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质问潘石屹:北京低档房价格真的下降了吗

http://www.sina.com.cn 2007年03月27日17:06 北京晨报 

  ——与潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)商榷地产圈博客派对晓夏

  3月22日,《北京晨报》选登了潘石屹的博客文章《北京市2006年不同价位房价分析》。老潘在文中指出,北京低档房价格涨幅越来越小,有的甚至出现下降。看完老潘的分析过程,笔者认为这一结论很是可笑。本来,老潘作为商人,运用不恰当的数据分析方法得出一些不科学的结论,在笔者看来也是难免的,要在往常,顶多也就付之一笑,说句“玩数字游戏罢了”。但这次笔者却想提出几点不同看法与老潘商榷,主要是考虑到房价问题是当前上上下下都极为关注的问题,不正确的信息有可能误导政府的决策,不利于民生的改善。一、不同价位分区间的房价涨幅能客观反映房价的真实变化情况吗?

  老潘在文中称,2006年北京市房价的基本规律是:“低价位的房子涨幅越来越小,而高价位的房子涨幅越来越大”。他的这一结论是在对房价按不同价位分区间对比分析后得出的。问题在于,用不同价位分区间的房价涨跌来反映房价的真实变化这种方法本身就是不科学的。通过一个简单的例子大家就可以明白这种方法的弊端。

  假设某市房地产市场上只有A、B、C三个楼盘,它们在2005、2006年均销售了一个单位面积的房子,其销售均价和房价涨幅明眼人一眼就能看出,该市2006年房价的涨幅应该是10%。下面我们用老潘的分区间房价分析法来分析看看能得出什么结论。将房价按3000-4000元/平方米、4000-5000元/平方米分为两个区间,由于三个楼盘在2005年、2006年的销售量都是一个单位,因此计算出不同房价区间的销售均价及上涨情况.

  从表中得出的结果看,每个区间的房价涨幅均远低于10%,这一结论很可笑吧。为什么会出现这种结果?主要原因是B楼盘的均价由2005年的3000-4000元区间跨入2006年的4000-5000元区间,这样,与2005年相比,2006年的3000-4000元区间少了一个相对高价位楼盘,对这一区间的均价起到下拉作用;而4000-5000元区间则多了一个相对低价位的楼盘,对该区间的均价也起到下拉作用。可见老潘的不同价位分区间分析法从方法论上讲是不科学的。在此基础上得出的结论其真实性和客观性也就可想而知了。难怪很多人都说“老潘的结论咋就跟我们的感觉差异那么大呢”。

  二、不同地段、不同质量的房价相比能真正反映房价的上涨情况吗?

  我们通常所说的涨价的概念是指相同类型、相同质量的商品价格上涨了。比如我们说面粉今年比去年价格涨了,指的是今年的标准粉与去年同类的标准粉相比价格上涨了,今年的富强粉与去年同类的富强粉相比价格上涨了……我想这应该是“地球人都知道”的常识。而老潘所作的房价分析则违背了这一常识,他在文中称,“小于5000元/平方米的房子没有涨价,反而下跌了0.8%,主要原因是,这个价位所供应的房子的区域越来越远离城市中心”。你想,延庆的房子能跟西城的房子相提并论吗?这中间有很多不可比的因素,这就相当于用今年的标准粉的价格跟去年的富强粉的价格相比,然后得出结论说面粉降价了一样,整个把政府和老百姓都给忽悠了。照此思路,干脆让北京的老百姓都去河北买房得了,那儿房子更便宜!

  三、供求决定价格的理论不成立了吗?

  供求决定价格是市场经济的普遍规律。老潘自己也在文中称,“价格取决于供求关系,供应量会影响价格的变化”。同时他指出,北京低价位的房子涨幅变小是因为低档房的供应量增加了。那么,实际情况是不是像他所说的那样呢?让我们还是用数据来说话吧。从老潘表中的数据可以看出,0-6000元/平方米这一区间的房价2006年比2005年下跌了4.3%,是跌幅最大的区间;而从销售面积看,这一区间2005年销售了865万平方米,而2006年只销售了676万平方米,也就是说,这一价位区间的房子供应量少了,价格反而下降了。是经济规律不成立了,还是老潘的结论有问题?这一点还是留给读者去评判吧。

  相关链接:潘石屹的博客回应《地产圈》的晓夏   

  以下为潘石屹博客中的表格:


表为2006年与2005年北京市房屋销售不同均价下的数据分析对比


表为2006年与2005年北京市房屋销售不同均价下的数据分析对比


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