万科销售增幅146.6% 净利增速不及碧桂园

2008-03-21 11:13:26|来源:新浪房产|作者:朱玲烨
摘要|

  继碧桂园(香港交易所代码:2007)之后,中国房地产的行业龙头万科企业股份有限公司(深圳交易所代码:000002、200002,下称万科)今日发布07年业绩报告,全年净利润同比增长110.8%,达48.4亿元,与市场预期基本一致;营业收入同比增长98.3%,达355.3亿元;每股收益为0.73 元,较上年增长87.18%。

  由于售出物业平均售价的增幅大于已出售物业成本的增幅,万科07年的利润率达到了39.6%,较06年的33.3%有所增长。其年内净利润率为13.62%,较06年的12.07%增长了12.84%。对照碧桂园07年年报,其净利润率为23.3%,较06年的19.1%大幅增长了21.99%。分析可得,07年碧桂园的净利润率是万科的1.71倍,净利润增长速度碧桂园明显优于万科。

  根据年报,万科的总资产由499亿元增长至1001亿元,新开工面积也由2006年的500.6万平方米增加至776.7万平方米。公司资产的显著增长,经营规模的快速扩张,主要源于房地产销售和物业管理服务两大主营业务。其中,房地产开发收入较上年增长99.07%,达351.75亿元,物业管理及服务收入同比增长17.63%,达2.10亿元。

  借势房价上涨 销售增幅146.6%

  2007年万科在地产开发方面呈现出强劲势头。由于上年增加的土地储备进入销售期,万科07年的销售面积增长90.1%,达到613.7万平米;受惠于房价的上涨,公司的销售收入增幅更大,为146.6%,达到523.6亿元。全国商品住宅销售总额为25323.48亿元,市场占有率达2.07%,同比上涨了0.82个百分点。房地产项目结算面积393.7万平方米,结算收入351.8亿元,同比增长35.9%和99.1%。营业利润率也比上年增加了2.81个百分点,达到30.27%。

  与大多数公司不同,万科的结算均价高于销售均价。光大证券的分析报告认为,这可能与万科在年初结算了一部分去年预售的高档房有关。由于售价的提升,万科的毛利率比上年提高了5.8个百分点,剔除土地增值税因素后,利润率也提高3个百分点。

  千万平米新增项目 40%得益于收购

  与以往相比,万科更广泛地采用收购公司或合作盈利的方式来获取新增项目。公告称,07年共计1142万平方米的新增项目规划建筑面积中,有40%得益于收购或合作。继续受让浙江万科南都20%的股权,与恒大集团、中国航空签署战略合作协议,都说明万科在加大资源整合力度,拓宽资源共享范围。

  金地集团也走合作融资路线,但其更愿意选择国外金融机构作为对象。金地07年报称,其已与瑞士银行下属瑞银环球资产管理集团达成协议,共同发起建立针对中国住宅开发市场的房地产投资平台。此后,金地将与瑞银建立战略合作伙伴关系,便于充分整合双方在国内外房地产市场的投资、管理优势及经验。

  万科447.13亿现金保融资通畅

  08年,国内房地产企业纷纷酝酿上市融资,这说明,资金融通对地产企业的长远发展起到关键作用。碧桂园在07年报中披露,其现金总额约为94.96亿元,其中受限制现金为10.135亿元。2月26日,碧桂园公开发行5亿美元可转债,用以缓解07年急速扩张导致的资金压力。与此相比,万科447.13亿元的现金流量充裕得多,在担保无锡万科等控股子公司的银行贷款,投资新房建设,加快资金周转时显得游刃有余。

  近期,万科、保利、金地等房地产企业的年度公告陆续浮上水面,销售额、净净利润等财务数据虽然显示一片大好,但房地产市场去年四个季度的大幅涨跌现象存在种种隐患。08年前两个月,受房地产市场成交下滑的影响,万科的月销售面积也受到了影响。光大证券分析,从07年9月起,万科的销售增速就处于“振荡下滑的趋势”。均价方面,在11月达到10393元的历史新高后,最近几个月回落至8000元附近。从万科的推盘节奏,不难看出其对楼市的谨慎判断。

  碧桂园净利41.36亿元 与万科基本持平

  08年,万科将面临行业内更严峻的考验。

  对比万科和碧桂园07年年报提供的财务数据(见附表1),可以发现,碧桂园07年的净利润为41.36亿元,与万科48.4亿元基本持平。前者的每股收益,在去年的基础上实现138.4%的大幅增长,与万科的距离逐步缩小。

  “万科虽然只身打天下,但确实为中国房地产行业未来的发展做着积极探索”。对于万科一系列的市场创新做法,程功认为,从远期回报角度看,可拓展发展空间,减少真正有竞争力的对手,利大于弊。

  选择产业化的运作方式,全面拓展市场空间,使万科不得不碰触成本提高的难题。安邦集团首席分析师程功认为,受地区差异影响,全国各地的房地产开发成本大相径庭。市场空间和业务范围越大,基础成本也越高,万科也不例外。

  08万科谨慎有理 保持当前项目资源量

  面对可能继续持续的市场低迷期,万科表示“不会因为市场的亢奋转向激进”,而会选择“保持冷静,坚持既定的发展策略”。在项目资源上,万科将稳定当前的保有量,摒弃过度扩充。其在年报中表现出的谨慎态度说明,08年将是万科的自我调整时期,无论在市场空间的扩展上,还是在人力成本的把控方面,都需要审慎处理。

  虽然07年成绩单总体令人满意,但不可否认万科未来的发展面临着多方面的挑战。随着公司规模的扩大和房地产市场的调整,万科“追求市场份额和周转速度”的盈利模式或许正面临着考验。稳固行业地位,保持土地储备的足量优势,创新盈利模式,降低运营成本,是万科在08年需要答好的问卷。(朱玲烨)

附表1:销售超百亿上市房企07年报数据比较:

 

证    券简    称

净利润(亿元)

每股收益(元)

同比增减(%

主营收入(亿元)

同比增减(%

土地储备(万O)

预收账款(亿元)

万科A

 48.4

 0.73

 87.18

355.3

 98.3

 

 8.65

金地集团

 9.65

 1.31

 84.51

74.87

110.10

 

  37.93

 保利地产

 14.89

 1.30

 96.97

 81.13

 101.46

 1007

 109.40

 碧桂园

 41.36

 0.27

 138.4

 177.35

 139.4

 4300

 71.69

 华侨城A

 7.50

 0.66

 32.00

 17.29

 8.37

 

 0.23

附表2:万科050607年报主要财务数据比较:

年 份

总资产(亿元)

营业总收入(亿元)

利润总额(亿元)

销售总额(亿元)

销售面积(万平方米) 

2007

 1000.94

 355.27

 76.42

 523.6

 613.7

2006

 499.20

 179.18

 34.34

 357.2

 322.83

2005

 222.74

 105.6

 19.41

 139.5

 231.8

 

热门导购

热门评测

参与讨论 677 我要评论

加入城市买房砍价群,实时讨论购房热点话题!
暂无评论, 您可以发起评论