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第一财经:抓楼市结构性矛盾 走出房价上涨怪圈

http://bj.house.sina.com.cn 2007年07月25日07:35  第一财经日报

  王克忠

  房价继续在上涨!

  7月23日国家发改委、国家统计局发布的数据显示,6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%,涨幅比上月高0.7个百分点;环比上涨1.0%。

  这组数据说明,房地产市场调控目标远未完成,特别是主要目标,即商品住房的结构问题和价格问题一个也没有完全解决。商品住房价格继续上涨的原因很多,其中有一个未被重视的原因就是,调控中未抓住并解决结构性矛盾,从而造成供求错位和有效供给的不足。

  国家发改委日前公布的数据显示:90平方米以下普通商品住房仅占商品住房投资的17.2%。这必然使市场上中低价位、中小套型商品住房有效供给严重不足。这是当前

房价继续上涨的一个主要原因。

  从这一轮房地产市场宏观调控过程和当前房价上涨的态势看,房地产市场的主要矛盾是结构性矛盾,即广大人民群众需要的中低价位、中小套型普通商品住房供给严重不足,而豪华和大套型(90平方米以上)的高档商品住房供应又偏多。目前这两者之间的比约为3:7,而居民中,中低收入者与高收入者的比约为8:2。住房套型结构比与居民收入结构比刚好相反,两者严重错位,不仅造成有效供给不足,而且也推动了房价的快速上涨。

  从这两年多宏观调控实践看,房地产市场存在多种问题和矛盾,如投资过热、房价偏高、上涨过快、投机和腐败问题等,商品住房结构性矛盾则是主要矛盾。

  住房结构性矛盾的正确处理,可以比较有效地遏制房价过快上涨的问题。从当前房地产市场供求形势看,大中城市,特别是大城市和特大城市中心城区的房价近年已上涨了一倍、两倍甚至更高,要使这部分已经涨上去的房价(尽管其中有很多不合理的因素)降到原有的水平是有困难的。这是因为中心城区房价的上涨部分是合理的,如城市经济的迅速发展,区位条件的改善和中心城区地价的合理上涨等。

  当然也有不合理的,如开发商对土地及其房产的垄断,投机炒卖和哄抬房价等。这部分要降下来也不容易,而且与前述合理因素难分开。在最好的情况下,也只能局部地稍稍下降,所以要从根本上解决房价偏高、上涨过快的问题,只能通住房结构的调整,即增加中低价位、中小套型商品住房的供应比重,使房价的相对价格水平降下来。随着中低价位中小套型商品住房比重的增加,市场上住房的有效供给将快速增加,从而有可能使过快上涨的房价降下来,降到合理的水平。

  住房结构性矛盾还跟地产投资过热密切相关。目前过热的房地产投资虽已下来,但这个成果是初步的,要巩固这个成果,就要根据商品住房供应结构的调整相应调整住房投资结构,即中低价位、中小套型商品住房投资不低于总投资的70%。这样就能从制度上规定房地产投资比例,从而较好解决投资过热的问题。

  最后,中低价位、中小套型商品住房制度的推行,将有利于打击投机活动,因为中低价位中小套型商品住房将占投资总量的70%,而且其规划、生产、销售包括土地的供给、房价的形成和销售对象的确定等是严格受政府和社会监控的。目前这类商品住房占的比重虽然不大,但随着“90/70”新政策的实施,它将由少变多,由小变大,上升为商品住房供应中占支配的部分。那时,我国房地产业将走向成熟并健康发展,成为既为社会富裕人群服务,也为广大中低收入者服务的新型产业。(作者为复旦大学房地产研究中心教授)


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