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楼市观察:开发商为圈钱买地还是为建房买地?

http://bj.house.sina.com.cn 2007年09月07日09:09  第一财经日报

  吴晓波 

  从今年初开始,上市公司的土地储备出现自“8·31”大限以来的进一步高速激增。 

  目前在香港股市,在内地企业土地储备中位列第一的是碧桂园集团,其截至8月15日土地储备量为5400万平方米,比4月20日上市前的1900万平方米增长了180%。

  其次为新世界中国,其最新土地储备超过2400万平方米。而富力地产和雅居乐地产的土地储备均超过2300万平方米。中国海外及合生创展的土地储备也均超过1800万平方米。

  2000万平方米土地储备只够用三年?

  随着土地储备增加的是越发规模宏大的土地储备购置计划。

  7月底,瑞银发表研究报告,第一次给予雅居乐地产(3383.HK)“买入”评级,表示由于公司土地储备增加将使其发展加快。在目前2300万平方米的基础上,预计还将在今年购入3000万平方米的土地储备。雅居乐方面则表示集团预计2007年的住宅竣工面积将达257万平方米,是2006年的2.3倍。

  也就是说,如果雅居乐按照其目标继续购地以及安排新开工面积,则5300万平方米的土地储备,足够它近10年的开发所需。至于碧桂园2006年的竣工面积为132万平方米,如果按照每年翻一倍的业绩增长,5400万平方米也足够其开发十年。其他如中海、新世界中国等,均在大力增加土地储备的同时,底气十足地表示这些土地储备将足够集团8年左右的发展所需。

  但是对于一些一线开发商如富力地产、万科来说,数千万平方米的土地储备,也许只能供他们3年左右的开发所需。花旗银行于8月中旬发表研究报告,维持富力地产“买入”评级。这份报告中指出,除了已计入中报的2070万平方米用地外,富力地产现时尚有1030万平方米的土地拥有权待转换至旗下,相信有关权益转换可于未来9个月内完成,届时富力地产的土地储备将增至3100万平方米。

  富力地产主席李思廉更进一步表示,集团2009年及2010年的销售额目标分别达345亿元 (人民币,下同) 及500亿元;目前手头土地储备够未来3年之用,为达营业目标,集团每年需要投资约200亿元购新地。

  在内地股市,房企龙头万科也同样在走相似的扩张道路。2007年上半年,万科新增土地储备562万平方米,土地储备量已经达到2157万平方米。其中,万科通过收购7个区域性公司的股权,获得400万平方米的土地,同时又以数十亿元的代价,在拍卖市场上创造了不少地王,获得介入一、二线城市市中心的机会。今年上半年万科的购地开支超过100亿元,而且按这一发展速度,年内万科可以轻易积累土地储备3000万平方米。

  而在2004~2006年三年间,万科的新开工面积分别为240.4万平方米、259.3万平方米和500.6万平方米。在今年8月的公开增发路演时,万科的对外发言人宣布2007年开工面积将超过2006年70%,也即预计为800万平方米以上。如果按照每年万科新开工面积递增50%的速度,3000万平方米的储备用地,只能供其3年左右的消耗。

  楼价上涨,周转率下降

  与庞大的土地购置计划对应的是,各大地产公司日渐上涨的买地开支。在今年之前,富力2005、2006年两个年度的购地开支一直只是100亿元左右。但是从今年开始,富力的购地开支上涨一倍,而且还可能逐年递增。瑞银的报告同样指出雅居乐最重要优势是土储成本不高,上市后平均买地成本为每平方米756元人民币。但2007年购地开支上升为每平方米6178元人民币。

  上涨的地价同样带来了居高不下的楼价,据富力地产的中报显示,截至今年8月底,集团合同销售额达95亿元,平均单价由每平方米9280元增至9630元;其中广州销售均价为11870元,北京均价8010元,天津均价8450元;期内,毛利率由31.9%增加至32.8%。其平均售价从2005年开始按照每年递增近1000元/平方米的速度在变化。其他如内地上市房企万科、保利,也同样出现这一情况。目前保利旗下项目的平均售价已超过8000元/平方米,万科超过7000元/平方米。

  更值得关注的是,随着售价提高,上市房企的资产周转率却出现了下降。例如,万科的总资产周转率2004~2006年依次为0.59、0.56和0.51,但是2007年上半年万科的总资产周转率变为0.2。保利的总资产周转率2004~2006年依次为0.51、0.39和0.33,但是2007年上半年其总资产周转率为0.11。

  按照会计准则,总资产周转率等于销售收入净额除以资产平均余额。而2004年至2006年,正是如万科、保利等公司销售猛增的时段,万科2004年销售收入只是91.6亿元,到了2006年则达212.2亿元,今年上半年已达到174.7亿元。保利的销售收入也是预计今年将比2006年成倍增长。在这样的情况下,总资产周转率的下降意味着上市房企的资产沉淀越来越多,销售回笼的速度也在放缓。而在内地房地产业中,调控一词从来没有被业界忽视过。近日各大一线城市收紧房贷、打击炒楼客,同时增大经济适用房供应等措施,更是直接向推高楼价的投机需求进行打击以平抑楼价。

  综上所述,其实可以看出上市房企庞大的土地储备计划以及惊人增长的购地开支,对应的并非是一马平川、依然存在上涨可能的需求市场。

  但是为何上市房企依旧如此乐此不疲地堆砌着土地王国?或许依托庞大的土地储备,为投资者描绘美好蓝图从而进行再融资,使他们可以更容易的方式获得相比银行贷款更低的融资成本,从而确保市场地位,正是这一游戏的魅力所在。

  2006年,雅居乐在上市后,通过IPO以及再融资,一年就从市场获得80多亿元的现金流。同年进行再融资的还包括绿城中国、上海复地、富力地产等。他们获得投资者追捧的主要魅力,在于其相比其他在港上市房企更多的土地储备。

  但在2006年,A股市场上市房企增发融资约人民币30亿元,配股融资近人民币27亿元。在A股市场拥有200多家房企的情况下,其一年的集资规模还比不上一个港股房企。但是这一情况从2007年的地产股狂飙后开始出现戏剧化的改变。今年上半年,仅保利、万科、金地、招商四大内地上市房企巨头的融资规模,已超过220亿元,而随着金地、金融街、栖霞建设上实发展等知名房企的增发议案陆续提交,今年的A股上市房企再融资规模超过1100亿元,成为有史以来地产股融资规模最大的一年。


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