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章剑锋:限价房应平衡各方利益才能走下去

http://bj.house.sina.com.cn 2007年06月04日10:33  上海证券报

  章剑锋

  厦门大学不动产金融研究中心研究员

  香港财经文摘杂志高级记者专栏作者

  北京下决心要让购房人得实惠,接二连三推出限价房用地,动静很大。举国看去,此举也颇有些燎原之势。可限价房横空出世,却没能博取多少认同和响应,反而倒彩声四起。惯常左右摇摆、首鼠两端的评论家对此纷纷摇头。他们先是怀疑这项举措能不能被坚持和实践,接着又批评推行得不够彻底。

  怎样才叫做彻底?例如一个城市,平均房价每平方米一万元,按照他们的限价思路,必定要把价格的浮动上限压制到三千元或者更低,似乎最好是可以齐根削平,这样才彻底了。否则便不是一项令人欢欣鼓舞的措施。

  免费的午餐谁都乐意吃,我们欢迎白送。非常同意这样的思路———如果可行的话。但是可能吗?这类极端的动议若被采纳,几乎可以肯定,将不会有人去建设限价房。开发商没有动力这样做,地方政府同样如此,因为那时候他们连仅剩的逐利动机都没有了,只好寻求退出或抵制。检讨一下我们过往的一系列政策性房屋建设,不难得出这个结论。

  要认识清楚,限价政策是要对开发商集团和价格紊乱的市场下重药,而不是下死手。这要求我们把握住一点,就是在向开发商集团发出严厉警告的同时,重新去平衡和调整一下利益分配。这种平衡或调整要求建立在多方主体都能接受的水平之上。也就是说,当将开发商集团的获利水平往下压一压的时候,不至于出现太大挫折感,以至产生望而却步、负隅顽抗的消极心态。

  就这方面而言,开发商集团显然是接受限价政策的。只要有利润,就会有动力。这是规律。虽然他们总要在口头上做出种种反对表示,但并没有拒绝去竞标限价地块。他们以自己的实际行动告诉外界,虽然限了价,却依然能够从中获利,限价对他们的发展没有任何阻碍。

  无疑,限价政策是对各方利益的一次平衡,而且是平衡在各方都乐意接受的基准上的。这时候我们不妨来为开发商、地方政府和购房人各算一笔账,看看限价之后是多赢还是多输吧。

  开发商方面。在房地产业的发展过程中,历年来都赚取了绝不少于100%的利润。在一些大型城市,一个总投资不超过10亿的项目,总销售额超过20亿是绰绰有余的,不会有任何问题(而且根本不用铤而走险,人人都坦然)。在最近的几年间,这种利润递增更出现畸型波幅(有人说因为供不应求,开发商都在趁火打劫),至于这种波幅到底是200%还是更多,不需要去理会。我们姑且依然通情达理地将之看作是100%吧。此时,限价政策要求开发商毫无条件地削减20%的利润率,转而只赚取80%的利润,如此一来,开发商让了一回利,既可以平息一下民愤,又没有任何折损,还能更好地做他们的长远生意,这不仍然很划算么?

  在地方政府那里,看上去似乎是在做一笔吃力不讨好的生意。谁出的价钱低就将珍贵远胜黄金的土地拍卖给谁,还要迫使开发商在地块上建设小户型、低价位的房屋出售,这本来是不可能被接受的事实。因为人人都明白,土地资源是拉动一地经济发展的命脉,廉价卖掉会无异糟贱和损失;而建设小户型(定位于工薪阶层市场)远不如建设大户型(定位于富有阶层市场)那样具备利润规模,于个别幕后官员的分红或者地方财政的贡献也将相应缩水不小。

  但是不要忘记,地方政府一方面可以趁着推出限价房的举措来改变自身的形象,以此显示他们是如何地照顾购房人的意愿与呼声。另一方面,他们向来的利益链条还是被继续维持了的,不曾掐断。都说两者一荣俱荣一损俱损,只要能使开发商的利润空间被维系在一个相当的程度,没有被削平,就会是共赢。

  再说购房人。多年以来他们就希望制止房价上涨,限价政策开启了政府直接出面控制价格的大门,购房人没有不欢迎的道理。虽然犹有一些人心不足蛇吞象,得寸便要求进尺的,但毕竟是少数。按照目前的限价标准,相信都还可以接受。唯一的问题是有忧虑,如果限价房建设最终又是经济房或租房的翻版,价格被操控、销售被扭曲、适用对象遭到排挤,那该怎么办?

  现在还没有答案。可这恰恰是关键。没有限价房的实施细则,也没有建设监核的后续措施,更没有购买者准入的制约规则。从来不说限价房是卖给低收入者还是高收入者的,也不说如果限价房被建设成抬价房后谁来负责。建设也好,销售也罢,都可能授开发商以柄,变数多多。如此一来,购房人在限价政策中是否得了实惠、得多大实惠,这笔账只怕就不好算了。

  自这一层来说,限价政策只照顾到了购房人的情绪,但是还没有照顾彻底。这恐怕是一大缺憾。不过这缺憾并非不可弥补,限价政策才开始,后续工作的完善也需假以时日吧。这里只是预先提个醒。


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