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银行无钱可贷 深圳房产成交量大幅下滑

http://bj.house.sina.com.cn 2007年11月25日10:37  21世纪经济报道

  深圳房价加速下滑

  房地产市场最早出现“冬天”不是北方,而是南方深圳。虽然依然阳光明媚,但是对于大批拥有多套住房的投资者,以及那些被称为“比米铺还多”的中介来说,严冬已经过早地到来。

  如今的深圳,无论是一手房还是二手房,成交量大幅萎缩,价格加速下滑,且暂未表现反转的征兆。

  量价均大幅下挫

  涨得凶,跌得也深。上半年,深圳房价涨势疯狂,下半年,则是无可遏制地逐波下行。

  深圳市国土与房产管理局11月21日公布的《2007年1~10月深圳市房地产市场分析报告》数据显示,虽然新建商品房与去年同期相比房价仍在上涨,但与9月环比却下降了10.35%。1至10月,深圳新建商品房销售面积为515.47万平方米,同比减少16.57%。其中,9月份,商品房销售面积为31万平方米,而10月环比更是直降近50%,仅为15.36万平方米,创下全年最低。

  进入11月,深圳楼市依旧供应清淡。10月28日到11月4日这一周,只有一个新盘推出;11月5日到11月11日这一周,则有4个新盘推出;11月12日至11月18日一周,仅有2个项目入市,总套数也很少。

  在观望情绪下,不少新开楼盘选择低价入市。11月10日,位于龙岗中心城的招商依山郡2期第2批房源,以均价8500元/平米开盘,定价低于周边区域前期新盘2000元/平方米。而万科、中海、招商最近一个月开盘的楼盘,价格均低于1万元/平方米。而位于龙岗中心城的某楼盘甚至打出了“买四居送10万”的促销广告。

  虽然10月份深圳二手房交易面积与去年同期相比增长了47%,但8月、9月、10月环比逐月递减,分别比上月下降26.39%、43.04%、36.78%。二手房价格环比9月,降幅达47.09%。导致二手楼价格出现急剧下滑的原因在于,部分投资者终于无法支撑沉重的财务成本的支出,正加速出货套现。

  深圳市房地产研究中心副主任王锋认为,近期深圳房价持续上涨,使得收入较低家庭的购房支出能力逐渐下降,抑制了部分自住需求;而国家宏观调控政策的不断落实和深化,也在一定程度抑制了投资和投机需求。这是深圳房地产市场观望气氛不断加剧,各月新房成交量总体呈现下降趋势的主要原因。

  繁华过后,泥沙俱下

  成交量的急剧下降,中介的日子也越来越艰苦。

  深圳拥有超过1300家三级房地产中介门店,一些扩张过度、资金管理混乱的企业,便出现了资金断裂。规模曾经位居深圳房地产中介前十名的深圳中天置业评估有限公司,董事长蒋飞11月13日席卷数千万元潜逃一幕,即是深圳楼市的黑色写真。

  而另一端,深圳楼市的投机投资者资金链嘎嘎欲裂。

  “今年1-6月最火爆的时候,深圳绝大部分的购房者都是投资客,”泛城房地产顾问有限公司副总经理袁国伟认为,自住的需求早已被暴涨的价格抛离了市场。

  “价格已经进入了下降通道,”满堂红福田区域总监卞超说,“买方市场令卖方很尴尬。”

  他介绍,作为中心区域的福田,房价降幅也已达到8%-10%,而在炒房者集中的关外宝安区域,下跌的幅度则达到了20%,“但是,仍然应者寥寥”,他说。

  降价曲线仍在继续下挫

  曾经被投资者给予厚望的“刚性需求”,似乎突然消失得无影无踪,“刚性需求就是指那些自主的用家,但现在有自住需求的购买第一套房的客户,资金实力实际上是不充沛的,受银行的紧缩政策影响,按揭贷款非常困难,他们已经买不起楼,所以这种客户非常少。”卞超解释,“现在的市场需求,主要是换房的人,他们资金实力还比较强。”但是,这种需求显然不足以支撑现在那些想要出货的卖家,“价格将进一步下调,”卞超表示不乐观。

  在卖不掉的情况下,投资者们想办法减少损失,对房屋进行简单装修后短租。但是,深圳的房价高昂,前期贷款成数也高,而租金增长有限,月供远远高于租金。根据测算,一套在关外100平方米的房子,除了租金外,业主要补贴2500元/月的持有成本。

  于是,持有六七十套的大型投资客便处于极为尴尬的处境,恰如股市大跌,割肉是不愿意的,坚持,却不知何时是底。

  银行像枯井无钱可贷

  房地产市场的流动性似乎“凝固”了。

  “银行政策是最重要的影响因素,”袁国伟认为。为遏制房价凶猛上涨的势头,自今年7月起,深圳市全面加强对楼市的宏观调控,各大商业银行不断紧缩房地产信贷,多家银行甚至停止发放二手房按揭,成为产深圳房地产市场逐波下行的主要推动力。不过,袁国伟表示,明年银行会新增头寸,释放一些流动性,缓和楼市的枯竭状态。

  但是,银行的消息并不那么乐观。

  据深圳市某商业银行有关人士透露,目前该商业银行几乎停止了向个人以及企业发放贷款,而且明年整体的资金供给量同比增幅下降已是不争的事实。

  房地产企业新发贷款已经停止,循环贷款的额度也即将枯竭,万科、金地等优质客户的贷款也遇到不同程度的的压缩,不过中国银行(6.70,0.09,1.36%,进入该吧)上个月仍然为万科发出一笔贷款。

  更有银行界人士表示,明年央行对各地商业银行的贷款额度的控制有可能更加严格,以往每年确定一次全年的贷款头寸,可能会改为每月确定、逐月压缩的政策。

  在银行贷款紧缩,外资难以进入,地下钱庄被阻击的压力下,深圳房地产正在进入“枯水期”。

  中介在洗牌 大鱼吃小鱼

  在日趋紧张的形势下,一些大型的品牌中介企业已经准备好了在这次危机中“抄底”。

  一位不愿透露姓名的中介高管表示,“我们已经存储了足够的资金,在等待最好的时机,收购市场上经营不下去的店铺。”

  他认为,楼市调整今年不会结束,最好的议价时间还未到。“可能在年底吧。”

  而一些并购已经悄悄进行了,据悉已经有一家中介将住宅部卖给了一个规模更大的公司。

  洗牌正在进行。

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