北京限价房定价机制被指无法体现保障功能

2008-01-14 08:26:46|来源:人民网-人民日报
摘要|

  低收入家庭有保障性住房支持,高收入家庭可以完全从市场购房。面对房价高涨,一些地方开始探索,帮助夹在中间的中等收入家庭解决住房困难问题――

  限价、低租――

  寻找出路的两条腿

  重庆市南岸区仰天窝,一块6100多平方米的空地已经打好地基。今年底,两座高楼将在这里拔地而起。这两幢楼是南岸区第一处开工的“低租低价房”,供应对象很明确:既不属于住房保障的范围,一段时间内又买不起商品房的中低收入家庭。

  截至去年底,南岸区的租房制度已经对住房困难的低保家庭实现了全覆盖。就在这个过程中,该区商品房价格也由每平方米2000元左右上涨至5000元。

  “在南岸区有这么一批人,比如刚参加工作的年轻人、军队转业人员和一部分已经在城市打工多年、比较稳定的农民工,他们积蓄少、收入不高,在目前的房价水平下,短时间买不起房子,在市场上也很难租到合适的房子,他们的住房困难需要政府帮助解决。”南岸区区委书记张季说。粗略统计,南岸区这样的家庭有将近7000户。

  同样的情景出现在全国各地:低收入家庭的住房保障力度不断加大,而各大中城市房价涨幅居高不下,住房租赁市场尚不健全。中等收入家庭的住房困难变得越来越突出。“要帮助这7000户家庭,必须由政府主导建设一批政府拥有产权的‘公房’,再低价出售或出租给他们。”张季希望把南岸区这种“公房”比例提高到10%左右,“目前几乎是零。”

  按照这个思路,南岸区提出“低租低价房”的概念。该区未来5年将建100万平方米的此类住房,其中低租房30万平方米,低价房70万平方米。仰天窝的两幢楼共有958套,户型从40平方米的开间到68平方米的两室两厅不等。“帮助中等收入家庭解决住房困难,地方的实践走在了前面。”建设部有关部门负责人说,目前有关部门正在研究制定相关政策,从各地实践看,限价房和政策性租赁住房,即南岸区的“低租低价房”,是探索出路的两条腿。

  定价――

  多少才合适

  “挺贵的!还是买不起!”得知海淀区西三旗首批限价房定价为6350元/平方米、比周边楼盘价格低3000元左右时,许多北京市民的反应十分强烈。但这一定价,符合北京市确定的“比周边普通商品房价格低10%―15%”的定价原则。

  当前,大多数城市采取与北京类似的定价机制。专家认为,除了地价之外,房屋的品质、物业配套、小区环境、开发商信誉都会对房价产生重要影响,政府对其估价的难度可想而知。因此,采用参照市场价格按一定比例下浮的做法无疑是最省心、省力的办法。但若只是简单地参照商品房市场价格,必然随着目前走高的房价而水涨船高,无法体现保障功能。

  限价房之所以便宜,因为开发商拍得的土地也是有价格上限的“限价地”,土地成本大大降低。同时,不少城市政府对限价房开发建设减免了税费,并限制了开发商的利润,如北京市限制在8%―10%之间。也正是因为必须通过竞拍方式获得土地,限价房不可能像土地无偿划拨的经济适用房一样便宜。但究竟应该如何定价,如何在政府的土地收益、开发商利润和老百姓的承受能力间找到一个相对合理的平衡点,现在还没有更好的办法。

  销售――

  限价房到底该卖给谁

  去年底,广州市为即将销售的第一批限价房确定了购买对象的条件,由于没有对收入进行限制,引发了巨大争议。人们质疑,虽然广州已经对限价房实行了有限产权,并加强销售过程中的监督管理,但如果不对收入进行限制,限价房最后可能大量落入有钱的“关系户”手中。

  广州市相关部门作出了补充规定,凡个人税前年收入低于10万元,夫妻双方年收入低于20万元的家庭,符合其他条件即可申请购买限价房。由于限制过于宽泛,对限价房销售对象的争论并没有因此停止。

  限价房到底该卖给谁?“由于目前我国还没有对中等收入家庭的标准有明确的认定,各地情况差别也比较大,因此各地对限价房销售对象的限制还比较宽泛,还需要进一步明确。”上述负责人说。

  融资――

  政策性租赁房需找到融资渠道

  按照计划,南岸区的低租房基本租金将定在每月6.8元/平方米左右(与当地事业单位的租房补贴相当),低于南岸区10元/平方米左右的市场价。对于能享受租房补贴的人群,将按市场价收费,自己只要贴一部分就可以。对享受不到该补贴的一般老百姓,只收取基本租金。

  “如果能为政策性租赁住房探索出一条成功的道路,将成为帮助中等收入家庭解决住房问题突破点,也是解决整个房地产市场许多问题的突破点。”该负责人说。

  由于政策性租赁房租金便宜,利润很低,资金来源如何保证和建设运营采用什么模式成为能否长期发挥作用的关键。厦门的“保障性租赁住房”起步较早,采取政府投资、国企代建的方式。在厦门,不管是租赁房还是商品房,均由政府投资兴建。政府做出规划以后,委托有实力的大型国有房地产开发企业进行建设,国企完成项目工程以后,仅能获取很低的代建费。

  南岸区的实践则更加大胆。财政担保从银行贷款,政府统一建设,以低租房的租金偿还利息并负担房屋维护管理,以低价房销售利润偿还本金,将房产注入政府成立的资产管理公司进行市场化管理――南岸区为低租低价房设计了这样一套“政府投资、市场经营、街道管理、社会赞助”建设运营模式。“这样政府不用贴很多钱,就可以让模式运转起来。”张季透露,“目前这个模式的框架已经搭好。就看具体执行的效果,我们也是摸着石头过河。”

  “这么大规模的投资,完全靠政府投入不可能。必须采取政府主导、市场运作的方式。”建设部相关部门的这位负责人认为,政策性租赁房当前最需要解决的是融资机制的问题,而当前大多数城市还是仅靠地方财政的投入在建设,无法在较短的时间内满足市场要求。

  我国重点保证经适房用地

  2007年,我国城市建设用地审批遵循从严从紧,总量控制,有保有压,突出重点的原则。

  国土资源部发布的统计信息显示,2007年度用于城市基础设施、公共建筑、工业仓储、居住和特殊项目建设的批准用地,分别占批准用地总面积的24.56%、18.23%、17.34%、39.14%和0.72%。其中,在居住用地中,重点保证了经济适用房、廉租住房和中低价位、中小套型普通住房用地。

  去年1月至5月,住宅用地土地供应量比去年同期增长35.5%,普通商品房土地供应总量同比增长76.3%,经济适用房土地供应总量同比增长166%。 (王炜)

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