北京楼市遭遇雪灾:开盘价调低3000还担心过高

http://bj.house.sina.com.cn 2008年02月26日07:04  21世纪经济报道

  面对持续三个月的滞销僵局,一部分地产商的心理防线开始动摇,最前面的几块骨牌开始倒下。

  1月23日,北京某售楼处二层会议室。房间里的空气就像北京深冬常见的阴霾天气一样,弥散着一种滞重的颗粒。

  不记得这是第几次讨论开盘定价的会议了。争论在继续,两派观点僵持不下。一派主张咬牙挺住,以22000元/平方米的价格开盘,保证利润;而另一派则认为,在目前大环境下,应降低预期,以19000元的价格低开,加快回笼销售资金。

  4个小时后,老板终于拍板,确定项目开盘价为19000元,从最初预期的22000元直接降了3000元。

  接到这一指令,销售总监陈鑫(化名)也没敢松口气,"即使大幅低开,销售情况怎样也还是有些担心。"他说。

  举棋不定的远不止陈鑫销售的这一个项目。当南方雪灾肆虑的同时,京城的楼市也在经历一场暴风雪。在过去的三个月里,市场的观望使北京楼市陷入了多年未见的低谷,多数楼盘滞销。

  但像陈鑫的老板这样向市场让步的楼盘并不多。饱经风浪的京城地产商们仍然在坚守高房价的防线。一场围绕开盘价的心理较量正在白热化。

  楼市暴风雪

  "2007年10月以前,开发商定价也曾迷茫过,但那是担心定价低了的迷茫,因为当时楼市太火爆,什么房子都能卖出去,开发商拿不准定什么价才好。"北京某楼盘营销顾问、房地产资深经理人季满如说。

  据北京市统计局发布数据,2007年北京新建商品住宅销售价格创下5年来最高涨幅,开发商一次次挑战市场极限。"但是现在,准备推盘开发商的迷茫,是因为不敢随意定价,都怕定高了市场不接受,定低了又不甘心。"季满如说。

  让开发商们迷茫的,是这个冬天京城楼市的"暴风雪"。

  北京市房地产交易管理网的数据统计显示,北京已经连续三个月期房住宅日均签约量大幅下降。去年11月住宅期房网上日均签约365套,12月降到254套,环比下降超过30%。

  进入新年的1月份,形势益发不妙。截至1月31日,北京住宅期房日均签约仅186套,同比减少了122套,下降40%,日均签约最少的一天只有61套,创下历史新低。

  北京易居研究所的统计则显示,1月北京楼市基本处于滞销局面,有近80%左右的项目销售放缓,有部分项目整月没有销售出一套。

  进入2月份,网上住宅期房日均签约量又从2月1日的188套直线下降到2月5日的15套。

  "市场的疲态其实从去年八九月份就开始了。"陈鑫记得,那时还有很多人托关系请他帮忙留一套房。但到年底时形势便急转直下,特别是央行对"第二套住房"以家庭为单位的政策明确后,不少人都选择了放弃。"首付提高消灭了至少三成住房购买力。"陈鑫认为。

  而在北京师范大学房地产研究中心副主任、经济学博士王宏新看来,这一切是持续几年的宏观调控产生叠加效应的结果。"央行一年里6次加息,连续10次上调存款准备金率,第二套以上住房的首付和贷款利率提高,再加上2008年货币政策从紧和征收物业税的传言,这些都使购房者采取观望态度。"

  市场转为观望后,业界大佬的观点也突然转向。

  万科的王石首先抛出"拐点论",认为楼市将理性回归,随后万科率先全线降价。

  "房地产已经保持了连续5年的快速上涨,2008年进行适当调整是正常的。"SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)董事长潘石屹(博客)说。

  连一向坚定的"看多派"、华远地产(企业专区,旗下楼盘)董事长任志强(博客)也口风有变。"我国房价有向下波动的风险,但房价不会出现大幅下降。"任在春节前早些时候表示。这与去年还认为"房价还要再涨十年"的强硬表态判若两人。

  "地产大佬陆续发表悲观言论影响了市场判断。"季满如说,于是一部分消费者决定推迟买房,取观望态势。一部分开发商看不清市场,定价也迷茫。

  "咬牙硬扛"

  面对持续三个月的滞销僵局,一部分地产商的心理防线开始动摇,最前面的几块骨牌开始倒下。

  沿海集团(企业专区,旗下楼盘)的美利山项目是近期典型的低价开盘项目,均价13500元,而同区域楼盘均价都达到了15000-17000元。东四环附近一个高档住宅项目,原计划售价每平方米20000元,但日前实际上直降2000元开盘。开发商承认项目均价为18500元/平方米,有关系的18000元就能买到。

