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62平方公里:开发商500亿昆明造城

http://bj.house.sina.com.cn 2007年08月30日10:53  21世纪经济报道

  进驻太平奥林匹克小镇,对于开发商而言,更像一场外来资金与本土资金的较量。

  8月14日,云南省政府研究室发布<中国太平奥林匹克体育小镇规划思路研究>课题报告(简称课题报告)指出:未来15年间,将在安宁市太平新区建设"中国太平奥林匹克体育小镇",开发建设总投资约500亿元。

  随着这一消息的公布,太平奥林匹克小镇的最新规划广泛进入业界视线,开发商相继进入该片区考察并参与前期规划。尽管目前该小镇建成的只有两个项目:西山别墅(已售罄)和万辉星城,但进驻和有意向进入的开发商至少有13家。

  "土地指标是最大的问题。"安宁市太平新区管理委员会(简称太平管委会)主任尹家屏接受记者采访时表示,在小镇的初步规划图里,厦门万辉地产、广州恒大地产、昆明玉龙湾旅游发展有限公司已经先期进入,并呈三足鼎立的稳定局面,其他开发商将陆续进入这三大块的周边地区,即便如此,土地指标仍然是最大问题,除了已经获得部分土地的万辉地产和恒大地产,后续的开发商估计最快也要两三年后才拿到土地,等到产品开始销售,至少是5年后了。

  尹家屏指出,进入的开发商都各自承担片区配套的责任,整个小镇的建设周期初步定位15年。

  62平方公里造城

  太平新区位于安宁市东北部,距离安宁市12公里,距离昆明市区21公里。"提起瑞士的达沃斯小镇,就会想到世界经济论坛;提起海南博鳌,就会想到亚洲论坛;未来提到安宁太平,人们就会想到这里是世界体育休闲胜地和奥林匹克体育小镇"。在8月18日召开的"2007中国太平奥林匹克体育小镇发展论坛"上,云南省政府发展研究中心社会处处长谭亚原如此阐述奥林匹克小镇产生的初衷。

  根据课题报告显示,该小镇拟占地62平方公里,拟建成一个以"新鲜、奇特、刺激、游艺、趣味、运动、竞技、体育"为主题的康体休闲小镇,在整个空间布局上借鉴奥运五环标志形态,划分为五大功能片区,大力发展以体育产业、休闲娱乐业、旅游地产业、商务会展业、体育服务业为主导的五大产业。小镇后续还将开发多个运动乐园和大型体育商品城。

  如此庞大体量的片区建设将如何铺开?尹家屏介绍,政府先期投入做了主要干道,目前在逐步引进开发商。尽管开发商要先期投入规划,然后凭借规划方案参与土地公开出让,但尹强调,方案的竞争只是一方面,管委会关注的是新片区建设的长远利益,"急功近利的开发商,我们是不愿意招进来的",而由于各自承担部分公共配套建设,显然开发商的整体运营掌控能力是制胜关键。

  实际上,整个小镇就是围绕着休闲度假地产来统一规划的,其近郊、毗邻昆安高速的地理位置尤其给大型房地产项目带来巨大想象空间,目前已进入小镇的房地产项目就有13个,总投资超过130亿元,可容纳10万人居住。

  地价年增值70%

  按预算,2007-2008年是小镇完成准备建设工作的第一步,2009-2010年小镇进入建设和招商引资,2011-2015年是小镇成形并进一步完善和发展的时期。

  尹家屏对小镇的三次规划定位非常熟悉:最初的定位是大学城,后来大学城选址改变,太平镇被定位为开发区,然而,2003年,国家出台严控开发区的相关政策,太平开发区被迫取消。小镇如此不断根据国家政策变化而调整自身定位,直至2006年9月11日,昆明市市长王文涛在太平镇视察太平新区规划建设工作时,针对太平新区的实际,提出了在太平新区打造国际一流奥林匹克体育小镇的设想。

