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调控房价应制定强硬措施 维护政府权威资源

http://www.sina.com.cn 2007年03月24日11:54 21世纪经济报道 

  近日,中国社科院金融所出台了一份“未雨绸缪”的报告,开始担心加息之后住房需求萎缩的情况,报告认为,购买住房需求的原因包括:前一阶段高收入者的住房需求基本得到满足;在房价高涨情况下中低收入者购房能力下降,无力购房只能租房;政府限制拆迁的政策减少了一部分需求;投资需求减少,原因包括股市分流资金等。其建议是,应该在明年进行降息。

  实际上,央行3月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率的举动对房价的压迫被夸大了。一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的6.12%提高到6.39%,其调整的力度对按揭者并没有构成过大的实质压力(一个月仅增加50元)。如果说有压力的,主要是来自心理预期上的压力,即害怕央行此次行为是整个“加息通道”的起点。中国社科院金融所的潜在含义是,“央行应该在未来减息,于是,此次加息并不代表央行进入加息通道”,它的真实意图是鼓励自住者继续在高位“接盘”,鼓励投机者利用银行资金杠杆(开发贷款,按揭成数)继续投机,鼓励整个中国的楼价继续向高位攀升。必须承认,资产泡沫的背后总有各种话语泡沫支撑,资产泡沫的破灭的过程是异常艰难的,因为它生产出很多卫道者。

  房地产问题主要是“地根”问题和金融问题,而且,它衍生出四个重要命题。首要命题是,加息需要“扩大土地供应”作为配合。不断地调高利率,意味着降低投机者的资金杠杆率在降低,它的代价是那些正常的购房需求也会被压制,但是这是一重“合理的代价”,否则后来者将在资产泡沫的轮盘上“玩”得更痛苦。不过,仅仅加息是不够的,限制需求不能代替“供应创造”,政府应该扩大土地供应,对地价和房价进行必要的限制(在土地出让金上对百姓让利)。政府也可以大规模修建廉租房经济适用房,并加强信息监察、打击寻租,尽可能保证住房分配上的公平。

  第二个命题是,妄图盘活住房存量是“梦话”。尽管很多政府人士表示,从已存在住房数量上看是满足需求的,最好采用“盘活”的做法。他们没有意识到房屋虽然有实物外形,但在目前更像是金融工具。少部分人拥有大量住房,并尽可能推高资产价格,在高位套现(其形态同股票等金融产品没有本质的区别)。类比股票运行规律,如果想让“住房”这种“股票”的价格下跌,放出加息这样的利空消息,的确会短暂性地吓一吓,但不得要害。最有效的是,让“住房”这种“股票”大大增发,使得整个市场受长久的抑止力量指引,“住房”这种“股票”的股价自动会进入一个“理性的低位”。目前,我们看到,现在的政策热衷于“盘活”,其手段无非是在交易环节征收各种税(营业税、个税、单位自建房的差价税等等)。老实说,在没有准确建立起“国民房产信息记录”之前,税收大多是无效的,因为它没法分辨应该受到税收力量控制的对象。这些税都被残忍地转嫁了,造成房价的畸形上升。

  接着的命题是,外资在房地产的角色被夸大了。近日,商务部发布外资投资指导意见,重申要严格限制外商投资房地产。给人的感觉是,外资承担着“炒房”祸首的罪责。其实,外资的购买力和利润率被猜测和留言放大了,它获得的利润也不过是“行业平均利润+

人民币升值幅度”。

  最后一个命题是,如果政府在房地产调控上没有明确的目标函数的话,那么调控的权威(一种“资源”)将不可避免地流失。泡沫期的日本政府也存在“权威流失”的问题,东京地方政府也曾经发动“调控房价”运动,希望通过建立更多的公房来摆脱高房价的困扰,但是在有房者的选票威胁下,在富裕的投机者的严厉谴责下,在宏观经济学家的警告下,在市场自由运行的教条下,他们的行动在半拉子状态下就草草退却了,日本人于是不信任政府的调控举动。这样的苗头似乎也正在中国蔓延,很多中国的新近购房者发出“调一次涨一次,调得多涨得快”的悲观预期。国民的预期对政策作用是非常巨大的,冷漠的预期将会使得政策被“空心化”被“边缘化”。政府应该尊重这次调控的机会,树立坚定的目标函数,制定强硬的措施来调控房价,维护政府的“权威资源”。


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