广州房价出现大范围松动 何种政策将会推动拐点

http://bj.house.sina.com.cn 2007年12月26日08:43  中国证券报-中证网

  伴随股市前两天地产股的大跌,有关房地产市场拐点到来的声音逐渐强劲起来。地产界的龙头公司万科在广州、深圳推出的部分楼盘以平均15%的折价出售;一些地产商也不再积极拿地了。这似乎在印证目前高高在上的房价已开始出现松动的迹象。

  这两年来,中央政府出台的调控房地产市场的政策不可谓不多,但反映在房价上是与这些政策的初衷相背道而驰的。从曾经采用的政策手段看,一是加征房地产流转环节的税负,通过增加交易成本来抑制房产投资与投机;二是提高房贷门槛,压缩市场需求;三是加大保障性住房建设的力度,以摊薄社会普通民众的平均住房消费成本。第一项政策的推出除了增加了政府税收外,几乎并未抑制住房价凶猛上涨的势头。而金融政策对市场具有一定的影响力,但效果如何还有待观察。保障性住房政策由于需要有一个建设周期的等待,因此也不会马上立竿见影。

  以目前有的城市局部房价开始出现“松动”情景来看,似乎还无法确切判断房地产市场的拐点已经来临。但是,对于广大人民群众来说,“房价要降”的乐观预期已经开始蔓延。其内在的逻辑关系是,政府调控楼市的决心与信心均不可小觑,随着各项政策“法宝”的一样样地搬出,房价必会下一个台阶。

  那么,在近期都有哪些政策最可值得期待呢?根据对目前得到各种信息综合分析,保障性住房建设与物业税的“空转”变“实转”,最有可能根本性地改变房地产市场的运行轨迹。前者是对社会中低收入群体的雪中送炭,使相当一部分对解决住房无望的人不会再对遥不可及的房价过分敏感;后者则多少有些要“劫富济贫”的味道,按照房产的公允价值计税,这无疑会大大动摇房产投资者的信心。

  一证券公司研究员认为,物业税相当于股票市场的资本利得税,一旦开征对房地产市场的震撼力将难以想象。

  据一位已在美国定居的人介绍,他所在的城市地方政府每年征的不动产税(相当于我国将要开征的物业税)大约是房产价值的3%左右,所以房产一旦升值并不是件值得欣慰的事,而是意味着税负加重,应考虑的事是,要不要把大房子卖掉换成小房子。

  在我国,房产投资的比重要占到总量的多少呢?建设部一官员曾说,在像上海这样的特大城市,投资性购买占到即期新房市场的17%左右,而据一些大型房产中介的市场人士估测,这一占比或许应在30%左右。虽然现在谁也说不清楚市场中投资性房产究竟有多少,但可以预见的是这部分房产一旦感受到政策重压而出现抛售,其市场能量必然是相当惊人的。或许,物业税正式亮相之日方是楼市拐点真正来临之时。

  (作者:孟坚)

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