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两只工业地产股风景独好 增值潜力大

http://www.sina.com.cn 2007年03月22日09:18 证券日报 

  作者:张胜男

  兴业证券的房地产行业分析师任壮认为,在住宅地产调控力度加大、人民币稳步升值、会计政策调整等因素的作用下,未来房地产板块的投资重点应从住宅地产、商业地产向工业地产转移。由于动态市盈率相对较低,且工业土地及股权投资大幅增值,工业地产股是目前房地产行业中最具投资价值及增值潜力的板块。

  工业地产 PK 住宅地产

  宏观政策层面,工业地产相比住宅地产有着更好的发展环境。任壮分析,2007年,宏观政策依然会加大以住宅地产为主的调控,房地产价格涨幅将会被控制在一定幅度内,而房价涨幅过大的城市住宅市场也将会在地方政府的政策打压下受到一定程度的抑制。与之对比,在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下,国内工业地产的长期需求呈上升趋势,目前许多地区已出现工业地产供需倒挂,工业地产的投资价值正在逐步显现。

  业绩增长方面,工业地产公司一般业绩稳定,较少会出现住宅地产公司业绩快速增长的情况。但是,大多数工业地产公司都持有大量的工业土地及工业物业,有的还参股园区内产业化发展较成熟的高新技术企业或者持有上市公司股权,其持有的土地及股权资产目前均以历史成本方式反映在财务报表中。按照新会计准则,以上资产未来如通过市场公允价格计量,则将体现为资产增值及投资收益的大幅增加。因此,在考虑工业地产公司相对估值的同时,计算公司“隐蔽资产”增值情况也是挖掘其投资价值的重要方法。因此,持有大量低成本工业土地及上市公司股权的公司值得重点关注。

  高新技术园区土壤肥沃

  根据工业地产高端化、区域化、园区化的发展趋势,长三角、环渤海区域内的国家级以上高新技术园区,如参与天津滨海高新区开发建设的海泰发展,参与张江高新技术园区开发的张江高科等,未来都有较大潜力,值得长期关注。

  海泰发展(600082)日前公告,拟购买大股东海泰控股(持股比例为19.68%)部分土地使用权,欲购买的“11-02”和“09-04”号两地块规划面积分别约为68397平方米和119492平方米,土地用途为工业用地,评估总值为16017.54万元。

  张江高科(600895)2006年年报显示,公司实现房地产租金收入1.76亿元,比上一年增长43.34%,是收入增长的最主要来源。公司从张江集团折价购入3处经营性房产,06年贡献租金收入0.35亿元,预计以后每年可至少贡献0.84亿元。有分析师认为,2006年,公司的理念、机制及运营战略发生了重大转变。物业出租将成为公司中短期最主要的、持续稳定的利润来源。预计公司未来将继续通过收购快速扩张,未来5年可租售面积年均增长40%,租金收入年均增长50%。


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