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房市监管铁律:规定越多操作更繁琐 治标不治本

http://bj.house.sina.com.cn 2007年05月18日08:37  第一财经日报

  靳冬

  随着旨在给房价降温的“穗七条”的签发,围绕房地产市场的各项实施细则紧锣密鼓相继出台。上周末,广州市国土房管局对外界公布,该局已经向市内所有的房地产开发企业以及房地产中介机构下发了有关加强房地产市场管理的相关新规定,该项规定针对房地产市场监管的条款多达28条,而且规定细致到涉及商品房销售领域的就达9条之多。

  这个被称作“穗28条”监管要求,开发商必须在每年11月30日前向国土房管部门申报下一年度的商品房销售计划,在申报预售证前1个月申报项目概况。同时,开发商申请核发商品房预售许可证时,必须如实准确填报项目概况及楼盘表。

  针对广州商品房销售中屡禁不止的内部认购,《通知》中也明确给于了重申,并且用大量条款对内部认购行为予以禁止。其中包括:未领取售证的商品房,任何企业或个人不得以任何形式收取房款和销售,否则,将被责令限期整改,并向社会公布有关情况;对拒不整改或不按规定整改的,将依法进行处理,并将该企业或个人的违规情况告知相关主管部门,这些部门将对其停办有关行政业务。同时,严禁“炒卖楼花”,否则,将被责令限期整改。

  此外,今后开发商在申请预售证时就要明确该楼盘项目拟向社会公开销售的时间、销售方式及每个单元的拟售价格,取得预售证后,必须在10日内全部公开销售。

  是次《通知》监管的领域可谓不小,单涉及销售环节的规定就多达9条之多。不过行业内部对于该项通知的内容,仍旧缺乏敏感。

  有业内人士表示,禁止内部认购等政策已是老生谈,但是之所以能够屡禁不止,关键是楼盘销售呈现卖方市场,开发商在取得预售证之前只要搞一个意向登记,一旦开盘即针对这部分有效买家销售;而一些楼盘也可能会灵活应对,比如换个行头,例如“诚意金”等,令监管难以生效。

  更有市场人士指称,“穗28条”,基本是以前各项规定的总结,缺乏新意。不过广州韩桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为,“穗28条”的出台可以看出房地产市场管理更加的细化,这已经是较大的进步。但关键还是要看执行力度,执行的力度决定了整个规定的成效。这次出台的措施对违规行为的界定不够完善,有不少实际上可以化解,操作上还比较难。

  不过,有市场人士透露,尽管政府的各项规定已经出台,但是在操作中,由于时间仓促等原因,不少规定尚未真正执行。在一手和二手销售领域,各种惯用的潜规则依然盛行。该人士声称,由于房地产的开发和销售都难以实现标准化管理,灵活空间很大,而且利益导致的裙带关系众多,因此,往往政策出台都是上有政策下有对策。“规定越多,只是操作起来方式更加繁琐一点而已,但是最终的结果都一样。”


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