不仅要显著增加供地,而且要加快供地节奏。从现有公布2017年供地计划城市来看,北京、天津、成都等热点城市都明显加大了土地供应,尤其是宅地计划供应量大幅提升,有助于房地产市场回归至供求平衡的阶段,缓解房价看涨预期。
不过,上半年热点城市大量供地主要集中在远郊区域,中心城区土地供应长期缺位。热点城市土拍引入竞自持新规,加快培育和发展住房租赁市场。培育和发展住房租赁市场乃是房地产市场长效机制的重要内容,北京、杭州等热点城市相继调整土地出让方式,土拍环节施行竞自持面积新规。譬如北京土拍更是频繁出现住房全自持的现象。随着新晋出让地块自持比例稳步提升,企业开发策略被迫由单纯的销售向“销售+持有”转化,住房租赁市场将迎来规模化发展的新阶段。
  三、三、四线城市开启调控热潮与“限售”措施成本轮调控最大不同
本轮调控政策现已跨越三个阶段,第一阶段起始于2016年3月上海、深圳两市相继升级限购令,随后苏州、南京重启限购,开启了热点城市调控的大幕;第二阶段,2016年国庆期间22城密集出台调控新政,一时之间将房地产调控推升至无以复加的地步;第三阶段也就是今年上半年以北京为“排头兵”,各线城市房地产调控政策轮番上阵,一、二线城市跟进出台甚至升级调控,三四线城市也加入调控的队伍,这在历次调控周期尚属首次。
上半年,限购、限贷城市持续扩容。其中,一线城市最为严苛,非本地户籍家庭社保连续缴满5年限购1套,认房又认贷,二套非普通住房首付比例超70%;二线城市调控政策持续深入,青岛、长沙等市相继重启限购,杭州、厦门等市进一步升级调控,核心城市周边的三四线城市也纷纷出台紧缩调控措施,尤其值得一提的是“限售“成为新的杀手锏。

  2017下半年展望: 政策以“稳”为主但三四线将成新主场,信贷收缩的影响将逐渐显现
首先,因城施策、分类调控仍是下半年市场调控的主基调,各城市自身仍是调控市场的主力,我们预计各线城市整体仍将以“稳”为主,维持现有政策内容、力度不变。一方面,一线和热点二三线城市房价犹存上涨压力,政策尚未根本扭转投资购房预期,仍然呈现出“政策向左,市场向右“的显著特征,短期内调控政策难以放松,更无退出的可能性;另一方面,调控政策一轮严于一轮,政策效果叠加带来的市场变化正在进行量的积累,成交量大幅下滑的同时,房价涨幅逐月收窄,暂无进一步加码的必要。
  其次,针对当前政策造成的“逆向分化”也好,还是“按下葫芦浮起瓢”也罢,之前的高库存压力二线和三四线市场开始走上量价齐升的通道。我们预计不排除会有更多的三四线城市跟进落地“限购、限贷、限价、限售”等紧缩政策,热点轮动带来的结果就是三四线城市将成为楼市调控的新主场。
最后,我们认为金融体系主动“缩表”过程不可逆,去杠杆、防风险将维持很长时间,银行信贷资金量减少的影响将会从利率创导至首付,极大削弱购房者支付能力和提高投机风险。当下三四线城市房地产市场成交明显转暖,房贷占新增贷款比重依旧维持在较高水平,资产荒叠加高杠杆带来的房地产泡沫风险似乎无解。不过,信贷资金收紧存在着滞后传导期,多数三四线城市市场转暖更有可持续性较差的通病,无疑金融”缩表“将是本轮房地产市场”扩张“上升的最大变数,也许市场突变就在一夜间。

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