政府应降低住房相对价格 莫让买经适房也成房奴

2008-01-14 10:32:31|来源:中国经济时报
摘要|

  当前,我国住房市场的核心问题是结构性矛盾,即针对中等收入和低收入家庭的中小户型住宅供给不足,房价上涨偏快。为解决普通百姓的住房需求,平抑房价,中央采取了一系列措施,特别是2007年8月份召开了全国住房保障会议,明确了以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策,要求各地改进和规范经济适用住房制度,经济适用住房供应对象确定为城市低收入家庭。

  各地认真落实中央决定,大力推进住房保障工作,大力改善住房供给结构,取得了初步的成果。以北京为例,十五期间,北京市经济适用房竣工面积历年保持占新增房屋建设总量的8%-15%之间,根据《北京市“十一五”住宅建设规划》,“十一五”期间,按套数计,保障类住房将占全部新增住房建设约19.64%,按面积计,保障类住房将占全部新增住房建设约14.44%。落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,北京市调整了住房建设计划,在总量不变的前提下,将1000万平方米商品房转为限价房,总体上商品房减少9.8万套,但两限房增加12.5万套;经济适用房严格按照以60平方米/套为主、廉租房按照不高于50平方米/套要求建设,实际能多供应住房约3.3万套。按面积计,保障类住房的比例将提高到14.43%,两限房占9.25%,两者合计占23.68%;按套数计,保障性住房的比例提高到22%,两者合计占32.53%。针对中等、中低收入和低收入家庭的住房供给将是“十五”期间的3倍,北京市住房供给结构将得到明显改善。截止到2007年9月底,北京市已基本完成2007年“300万平方米两限房、200万平方米经济适用房和30万平方米廉租房”的供地指标。另一方面,市政府经过充分调研和论证,9月底出台了《北京市经济适用住房管理办法(试行)》和《北京市城市廉租住房管理办法》,并在宣武区陶然亭等地区和项目进行试点,新办法进一步严格了供应对象,实行“三级审核、两级公示”制度和"轮候摇号销售”的办法,明确了退出机制,取得了很好的社会效应,得到了广大群众的普遍赞许。这些举措已经对北京市住宅市场产生了积极的重大的深远影响。

  同样,重庆、广东、上海等各地也认真贯彻国务院精神,大力调整住房供给结构,针对地区具体情况完善住房保障制度,我国住宅市场的结构性矛盾得到了初步缓解,同时,市场结构改善对住宅市场价格的抑制作用也将逐步显现。但另一方面,我们也要清醒地看到,解决我国居民住房问题任务还十分艰巨。通过对北京市家庭住房支付能力的量化分析,我们发现,当前一个十分突出的问题是:购买经济适用房的中低收入居民的还贷压力十分明显。

  2006年以前,按照原来的经济适用房政策,已建的经济适用房真正解决的并不是占家庭总量40%以下的中低收入家庭和低收入家庭;在没有限制购买对象时(2001年以前),真正得到实惠的是较高收入家庭和高收入家庭;在限定购买条件后(如北京市的规定是家庭年收入不高于6万元),得到实惠的大多是中等收入家庭,而真正需要住房保障的低收入家庭和中低收入家庭,一方面购买力不足,另一方面在庞大的排队等号的购房者面前,或者“买不起、住不起”,或者“买不着”。建设部要求新的经济适用房政策将购买人群限定在城市中低收入家庭,如北京市新的经济适用房政策将家庭年收入限制在4万元左右,并增加了家庭资产的限制条件,使经济适用房真正回归成为中低收入家庭解决住房问题的主渠道。当前,北京市经济适用房的绝对价格即总价和单价基本符合中低收入家庭的支付能力,但低收入家庭则购买能力明显不足;假定经济适用房价格保持稳定,而居民收入按照近5年的上涨趋势线拟合预测,到“十一五”期末,中低收入家庭的支付能力明显提高,但低收入家庭购买能力仍然不足。

  更为严重的是,按照购房家庭首付总价20%以上,贷款20万元,期限25年计算,按照目前的利率,全部采用商业贷款,月还款额为1369.87元/月,年还款为16438.44元;全部用公积金贷款,月还款额为1194.26元/月,年还款为14331.12元。而根据北京市统计局公布的2006年居民收入及消费情况,中低收入家庭实际支出中仅食品、衣着、交通通讯、医疗保险等基本支出要占总消费支出的近50%,合计家庭在此四项上的消费支出就达24423元,如果再加上购房还贷,家庭年支出将达到40861.44元(或38754.12元),而中低收入家庭平均年可支配收入水平为43317元。因此,购房居民只能压缩其他开支,降低生活标准。在当前,食品和日用品价格持续上涨的情况下,一旦央行再进一步加息,居民还贷能力将进一步恶化。假定基准利率再上调两个基准点,则家庭年支出将达到43474.92元(或39476.88元),已经超过家庭年可支配收入水平。

  同样,笔者对杭州、南昌、广州、天津、重庆等地的经济适用房平均价格和购买居民的收入情况做了基本的测算,情况基本和北京类似。

  建议政府运用公共财政税收政策,研究制定针对经济适用房购房人的优惠政策,切实降低住房相对价格。具体如下:

  1.建议参照房改售房的政策,取消经济适用房购买契税,同时公共维修基金由经济适用房建设单位按照建安费用的一定比例提取,不再由购房人承担,从而减低购房人的一次性支出。以北京市为例,此项政策的实施可使每一个家庭减少支出约1万元(总房价3.5%左右),“十一五”期间,北京市每年将建设经济适用房共约3.3万户,每年市财政将增加支出3.3亿元人民币,完全是可行的。

  2.制定针对购买经济适用房人群的个人所得税抵扣制度。即参照西方国家的普遍做法,将经济适用房居民购房还贷支出纳入个人工资收入的所得税税前抵扣范围,以降低应交所得税,提高住房支付能力。以北京市为例,此项政策的实施将使每一个购房家庭月所得税纳税额减少约110元,年所得税纳税减少约1300元,居民还贷能力提高,银行风险降低。“十一五”期间,北京市将建设经济适用房共约33万户,为此,到“十一五”期末,北京市财政每年减收不超过4.3亿元人民币,完全有能力解决。特别是,经济适用房在实行“三级审核、两级公示”制度和"轮候摇号销售”的管理办法,明确了退出机制,实行了严格的收入申报和管理后,这一政策是完全可操作的。通过公共财政税收政策,调节居民收入分配,解决低收入家庭住房等民生问题也正是贯彻落实党的十七大精神的重要举措。(作者 黄石松)

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