  即将进入小镇的建设周期,管委会的工作重心仍然是土地指标,而开发商们所关注的却是小镇地价的涨幅。小镇还未建成,地价就涨起来了。

  是次论坛主办方——万辉地产自从2003年就进入小镇考察,至今陆续拿下2000亩左右土地。

  如尹家屏所言,万辉不仅是目前片区内拿地最多最便宜的地主,还是第一个进入的外地开发商。万辉最初获批的土地,地价14万元/亩,去年拿了一部分,22万元/亩,尹家屏预计,今年该片区的地价要达到二十五六万元/平方米,两年间,地价平均每年增长6万元,实现年均70%的涨幅。

  据透露,将于十一黄金周开售的万辉星城,是小镇完成定位规划后的第一个房地产项目,并将采取全现房销售。

  地价快速上涨的赚钱效应立即吸引了本土开发商大举进入:云南昆钢房地产开发有限公司、云锡房地产、昆明玉龙湾旅游发展有限公司等多家当地实力雄厚的企业都占有一席之地,然而,根据小镇目前的土地指标情况来看,后来的开发商盈利周期尚待观望。

  国务院发展研究中心李佐军对于奥林匹克小镇的前景不甚看好,"风险还是很大的",他认为,500亿的投资周期太长,就昆明市区人口而言,不足以支持这个庞大的住宅消费市场。此外,多名专家表示,体育产业、休闲娱乐业、旅游产业、商务会展业与教育服务业都是需求推动型产业,太平乃至于昆明能否产生这种需求呢?

  开发商热捧

  与此同时,随着保利地产、恒大集团等相继到来,管委会不免流露出些许矛盾:本土开发商知根知底,专做一地;外来开发商有规模开发经验,尤其是知名开发商的进驻,有利于提高片区知名度。

  小镇建设才刚刚开始,就胶着于开发商之间的土地暗战中。本土资金与外来资金的竞争由此拉开了序幕。一个典型个案是:昆明玉龙湾旅游发展有限公司与广州颐和集团的地盘之争。

  丽江控股(002033.SZ)今年7月14日发布公告称,公司控股子公司云南睿龙旅游投资有限公司(以下简称睿龙公司)与昆明滇池高尔夫有限公司(以下简称滇池高尔夫)共同与昆明安宁市人民政府在昆明安宁市签署<安宁市太平新区"昆明玉龙湾运动休闲主题社区"项目投资意向协议书>。协议双方就由睿龙公司和滇池高尔夫共同作为投资主体,在安宁市玉龙湾及周边区域投资建设"昆明玉龙湾运动休闲主题社区"项目达成意向。

  随后睿龙公司以7000万元与滇池高尔夫共同设立昆明玉龙湾旅游发展有限公司,注册资本1亿元,占70%。新公司立即展开整个玉龙湾的旅游地产布局规划,涵盖酒店、商务、旅游、住宅,以及一个迪斯尼主题公园。

  而记者从可靠渠道获悉,广州颐和集团正与玉龙湾一家花卉、农业类公司洽谈土地合作,希望通过改变土地性质实现其旅游地产的规划。

  然而,尹家屏对此两家公司对于玉龙湾地块的热衷并不担心,"两家开发商实力和操作模式的不同,两个方案必有高下之分"。

  此外,恒大地产则早已通过挂牌出让拿下960多亩土地,尽管目前地块所处位置还没通路,但地价相对低廉:17万元/亩;保利地产负责项目开发的相关人员已经到小镇考察了多次。

  8月3日,恒大地产在重庆市区以25.3亿元买下总建筑面积过百万平方米的两块地,小镇地块虽未公布,但储备土地的频繁举动可窥其做大资产盘上市的用心;就在颐和集团并购白云区某项目的签约仪式上,颐和集团副总裁赵永爽面对记者关于上市的提问并没有明确否认,而是强调那是公司发展的顺势而为。

  颐和集团与恒大地产的圈地,难掩其上市诉求。而碧桂园和保利地产的相继到来,也说明西部地区正在为各地开发商们所争食与消化。

  然而对于圈地为营的开发商而言,风险却无处不在,特别是在新片区土地指标没有到位的情况下,资金链与开发周期,随时有可能令其置身险境。

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