看跌还是看涨:房地产的多空之争

2008-01-18 09:11:33|来源:21世纪经济报道
摘要|

  当下,地产商们的天空一片阴霾。

  王石(王石博客|王石新闻)抛出拐点论,万科率先全线降价,房地产中介涌起退市潮,各地近期多个地块以最低价成交甚至流标,这些均非孤立事件。

  "房地产已经保持了连续5年的快速上涨,2008年进行适当调整,是正常的。"SOHO中国董事长潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)说。这是老潘的公开表述。私下里,老潘对2008年房地产走势更为悲观。

  相当一批地产商与潘石屹持同样悲观看法。国际因素,石油价格涨势不减,美元贬值,美国房价持续下滑,美国次贷风暴引发的全球金融震荡尚未稳定,优级信贷的风险又在增长。国内因素,CPI居高不下,信贷从紧,土地调控一波紧似一波,股市再次面临深度调整,1月16、17日两天最高跌去400多点。

  但也还是有坚定的看多派。中国社会科学院一位专家说,至少到2010年,中国经济稳定增长、人民币升值、城市化进程等支撑房地产发展的主要因素不会发生逆转性的变化,房价仍将上涨。

  "如果2008年宏观经济继续保持平稳增长,全国房价不会出现大幅波动,但在从紧的货币政策影响下,房价涨幅将会有所下降。如果宏观经济增长出现了较大的下降调整,不排除房价向下波动的可能。但从长期看,我国城镇住宅市场供不应求的格局并未根本改变,房价上涨趋势将在一定时期内存在。"1月14日,由全国工商联房地产商会和中国城市房地产开发商策略联盟(下称中房联盟)共同组建的REICO工作室(下称REICO),发布了2007至2008年度中国房地产市场报告(下称报告),该报告组主力成员刘琳博士指出了2008年房价走势的两种可能性。"而最终的走势将取决于宏观经济和政策环境的变化。

  "在多个因素里面,不确定的就是政府的宏观调控政策以及全球经济的走向。" 华远集团董事长任志强(任志强博客|任志强新闻)称,目前还看不出2008年宏观经济会出现快速下降的可能,从这个角度来看,刘琳博士说的前一种可能更大,"我认为房价不会出现大幅下降。"

  任志强同时也指出,如果美国不断降息,国内利率高于美元的利率,产生人民币的极大升值,这种世界经济的发展情况会对中国的经济产生重大影响,房价有向下波动的风险。"但我认为这种可能性也不大。"

  任志强还以旧房改造为例,阐述了目前现实存在的住房刚性需求。"因为国家严格控制土地,逼得地方政府不得不向存量土地市场挖掘。比如最近,成都、西安、长沙等二线城市都在进行旧房改造。旧房改造势必会产生大量的刚性需求。而这种存量土地可能成为商品房土地供应的主要方向,并维持房地产增长的平衡。"他援引有关统计数据说,今年旧城拆迁量有可能从去年的1亿多平方米,恢复到此前的2.6亿平方米,从而多增加近6亿平方米建筑面积的土地供应量。

  对房地产市场影响最大的另一个因素是信贷政策。全国工商联房地产商会会长聂梅生表示,去年12月份银行没有贷款指标,今年1月份也刚刚开始发放企业贷款,并且也非常紧张,近期,想通过房地产商会,采取企业之间股权融资或者其他方式融资的情况比较多,加之对购房者按揭贷款的收紧,开发商的房子不好卖了,销售回款受到影响。"企业对人民币贷款的饥渴在去年12月份和今年1月份已集中显现出来。"

  "但我认为暂时的人民币饥渴就要过去,银行不可能总不放贷,而且这个规模已经定下来,跟2007年的规模基本一样。"聂梅生说。

  任志强补充道,房地产开发贷款在总投资的比例只占20%,所以,银行的开发贷款对于开发商资金状况的影响并没有想象的那样大。任志强和聂梅生都同时指出,总的来说,整个固定资产的投资规模和增速都不会有太大的变化,"最大的可能就是房价的涨幅有所减缓。"他们的意思是说,房价仍将上涨,只是涨幅没去年那么大。 (本报记者 杨丽萍)

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