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保利香港收购深圳保利 保利地产与同门短兵相接

http://bj.house.sina.com.cn 2007年09月07日09:06  第一财经日报

  亦吾 

  面对相同的经营范围以及在商业地产运营方面暂时领先的优势,保利地产面临如何与保利香港协调同门竞争的问题 

  保利的管理层表示,在集团内部双方未形成业务冲突,而是“各干各的”

  近日,保利香港(0119.HK)公告,宣布大股东中国保利集团公司(保利集团)将旗下保利南方集团公司(保利南方)子公司深圳保利全部股权注入保利香港,而保利南方旗下位于内地六个主要城市的15个房地产项目全部“输入”保利香港。由此,保利香港的土地储备从200万平方米增加至600万平方米,约相当于其同门兄弟保利地产(600048.SH)1007万平方米土地储备中的60%。保利香港似乎开始了追赶保利地产的新征途。

  14.3亿港元收购深圳保利

  保利香港收购方式如下:以每股6.10港元向保利南方或其代理人发行及配售约2.35亿股新股,配股价较保利香港发布公告停牌前的价格7.7港元折让约26%,即以14.3亿港元的价格收购保利南方旗下之深圳保利全部股权。

  而深圳保利是保利南方专门为此次资产注入而成立的公司。名下资产包括位于中国深圳、广州、贵阳、南宁、哈尔滨及济南等多个主要城市合计15个项目,投资物业实际总楼面面积总数约为13.5万平方米,发展项目及土地之计划总楼面面积分别约179.6万平方米及约246.9万平方米。

  发行完成后,保利香港股权结构发生变化,保利集团持股比例由51.71%上升至57.81%,荣智健的持股比例由16.54%下降至14.45%。

  这一大手笔注资使保利香港的土地储备总建筑面积由原来的200万平方米大幅增加至超过640万平方米,开发涉及城市由原来的4个增加至10个。

  此次注资旨在“进一步巩固本公司作为内地领先物业发展商的地位,并显示保利集团对本公司今后物业发展业务的持续支持”。公告后,保利香港于9月5日收报11.44港元,三天内涨幅超过48%。

  保利香港表示,此次收购的15个房地产项目全部位于内地一、二线城市,而目前二线城市房地产市场价格和供求趋势令公司对未来物业发展前景感觉乐观。

  而早在2005年底,保利香港也曾借助集团之力,通过资产注入增强开发实力。当时保利香港以5.85亿元人民币向保利集团、保利科技有限公司收购两公司持有的保利上海82%和18%的股权,由此获得保利上海位于北京、上海、苏州、武汉和重庆等城市的多个物业,合计111万平方米的住宅及商业项目,以及85.43万平方米建筑面积的储备用地。

  在一年后,保利香港盈利可观。截至2006年底,其净利润达1.89亿港元,同比上升15%,其中近80%的净利润从资产注入后的项目在下半年结算面积中获得。到了2007年中期,保利香港半年度净利润达到2.39亿港元,同比上涨13倍。

  但快速开发后,保利香港2006年末土地储备只余51万平方米。2007年上半年相继出售广州洲头咀及广州威斯汀酒店等三个项目后,保利香港所余土地储备约39万平方米,并且已全部开工。而在今年上半年,保利香港只是购入了3个位于上海的总建筑面积14.7万平方米的中小型项目。可见,此次母公司的一次性“输血”,主要是为了解决保利香港后续的发展瓶颈。

  在今年的收购完成后,保利香港将拥有30万平方米左右的出租物业,其中包括香港海富中心、北京保利大厦、上海证券大厦、深圳保利文化广场等大型综合商业项目。这些商业项目粗步估计年营业收入接近3亿元。

  而住宅部分则包括贵阳保利温泉新城大型度假休闲项目以及南宁、哈尔滨、济南等中型社区,已开发面积约179万平方米,未开发面积达247万平方米。

  内地香港如何面对同业竞争

  作为下辖保利地产及保利香港两个内地、香港上市平台的母公司保利集团,是经国务院批准于1993年2月组建起来的大型企业集团,从事贸易、地产、文化艺术、基础建设等业务多元化经营。截至2006年12月31日,集团总资产为333.8亿元,2006年度实现主营业务收入86亿元,实现利润总额18.2亿元。

  2001和2003年,保利集团先后两次开展企业整合和资产重组;2005年,保利集团进一步明确坚持做大做强贸易和房地产两个主业,继续培育文化产业。目前,房地产业务已成为保利集团主要的收入和利润来源,分别占到了集团收入和净利润的58%和45%。而保利地产成为保利集团在房地产业方面的旗舰。在上市后保利房地产飞速发展,总资产不到一年翻了近3倍,从80亿元升为200亿元。

  香港保利则成立于1973年,原名新海康航业投资有限公司。1993年2月,中国保利集团公司收购了该公司55%股权。该公司一直投资于航运、能源及房地产业务。自从2005年11月后,其才以收购保利香港为标志,开始了业务整合。其于今年上半年,相继出售了合作性质的位于广州的三个房地产项目股权,以及电力公司业务,使今年上半年的净利因之增加1.8亿元,并获得超过8亿元的流动现金收购上海地区的项目以用作增加土地储备。直至9月集团整体资产注入的确定,保利香港已确立了从多元化投资公司到以房地产为主营业务的转型。

  面对相同的经营范围以及在商业地产运营方面暂时领先的优势,保利地产如何与保利香港协调同门竞争的问题?

  保利的管理层表示,在集团内部双方未形成业务冲突,而是“各干各的”。从2002年集团下辖业务正式整合后开始,在业务拓展时会适当回避对方已进入的市场。而在一些历史遗留下来的双方都存在业务的地区,则会采取在原有项目开发完毕后再谋求整合的方式。目前保利已进入大多数内地二线城市,在广州、上海、北京、武汉、沈阳、重庆、长沙和岳阳等城市都拥有大量土地储备。截至2007年7月,公司在建拟建项目42个,占地总面积825万平方米,规划总建筑面积1325万平方米,尚有300余万平方米项目等待确权。其预计今年内将竣工170万平方米建筑面积。

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