程庆林:保资投资房地产的三点局限

2013-08-09 10:05:00|来源:新浪房产
摘要| 太平洋资产管理执行董事程庆林表示,保险资金自身的特点、保险资金喜欢持有优质的商办资产和市场自身是保资投资房地产的三点局限。

  7月26日, 由高通智库组织发起的“2013年中国地产金融日”系列活动在北京万达索菲特大饭店召开,本次地产金融交流日将邀请百余位政府官员、房地产开发企业负责人、金融家和专家学者参会,共同探讨2013年的地产政策趋势、房地产转型之道与地产金融格局。

  会上,太平洋资产管理执行董事程庆林表示,保险资金自身的特点、保险资金喜欢持有优质的商办资产和市场自身是保资投资房地产的三点局限。

  以下为程庆林发言:

  我今天来主要是想分享一下保险资金作为一个专业投资人在中国投房地产的一点心得。因为在国外保险公司是主要的机构投资人,天然的跟房地产有很深的联系。

  在国内这几年保监会的政策也放开了,但是实际上这几年我跟业内的朋友、跟一些开发商、基金机构交流,他们说看着好看,但是不好用。只见楼梯响,不见人下来。

  在国内主要有三点原因限制了保险资金比较大的规模的进入到不动产市场里边。第一条是保险资金自身的特点,一方面是安全性,我们的信托产品是刚性兑付的,但是这只限于对个人投资人来说,而且是从不是法律意义上的刚性兑付。从保险资金自身的特点来看,非常喜欢固定收益的产品,希望是法律意义上的刚性兑付,这就不匹配,但是又达到投资级的固定收益的产品,围绕着不动产、围绕着房地产也能开发出很多这样的产品。

  二是保险资金喜欢持有这种核心资产,就是优质的商办资产,这类资产当期给它一个稳定的收益,虽然不是很高,但是长期的增值收益和抗通胀的特点会很好的匹配它的负债。

  三是市场自身。大家谈到房地产投资的时候,很大程度上是和市场的生态有关系的,比如说国外的市场,持有型物业的市场,有6%、7%很稳定的收益,但是在国内生态环境下,如果作为开发商,卖掉的话大概是20%的IRR,持有的话就变成12%的IRR,在有大量开发机会的情况下,可能不太珍惜优质的资产的长期持有。商业的生态决定了这个市场可能也比较少有适合保险资金的投资标的。

  作为机构投资人,我们非常希望以后和信托有更多的合作,找到这些真正低风险的可能是分层或者是怎样的设计,适合机构投资人的定位的产品。跟开发商的合作的角度,包括基金,可能在一些优质的核心资产上,跟保险资金的合作空间还是非常大的,尤其是市场压力越大的时候,是合作的机会越多的时候。

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