自去年三季度后,全国房地产市场交易日趋清淡,即使开发商使出浑身解数打折、降价的促销之下,依然不见起色,人们不禁要问,房地产市场的购买力到哪去了?

  回顾一下2007年中国房地产市场的牛市行情,我们发现之所以那时房价的涨升可以高歌猛进,是与当时的经济大背景有关。首先,宏观经济增长迅猛,股市与楼市的财富效应凸显,当人们发现投资即可赚钱时,热钱纷纷涌入,推高房价的一个重要购买力来自于民间投资。其次,当时人民币升值预期明确,海外热钱也不约而同地瞄上了人民币资产,在人民币升值和不动产价格上涨的双重刺激下,境外投资机构与海外民间投资亦大举进入中国房地产市场,这对推高房价起到了推波助澜的作用。第三,在经济形势向好,人们的收入预期较高,房价节节攀升时,相当一部分自住性消费需求的购买力被释放出来,人们唯恐此时不买房将来或会更贵。

  然而,进入2008年整个经济形势发生了变化。引发这一变化的导火索是美国次贷危机。一般人也许觉得,美国的次贷危机与中国经济何干?简单地说,其逻辑关系是这样的,美国的次贷问题引发的经济危机打破了以往中国制造出口――美国信用消费格局的平衡。当外需锐减、出口订单一夜之间消失时,这对我国依赖出口的外向型经济的影响不言而喻。除了外贸出口对经济拉动的因素之外,对投资的影响也不容小觑,因为在投资的占比中有相当一部分是对外出口加工制造业的投资。

  由于缺乏出口订单,引发的直接后果是相当一部分企业减产、停工甚至倒闭。经济下滑必然导致就业问题,从以往的数据看,企业大规模裁员稍稍滞后。这是因为,一方面企业在做出裁员的判断时,要看衰退是短暂的还是长期的。如果是短暂的,企业未必裁员。但是当长时间企业利润下滑甚至亏损,它也不得不裁员。其次,劳动力市场本身也是具有一定的就业刚性,许多员工和企业是有就业合同的,不是说企业业绩一出现下滑,马上就能够解雇,解雇的赔偿也是比较昂贵的。所以,隔了一段时间后失业率才有可能开始上升。可以设想一下,当许多人即将面临减薪裁员的时候,住房消费肯定不是第一要考虑的需求。

  除了自住型的购房消费需求受到经济下滑的影响外,投资性购房需求也受到抑制。去年末,众多海外机构纷纷不计成本地抛售中国不动产,这并非完全是出于对中国房地产市场看淡的原因,而是出于自救。美国著名投行雷曼兄弟的破产,是因为高杠杆经营,杠杆率高达30多倍,也就是说它的自有资金只有3%,只要坏账率超过3%就要破产。摩根史丹利和高盛也没有好到哪里去,摩根史丹利的杠杆也是30倍,高盛是所有银行中杠杆率最低的,是28倍。由此不难理解,为何这些赫赫有名的国际大投行要不惜血本地抛售楼宇套现了。

  对于民间房地产投资来说,现在肯定不是时机。因为从房产投资角度看,大致须看两点,一是房价在未来一段时间的走势,二是看房价租售比。对于第一点,今年市场依然处于下行趋势似无疑问,由此房产升值空间基本上被封闭了。至于房价租售比,我们看到目前国内各大主要城市的房产租金水平也是普遍下跌。在房价租售比方面一个重要指标就是,租金收益与贷款利率的比较。目前,即使按照首套房的最优惠利率4.15%计(投资购房大多不是首套),眼下绝大多数房产投资的年化净收益率达不到这个标准。因此,房产投资目前还不是一个好的选择。

  从市场需求与购买力的角度看,暂时还看不到令市场在短期内转暖的迹象。或许,房地产市场的调整期要比预想的时间要长。(孟坚)