210万元的交易:一个地产开发商的非典型样本

2008-01-18 08:40:28|来源:21世纪经济报道
摘要|

  一个小地产商要如何才能迅速成长?如何在这个游戏中生存,发展?靠资金?靠技术?靠管理?还是靠人脉?

  各有方法与途径。不过,我们可以通过一个官员的落马痕迹还原一个地产开发商的非典型性发展轨迹。世家地产,一个2001年成立、注册资本金不过2000万元的重庆本土开发商,在竞争激烈的重庆,却是左右逢源,它的武器就是金钱,用170万元,为其数个项目打开通道。

  我们无法探究其是被动行贿还是主动行贿,不过,从效果看,这个方法似乎屡试不爽,不过,出来混总是要还的。

  61万元与196亩土地

  时间追溯到2000年。

  彼时,此后的世家地产的董事长L通过他人,不知道是有意还是无意地认识了时任重庆市规划局沙坪坝区规划管理办公室主任M。

  2001年,世家地产成立,公开资料显示,注册资金2000万元,系二级开发资质房地产企业。2001年,世家地产"公司实行董事会领导下的总经理负责制。按现代企业模式管理运营。成功实现增资扩股后取得快速发展,建立了企业内部科学管理平台及运行机制,严格贯彻ISO9001质量标准实施项目开发建设。"

  不过,"按现代企业模式管理运营"的世家地产却遇见了大问题。世家地产准备开发的"百年世家"和"阳光驿站"两个项目遇到了比较棘手的问题,该项目中有50余亩为重庆沙坪坝滨江建设开发有限公司(下称"沙区滨江公司")所有。沙区滨江公司成立于1998年,注册资本金4000万元,为沙坪坝区国有独资企业。

  此时,M就被L派上了用场。

  2001年4、5月和7、8月,L在约请M、沙区滨江公司一副总吃饭后分别送给人民币1万元、10万元。从事后效果看,L的这11万元非常有用。2002年6月,沙区滨江公司向B转让了覃家岗风嘴社地块土地76亩。

  首次合作成功的M、L二人关系开始密切起来,合作的次数也"与日俱增"。

  同年,沙坪坝区政府准备整体打造重庆大学科技园,要将该区域范围内以前转让给各开发商的土地使用权收回。B占地120亩的"百年世家"项目恰好位居其中。

  土地储备稀少的世家地产感到了压力,L再次找到了M。根据M的指示,L以世家地产名义起草一份申请交重庆大学科技园管委会办公室,说明"百年世家"项目与重庆大学科技园的控规并不冲突。

  此外,M找到了时任重庆大学科技园管理办常务副主任,要求他将该地块仍由L开发。在此情况下,该副主任审查后认为"该项目开发和重庆大学科技园开发在控规上不冲突",因此在该公司"关于沙坪坝区劳动路自力新村10-120号片区危房改造的申请"上签署意见同意。

  在M的"关照"下,世家地产的"阳光驿站"和"百年世家"两个项目的规划手续等也一路畅通,并分别于2002年、2003年开盘。世家地产官方网站显示,"2002年初,公司在沙坪坝区开发的"阳光驿站"256户精典楼盘,争创了开盘33天,实现成功销售100%的佳绩。2003年5月按时成功交房、入住率100%,无一投诉发生。""继'阳光驿站'后,'百年世家'住宅小区,占地120亩,建筑面积20万方,以演绎'陶渊明'千年梦境,打造2003版人间'世外桃源'的创新,楼盘展现地面后,一期预售供不应求。"

  项目成功开发后,L也投李报桃,于2002年3月,送给M人民币30万元和20万港元。

  150万元:容积率从2到4.98

  2003年1月,M调任重庆市渝中区副区长,分管城市规划、建设及国土资源等工作,并兼任了该区拆迁安置工作领导小组办公室主任。L为继续得到M的庇护,于2005年1月送给M人民币10万元。

  很快,L就得到了M的"回报"。

  2006年,重庆九阳实业有限公司(下称"九阳实业")位于重庆江北区石马河一地块准备开发,由于该地只有30亩,开发空间相当小。于是,L找到了M,双方商议决定将该地开发成渝中区拆迁安置房。其实早在1998年九阳实业就取得了重庆市江北区石马河下花园地块作为柑桔科研用地开发权,后将该地块变更为商业用地。

  九阳实业与L不无关系,L同时也是九阳实业的董事长,公开资料显示,九阳实业主经产品生产销售食品包装、建筑装饰材料、农业园区开发等。

  M安排一下属和九阳实业总经理刘元安就修建"石马河"安置房进行磋商。在2006年11月5日,经M签字同意,渝中区拆迁安置工作领导小组办公室与九阳实业签订了联合建设拆迁安置房的意向性协议。

  不过,麻烦事可不只一件。

  当时,该地块的容积率只有2,L找关系改变容积率。2006年下半年,M找到一负责此事的当事人,让他支持一下L,将"石马河"地块的容积率调高一些。该负责人答应了M的要求,表示让L把资料按照正规程序报上来,尽量支持。

  国家并没有明文规定拆迁安置房容积率调整上有优惠,但在实际操作过程中,都会不同程度地给予照顾。这为操作留下了空间。

  当时,九阳实业递交的申请中,要求将"石马河"地块容积率由2调整为6,理由有三点:一是因城市道路占地退让;二是因收购安置原国有企业职工负担重;三是和渝中区政府达成意向性拆迁安置用房协议。最后,前述负责人依据上述三点将该地块容积率由2调整为4.98。

  为了报答M,L分别于2006年7、8月、10月、2007年初先后送去2.5万美元、人民币50万元、人民币70万元。截至2007年9月M案发,L共贿赂M金额共计人民币171万元、20万港元(折合人民币21.22万元)和2.5万美元(折合人民币19.9925万元)。 (本报记者 张友 实习记者 刘振盛)

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