戴德梁行:香港继续成亚太区最昂贵写字楼地区

2008-01-08 08:14:26|来源:新浪房产
摘要|

  国际物业顾问DTZ戴德梁行(戴德梁行博客|戴德梁行新闻)最新调查报告显示,二零零七年香港仍然是亚太区内写字楼租务开支最高的地区,而在全球排名上则成为第二个最昂贵的商业区,仅次于伦敦(西区)。

  DTZ戴德梁行发表最新的全球写字楼租务开支”调查报告,涵盖全球49个国家共137个商业区的写字楼租务开支及走势。报告显示,以美元计算,有89.8%地区的租务开支在二零零七年呈现增长,8%出现下调,余下2.2%则保持平稳。

  亚太区在二零零七年的经济表现,跟北美及西欧地区在同年的经济表现分别较大。DTZ戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示:“受惠于金融、保险、房地产及相关专业服务行业,以及信息科技行业发展蓬勃,亚太区在去年经济表现强劲,带动写字楼需求急增。”以美元计算,亚太区内无一地区的写字楼租务开支有所下降,反映去年区内商用物业的需求极为殷切。至于在北美及西欧地区方面,不论是以美元或是当地货币计算,租务开支录得负增长的地区,其比率均有所上升;若按美元计算,北美区租务开支下跌的城市更有20%,其一原因相信是受到去年中呈现的次按信贷危机所影响。

  二零零七年全球租务开支排名首十位的商业区中,伦敦两个商业区及香港继续雄踞三甲位置。伦敦(西区)以每年?租275.7美元(+34%)蝉联榜首,香港以每年?租213.2美元升至第二位,增幅为37.5%;伦敦(市中心)则以每年?租183.1美元排名第三,增幅为17%。

  与二零零六年相比,只有七个商业区继续进占二零零七年全球首十位排名表上,三个新上榜地区分别是莫斯科、新加坡及新德里,三者的租务开支在去年皆录得近40%至超逾一倍的骄人升幅。陶先生称:“其中新加坡的升幅为全球之冠,达106.3%,令其排名自二零零六年的第廿二位跃升至第六位,也是十大商业区中排名升幅最大的地区。”新加坡及新德里均特别受惠于亚太区的金融保险及信息科技业的蓬勃发展,而新加坡更出现新写字楼供应不平衡的情况。陶先生补充指:“由于滨海湾金融中心(Marina Bay Financial Centre)要到二零一零年才落成,在此前的一、两年间,新加坡的新写字楼供应将不会有显著增长。”至于新德里方面,信息科技及商业流程外包(BPO)行业的迅速发展,推动新德里的租务开支上升39.8%,亦令其排名自第二十位上升至第十位。莫斯科亦是排名跳升最高的地区之一,其租务开支录得95.2%的增长,其排名也从第十二位跳升至第四位。

  以租务开支最大升幅计算,新加坡及莫斯科在二零零七年“全球写字楼租务开支”调查报告中分别排名第一及第三,排名第二的是马尼拉(马卡蒂),其升幅为103.7%,其排名则从第一百卅四位升至第八十五位。马尼拉的租务开支急增,乃因愈来愈多跨国公司选择在当地设立后勤部门,然而陶先生表示:由于当地租务开支向来处于较低水平,故二零零七年的显著增长并未令马尼拉进占十大位置。

  租务开支跌幅最大的三个地区则全部位于美国,依次分别为东湾(加州奥克兰)、洛杉矶及亚特兰大。东湾(加州奥克兰)的租务开支在去年间下跌了24.4%,排名也从二零零六年的第四十二位跌至八十七位。

  亚太区十大商业区的排名与二零零六年相若,香港及东京(市中心五区)继续分占榜首及第二位,写字楼需求殷切但供应紧绌的新加坡,以凌厉升幅攀升四位,超越孟买成为亚太区内第三个租务最昂贵的商业区。新入选亚太区十大的是布里斯本,其租务开支的升幅为43.3%。十大排名中以首尔在过去一年的租务开支升幅最小,其排名自二零零六年的第四位降至第七位。

