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第一财经:英国大建平价房的启示

http://bj.house.sina.com.cn 2007年07月25日08:56  第一财经日报

  杨白劳

  房价高企、民众买房难不只是困扰中国的难题,就连发达国家英国也对此头痛不已。据新华社昨天报道,英国政府准备今后3年内投入80亿英镑建造至少18万套“买得起”的新住房,还有每年建造4.5万套属于福利住房性质的“社会住房”。80亿英镑不是个小数字,英国政府可谓是祭出一记狠招。

  应该说,虽然国情不同,但中英两国近年来面临的房地产矛盾有颇多相似之处。1998年住房体制改革以来,中国房地产业经历了一轮快速发展,在这一过程中,住宅产业的商品化、市场化步子迈得很大,取得了很大的成绩。但另一方面,在自居需求、投资需求、投机需求以及外资大量涌入的背景之下,房价增幅过高,出现了普通居民尤其是中低收入群体买房难的问题。与此同时,住房保障却严重滞后,等于说中国住宅产业的发展是“一条腿”在走路。出现诸多矛盾,自然在所难免。

  而英国在布莱尔当政的10年中,英国房地产市场也经历了一波繁荣期,房价涨了3倍多,造成很多年轻人和低收入者无力购房。其实,英国房价的上涨具有全球背景,自2005年美国高科技神话破灭、纳斯达克崩盘后,房地产业接过高科技业的“接力棒”,成为推动发达国家经济增长的重要因素。但英国和美国调控房地产的方式具有明显差别,自2004年至2006年,美国主要通过17次加息,有效抑制了楼市过快增长的势头,并在今年初引爆了次级房贷危机;而英国则把调控重点放在增加中低价住宅的有效供应上,如上述所言。

  应该说,英国的房地产政策非常具有典型意义。就此次英国出台大规模兴建“平价房”和福利住宅的政策而言,笔者认为有三点可供我国借鉴。首先,调控重点以住房保障为主,而非抑制需求、干预房价、扭曲市场。过去10年,伦敦新建住宅用房减少27%而需求却非常旺盛。手持巨额英镑的英国和国外买家,把英国房价哄抬到两年来的最高点,近期伦敦房价在几个月内几乎上涨了10%。这一点与我国的楼市热点城市如深圳非常相似。我国调控政策的重要一点是抑制投资需求、打压投机需求,包括开征二手房转让环节的营业税、个调税,以及不断加强的“限外政策”等。而英国的做法是,不去刻意打击旺盛的需求,也不限制外国人在大城市买房,而是把重点放在大建中低价住宅,通过加强住房保障而把弱势群体从高房价的泥沼中解救出来。

  其次,由政府主导,大规模、强有力地增加中低价住宅。从中央层面看,我国一直很重视弱势群体的住房问题,比如早在1998年住房体制改革的“23号文”中,就已明确规定,“经济适用房是住宅供应的主体”。可事实上,经济适用房从来都没成为过供应主体,其年竣工套数占全部住宅竣工套数的比重,由1999年的约25%,一步步降至2005年的约8%。有关方面没能有效监督,地方政府也不愿增加投入。英国宣布三年建造至少18万套“平价房”,是由议院通过的财政预算做硬性支持的,按过去几年英国年均新建20万套住宅计算,未来三年“平价房”和社会住宅占住宅供应总量的比例分别为30%和22.5%,远远高于我国经济适用房的占比。虽然我国的财政支持力不如英国强,但我国经济适用房和限价房的建设规模还未达到合理水平,有待进一步提高。

  最后,英国的“平价房”和福利住房在选址上,一般采取分散化的方式。按照英国以前的经验,政府通过规划手段,强制要求新的住宅建设项目必须有一定的低收入居民住房,这个比例一般占项目建设总量的15%~50%。这与美国的做法相似,美国多数州规定,开发商建造的住宅项目中须有15%左右的建筑面积用于以低于市场的价格租售给中低收入群体。分散建房可以有效解决原来公房建设中存在的众多社会问题,有利于协调社区的贫富分化,有助于社会和谐。值得关注的是,目前国内的部分城市已经开始进行政策性住宅的分散化建设,如近日出台的《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》中规定,三环以外的普通住宅项目须配建15%的两限房和保障性用房。这是一种很好的尝试。

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