  某地产上市公司在东四环外的公寓项目也比预期降价2000元左右开盘。该公司内部人士告诉记者,公司有业绩压力,只好降价以求加快回笼现金。

  与此同时,送宝马,送奥迪,送价值48万元70年的物业费,特惠房最高优惠20万元,低至94折等多年未见的促销手段,最近也开始在北京出现。

  不过,迄今为止,真正低价推盘的项目仍然是个别,多数楼盘按兵未动。

  "美利山"项目大幅低开后,多米诺骨牌效应并未显现,周边楼盘开发商都没有跟进降价,有的项目还表示会稳定提价。

  多数开发商的选择是"硬扛",不降价,不开盘,苦撑待变。

  位于望京的"国风上观"原计划春节前开盘,现在已经推迟到"最快3月份开盘"。长安街西端一楼盘去年7月就开始内部认购,但至今仍未开盘。

  "从去年末开始很多客户觉得北京有降价的可能都推迟了订房,公司预计16000元的开盘价可能达不到,干脆先不开盘,再等等看。"长安街西端项目的一位负责人告诉记者。

  "有一部分开发商拿不到新的土地,只要顶得住,也不着急把手里的项目卖出去。"北京万年长兴置业有限责任公司总经理黄玺庆说。

  天子脚下见惯风浪的京城开发商们有着他们的"心理素质"。

  "宏观调控四年了,房价哪一年不是越调越涨。"季满如说,北京楼市在1997、1999、2001、2006年都曾经历观望,但每次观望过后都是更大的反弹。

  最近的一次观望,是2007年年初,观望后的强劲反弹,始于去年4月,并逐月加速。2007年2月北京期房住宅网上签约量仅为169套, 3月回升到258套,4月则达到了354套。

  而在苦撑硬扛的2007年12月,据国家统计局的数据,北京新建商品住宅价格同比仍然上涨了17.5%。

  "过去的例子告诉大家,"季满如说,"买卖双方在经历4-5个月的市场博弈后,随着买方对房产价格下降预期的落空,博弈就会结束。"

  除了历史经验,对"节后反弹"的眺望也在加固着开发商们的心理防线。不少商家坚持认为,随着北京奥运会的临近,楼市3月份以后就会回暖。奥运场馆北部某项目的负责人更是明确告诉记者:"节后要大幅涨价,要买趁早。"

  王宏新也倾向"反弹论"。"房价很有可能在年后反弹,因为从短期和长期来看,供不应求没有改变,北京的土地及房地产供应量从来就跟不上这种需求,价格自然被拉升。"

  谁先崩溃

  于是,一场心理战愈战愈酣,胜负未分。

  一方面,春节过后,购房者们继续以观望施压。据北京市房地产交易管理网公布的数据,节后第一周内,商品住宅期房仅成交309套,同比下降47%,现房7天仅售出64套,同比减少53%。媒体上还放出"温州购房团开始在北京抛盘"的风声。

  重压之下,又有几块骨牌倒下。新华联国际一次性付款可享受96折优惠,按揭购房则享受98折优惠。华远裘马都小户型的销售均价从之前的30000元/平方米下降至28000元/平方米。东三环的合生国际花园推出了和原来定价比打了7.5折的特价房。

  万科在北京的部分楼盘也开始降价。万科紫台一栋精装修楼房的均价从16500元/平方米降到16000元/平方米,万科四季花城均价从8300元/平方米降到8000元/平方米。

  另一方面,购房者们的对手依然意志顽强,眼看着成交量如雪崩般狂泻,降价楼盘依然稀少,开发商们多数想办法延迟推盘,以"坚壁清野"战术来和购房者对垒。

  据中大恒基不动产营销市场研究中心统计,截至1月20日,今年前三周开盘项目共29个,供应面积41万余平方米,3628套,与去年同期相比,开盘数下降了17%,供应面积下降67%,供应套数下降62%。

  由于开发商纷纷放缓取证工作的进度,节后第一周内没有一个项目取得预售许可证。

  为此,中大恒基不动产营销总经理赵晨明预计,一至三季度,北京楼市供应可能处于紧张状态。供应紧张一直是北京房价上涨的主要压力。

  媒体上的多空之辩,则在为博弈的双方输送精神弹药。

  瑞信亚洲区首席经济分析师陶冬在他博客中表示看好中国房地产未来6至12个月的前景,他认为2008年的中国房地产将经历政策打压→观望→成交大跌/价格小跌→行业整固→突然反弹的历程。

  地产观察家李一戈则在他的专栏文章里认为,由于次贷引发的全球金融危机,国内CPI居高和信贷紧缩、房价过高等因素,中国房地产需要来一次以房价平稳下跌为标志的调整。北京楼市也将迎来1998年底房改以来第一次"像样的调整"。

  楼市的僵局持续多长,取决于心理较量双方的抗击力。那些急需还银行贷款和工程款的地产商,需要买地的地产商,需要好的财务报表的地产商,那些急需房子结婚的居民,拆迁后急需安顿的居民,可能将成为心理战中的"崩溃"者。

  截至2月12日,陈鑫所在项目优惠推盘的效果还不错,已经销售完2/3的量。老板一看销售不错,决定过完正月十五就涨价1000-1500元。

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