  至于中国大陆主要城市方面,上海两个商业区(浦西及浦东)在亚太区十大的排名上比较稳定,过去两年都在第六至第九位之间,但内地城市在全球排名上则有较大变化。陶先生指出:由于大部分内地城市的租务开支增长较为轻微,故在全球其它城市增长较强劲时,中国内地城市的排名便相对下降。唯一不跌反升的内地城市是深圳,其二零零七年租务开支为每年?租37.3美元(+19.54%),排名自第八十七位升至第八十位。

  陶先生表示:虽然北美地区的经济前景存在不明朗因素,但良好的全球经济前景及商业氛围将利好二零零八年各区的租务开支表现。在全球137个商业区中,有75.9%预计租务开支上升,1.5%预测租务开支下跌,22.6%预测租务开支持平。

  二零零七年香港甲级写字楼市场延续二零零五年之升势,需求继续由保险、房地产及相关专业服务行业的交易活动所主导,以致平均实质?租上升,空置率则维持在低水平。

  去年港岛整体吸纳量下降22%至968,229平方?,除了上环的吸纳量增长了4.2%外,港岛各区的吸纳量都有所缩减。对于需要租用大楼面面积的公司而言,中环甲级写字楼可出租楼面的供应仍然十分有限,低空置率及可租用楼面选择局限,令中环的吸纳量下调,部分有需要扩充的公司已开始考虑迁至新的非核心区。湾仔/铜锣湾的吸纳量亦下调59%至81,206平方?,港岛东则下调5.7%至162,102平方?。

  尖沙嘴在二零零七年的吸纳量为65,615平方?,属全港第二最小,跌幅为45.5%。值得注意的是,将于本年落成的环球贸易广场,在去年已开始作预租,包括与瑞士信贷集团及摩根士丹利签订的交易,但所有预租数字并未计入是次报告有关香港写字楼的吸纳量中。

  中环的空置率自二零零六年的4.5%跌至二零零七年的1.9%,显示区内楼面供应紧张。DTZ戴德梁行写字楼董事阮仲贤指出:除了港岛东外,去年港岛所有地区的空置率比二零零零年科网热潮时期的水平还低,创下二零零零年初以来的新低点。去年尖沙嘴的空置率亦自3.6%跌至3.5%。

  DTZ戴德梁行北亚区商业部主管彭玛称:港岛的平均实质租金方面,其过去一年的走势符合本行在二零零七年初的预期,幅度则有差别。金融、保险、专业服务行业发展畅旺,把中环/金钟的租金推向新高,截至二零零七年底,中环的平均实质?租为110港元,在一年间升了41%,也令中环的实质租金首次在年底时仍维持在每平方?100港元以上的水平。录得第二最大租金升幅的地区是湾仔/铜锣湾,升了16.2%至每平方?43港元。与中环/金钟一样,湾仔/铜锣湾区的写字楼租务市场也是受惠于金融、保险及专业服务行业的活跃表现。第三个租金升幅最大的地区是上环,增幅为15.4%。至于租金升幅最小的地区则是港岛东,升幅为3.7%,其次是尖沙嘴,升幅为6.7%。

  从二零零七年度的租金及吸纳量数字来看,港岛东及尖沙嘴的写字楼市场表现,在某程度上均受到九龙东新落成写字楼所影响,加上港岛东、尖沙嘴及九龙东的租客类型相近,故在甲级写字楼楼面供应短缺而且选择少的情况下,九龙东便成为那些需要进行扩充的公司的另一选择。阮先生表示:鉴于二零零八及二零零九年将有500万平方?的新供应投入九龙东市场,待该区的基建设施发展更为完善后,我们预料九龙东将会成为一个新的非核心商业地区,成为港岛东的竞争对手,对尖沙嘴的租务市场也会构成一定压力。

  彭玛先生总括道:展望二零零八年本港写字楼市场的租金发展,我们预期大部地区的租金将会稳步增加,而中环则会因为本港经济表?良好,加上该区缺乏新供应,在金融、保险、房地产及相关专业服务行业的强劲需求支持下,其租金在二零零八年上半年内可望上升15%。

  “租务开支”是指在商业中心区设备现代化的优质写字楼,租用一个约一万平方/(可租用面积)单位的平均总租用成本。租务开支包括租金及其它如物业税及维修费用等开支,但不包括免租期、装修费用及其它租约优惠。(戴德梁行供稿)

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