地产股大跌背后:土地拍卖价格深幅下挫

http://bj.house.sina.com.cn 2007年12月14日08:03  中国证券报-中证网

  12月6日,广州市土地拍卖市场出现惊人信息,部分地块拍卖价格下跌五成;与此同时,厦门集美地块的拍卖价格也出现了五成左右的下跌。本周以来,在地产行业新政的共同作用下,市场开始了较为剧烈的反应:万科A下跌12.29%,招商地产下跌15.71%,保利地产下跌16.47%,华侨城下跌17.72%,金地集团下跌17.71%,泛海建设下跌19.87%。地产股的下跌有没有其合理的逻辑性呢?

  股价和地价

  1998年开放商品房市场后,地价、

房价一路走高,从未见过地价下跌的事情。别说我们普通投资者,就是基金经理、行业研究员、资深媒体人士对此也是一头雾水,于是我们在最近两周还频频见到推荐地产股的报告,还能看到在股票下跌前的机构买进大单。

  事实上,我们在1981年的香港市场也见到过同样的事情。当时房地产市场、股票市场同时进入泡沫阶段,1981年8月,港府的两宗土地交易反映出地价大幅调整的信息,但股票市场直到9月份才开始反应,长江实业股价在9月下跌约30%,其他地产股也差不多。此后,在房价下跌的进一步推动下,10个月后,长江实业最终跌幅高达60%以上。

  吸取这个教训后,此后的香港股票市场对地价的反应就相当快速:1997年,香港地产市场在泡沫中再度迎来了地价的首度大跌,当日长江实业大跌11.04%,而且在此后的58个交易日里,股价累计下跌65.06%。相比前面而言,第二次地价大跌引发的市场反应相当快速。

  值得一提的是,尽管长江实业在房地产市场的周期峰谷中,每隔10年左右会有一次深幅调整、每隔三五年会有一次大幅调整,但长期看,长江实业还是给长期持有者带来了丰厚的回报。

  反思地产业四大问题

  首先,地价是核心中的核心。从香港经验来看,地价拐点往往会比股价拐点来得迟一些,但地价的阶段性拐点将对房价、房地产股的阶段性趋势起到确认作用。在1981年8月份香港地价下跌之前,长江实业已经自高点出现了15%左右的调整,而地价的下跌使得长江实业股价确认了阶段性下跌的趋势。1985年香港地价在多年下跌后终于出现向上的拐点,而此时长江实业已经从最低点上涨了137%。

  其次,慎用销售竣工比。真正决定地产股、决定房价运行的根本因素在于房屋的供求关系,但目前投资界普遍运用销售竣工比来衡量市场供求关系,这在一定时候是管用的,但在一些重要时点会出大问题。人们是买涨不买跌的,在房价一路走高的过程中,一些打算明年、后年买房的人被迫会提前购房,这样会比较容易形成一个购房高峰。这个过程中,我们会看到发展商的销售收入上升非常快,会比竣工量高出很多,但一旦房价逆转后,买家会突然阶段性变得非常稀少,人们不愿意买跌。而另一方面,发展商却在原有预期上进一步扩大生产,于是在销售大幅缩减的同时,竣工量反而大幅提升,消极者可能马上会认为,房子供过于求了。其实,这时人们又在犯另一个错误。

  第三,人口红利下,房地产股股价也会出现巨幅调整。上世纪80年代是香港人口红利的主要发放期,但就此认为房价将一直走高、地产股将一直走高就不一定正确。在人口红利发放过程中,地价的下跌同样会令房价出现阶段性走低。

  第四,长期持有型的价值投资者一定要注意买进价格,尤其是投资周期性较强的行业股票。以长江实业为例,如果人们不小心在阶段性的价峰购入,如上所述,可能会遭受非常惨重的被套过程。

  中证投资 徐辉

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