21世纪不动产置业指导:北苑区域投资价值看涨

http://bj.house.sina.com.cn 2007年12月26日10:18  新浪房产
21世纪不动产置业指导:北苑区域投资价值看涨

区域内满5年可免税商品房项目列表
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21世纪不动产置业指导:北苑区域投资价值看涨

即将于2008年满五年可免税的商品房项目列表

  以奥运的名义,北苑区域投资价值看涨。

  北苑区域的传统界定范围是,北面到城铁13号线、西面到国家森林公园、南面到北五环、东面到朝来森林公园。

  以下置业建议由21世纪不动产(21世纪不动产博客|21世纪不动产新闻)北区营业部副总监王飞勤提供。

  区域点评:

  1、市场供应量:北苑区域一二手房供应量充足。商品房总规模约建筑面积600万平方米,房源4万套(不包括乡产权的朝来绿色家园)。其中大规模的社区有230万平方米的北苑家园(含绣菊园、紫绶园、青友园、茉藜园、莲葩园、公园2008 (论坛 像册 户型 样板间 视频).),180万平方米的北辰绿色家园,30万平方米的万科星园以及25万平方米的上元。

  根据21世纪不动产等经纪机构的统计数据,挂牌中的租赁或者出售房源约3000套,其中出租的约2200套,出售的约800套。挂牌出售的房源占总房源数的2%。二手房比例较低的主要原因是产权证未满5年的新房较多。从总体上来说,北苑地区的物业以自住为主。

  2、区域交通情况:

  城铁13号线与地铁5号线在此交汇,形成北京北 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2 视频3)部一个新的交通枢纽。如果选择自驾车或公交车出行,可以走安立路、北苑路进城,或者通过北五环、北四环通达CBD、中关村、金融街等。

  3、区域配套情况:

  经过近10年的发展,北苑地区已经自成商圈,配套设施齐全。

  商业:北辰购物广场、融富商城、易初莲花、物美、苏宁电器、正时家居等

  教育:亚奥国际学校、紫绶园小学、社区幼儿园、社区中小学等

  医疗:航空中心医院、清河医院以及社区医院等

  金融:各大国有商业银行均在此社区密集布点。

  公园:国家森林公园、朝来森林公园以及大规模社区建设的社区公园。

  4、区域二手房价格直线上涨。

  目前北苑区域二手商品房价格集中在10000—13000元每平方米。以次新房居多。随着2008奥运地的临近以及地铁5号线的开通,今年以来,本地区二手房价格进行了一次近乎于跳跃式的重新定位,从去年同期的每平方米7000—8000元上升至目前的每平方米10000--13000元。部分价格达到了18000-20000元每平方米,年度上升幅度约40%。

  
区域具体项目分列

  5、区域优势和缺陷。

  优势: 1、选择余地大,户型丰富,建筑面积从50平米的一居到300平米以上的大宅都有。

  2、绿化情况非常好。位于国家森林公园与朝来森林公园之间,南面是北五环城市绿化带,清河绕区而过。同时区域范围内的小区整体较好,绿化率较高,社区公园建设较好。

  3、交通方便,通过北五环可以快速到达CBD商务区、中关村、金融街等,无拥堵之痛。同时公共交通体系完善,拥有两条地铁线、一条快速公交干道。

  缺陷: 1、短期内升幅较大。

  2、周边在建工程较多,施工影响较大。

  3、教育资源配套仍有待完善。

  4、部分小区物业管理有待完善。

  置业建议

  1、在该区域买二手房要注意哪些问题:

  1、注意区分产权性质。是经济适用房、乡产权房还是商品房?凡是产权有纠纷的,或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再合适都不要购买,以免成交后拿不到房屋产权证,同时也会引起许多不必要的麻烦。另外,要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。

  2、北苑地区物业管理水平差异较大,买房时除了关注所购房无本身结构、质量、户型布局外,要特别关注物业管理水平,尤其准备选择秀菊园、紫绶园等物业的准业主们。

  3、北苑地区交通四通八达,非常方便。但提醒那些完全依赖轨道交通的准业主们,步行到达地铁站的实际时间或者换乘公交车的实际时间。

  4、准备在此区域投资的客户需要注意一些短期风险问题。比如近期升幅较大,租金回报水平偏低。非常看好该板块的投资者可以多关注一下区域南部的上元、北辰绿色家园等,涨幅相对较小,品质不错。

  2、该区域购房适合什么人群,不适合什么人群:

  适宜人群:自住型的。(1)高收入自驾车一族,可以选择万科星园、北辰绿色家园系列、上元、世茂奥临以及时代庄园 (论坛 像册 户型 样板间)等;(2)普通白领可以选择北苑家园系列;(3)收入稍低但相对稳定的,可以选择翠堤春晓 (论坛 像册 户型)黄金苑 (论坛 户型)

  不适合人群:投资型客户。目前北苑地区长期租赁租金回报率较低,相比较于南部的亚运村地区要低一些。个别高端项目除外。

  3、地铁5号线对区域楼市的影响。

  随着地铁5号线10月7日正式开通,京城北部高档住宅的成交均价达到一个新高峰。6—8月,该路段楼盘整体涨幅达25.4%,9月中旬到10月初约20天的时间内涨幅15%以上,是5号线沿线路段涨幅最为猛烈的路段。目前地铁沿线楼盘涨势太快,投资需谨慎。对于北苑区域置业的消费者来说,高端客户可以重点关注上元雅园的叠拼别墅,性价比较高。预算150万左右的客户可以重点关注北辰绿色的拂林园,普通工薪阶层建议关注翠堤春晓与黄金苑。

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