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中信证券:新法影响六方面谨慎投资地产股

http://www.sina.com.cn 2007年03月22日08:53 证券时报 

  ———《物权法》对房地产行业的影响分析

  中信证券王德勇段海瑞

  2007年3月16日,第十届全国人民代表大会第五次会议闭幕,会议表决通过了中华人民共和国物权法草案。我们认为,就该项法律而言,长期来看,会对房地产市场产生六方面的影响,但是短期来看,不会对房地产造成重大影响,而且还会大大增加调控政策出台的预期,特别是限制需求及加速处理存量土地储备的预期。鉴于目前房地产行业面临比较大的不确定性,投资地产股可能存在较高的风险,谨慎起见,我们依然维持行业“中性”的投资评级。

  我们认为,

物权法对房地产行业的影响有六个方面,鉴于投资者关心的主要是其对房地产上市公司的影响,我们也主要从与上市公司有关的三个方面进行分析。

  严格的土地制度预示着未来调控的方向。物权法70年使用权的规定,奠定了房价长期上涨的基础,但是我国国情决定了建设用地供应的紧缺,因此未来控制房价过快上涨的调控方向,会集中在三个方面:第一,在一定程度上抑制需求;第二,调节现有土地供应结构,用尽量少的土地建更多套住房;第三,加快存量地和闲置土地的开发和利用。

  拆迁补偿的规定,将可能增加开发成本,延缓房地产开发的速度。物权法对拆迁补偿的规定,一方面保护了拥有物权者的利益,在某种程度了维护了弱势群体的权益;另一方面,这些规定可能会增加房地产开发的成本,同时有可能延缓拆迁的进度,进而影响房地产开发的速度。

  物权法的出台,为物业税的征收提供了法律保障。物权法的出台,明确了产权关系,为开启物业税征收提供了法律保障。物业税的收取对房地产行业有以下几点影响:其一,规范房地产市场税收体系。房地产行业税费比较混乱,税费多而且杂,物业税的出台可以起到规范税收体系的作用;其二,增加保有环节税收,抑制了房地产需求。我国房地产市场目前的现状是流通环节税赋较多,而保有成本相对较低。增加物业税,在一定程度上抑制了购房需求,特别是投资和投机性需求;其三,间接抑制房价和销售速度,进而影响房地产企业利润。该项政策,通过对需求的抑制,有助于缓解房地产市场的供应紧张局面,抑制房价的进一步上涨,同时对房地产销售速度造成一定影响,进而影响到企业利润;其四,通过对不同物业实行差别税率,有助于调整住房供应结构。通过税收手段的调整,可以有效调整住房供应结构,加大普通住宅、中小套型住宅的供应,通过市场化的手段达到调控的目的。

  在具体投资建议上,我们认为,根据往年的历史,“两会”过后,是房地产调控政策出台的密集期,需要高度注意风险。2007年可能的政策,主要集中在土地、税收、信贷三个方面,其中具体政策可能有:试点开征物业税、严格执行土地两年不开发收回的规定、严格累进制土地增值税、单位自建房、集资建房、严格90平方米70%政策、增加政策性住宅供给、消费信贷政策、预售政策等。

  此外,我们认为,房地产行业是典型的政府主导型产业,目前面临比较大的不确定性,意味着投资地产股存在较高风险。

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