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重启闲置资产 世茂股价发力商业地产

http://www.sina.com.cn 2007年03月13日09:06 21世纪经济报道 

  增发盛宴

  随着房地产行业进入盘整期,抢先一步登陆股市的开发商纷纷选择股权融资,加速抢占市场份额。长远而言,房地产产品仍然不愁销路,房企轻松转战商界的必杀技有两样:那就是土地和资金。

  本报记者 田新杰 上海报道 

  3月7日、8日两天,世茂股份(600823)股价几乎以领涨房地产板块的姿态出现。在众多机构对该股的分析中,世茂股份与时代华纳合作的上海国际大都会项目一直被寄予厚望,但该项目却新生变数。

  3月8日,上海市规划局内部人士告诉记者,上海国际大都会比较敏感,相关的规划审批由市领导直接管理,照目前进展,至少在两个月内确定的可能性并不大。另外,据知情人士透露,在华纳兄弟咨询服务(上海)有限公司(以下简称“上海华纳”)目前的中国项目单上,该项目已不存在。

  华纳退出中国

  根据公开资料,世茂股份预计总投入20亿开发上海国际大都会,占地面积约2.2万平方米,规划总建筑面积8.4万平方米,初步规划打造一个以电影为主题的娱乐休闲中心,包括休闲娱乐中心、上海风情广场、电影沙龙馆和SOHO主题酒店。

  本报记者3月8日下午致电上海华纳求证此事时,上海华纳方面有关人士表示对此事并不清楚,同时对与世茂合作的上海国际大都会项目是否会按计划进行不予评论。

  实际上,变数缘起于华纳近期全线撤离中国影院市场。2006年11月7日,华纳兄弟影院突然宣布全面退出中国。随后,华纳方面先后宣布,华纳在国内的影院已分别由国内相关公司接盘。

  目前,华纳撤离中国影院市场已接近尾声,所有的华纳LOGO、电影人物和卡通形象都将从影院中撤出,但华纳在华其他业务将不受此影响,继续运营。

  重启闲置资产

  在资本市场分析机构的眼中,要观察世茂股份,就不得不关注“上海国际大都会”项目,自有其道理。

  该项目核心部分原为上海万象(集团)股份有限公司下属的万象商都。地处南京路商业繁华地区,物业原计划由万象集团和美国长龙国际有限公司合作经营20年。2000年8月,万象商都因种种原因歇业,万象集团与长龙公司的合作也告中止。此后,世茂股份公司和万象集团进行重组,万象商都转为世茂所有,后又因世茂股份产业转型,闲置至今。

  尽管万象商都成为世茂股份一大闲置资产,但其商业价值随着上海城市发展尤其是南京路商业氛围的成熟而有增无减。

  另一方面,在重组前,万象商都的年租金达1300万元,曾有中外合作方欲接盘,终因租金、定位等原因未成,导致该资产非但没有为公司带来收益,每年还要承担相应的折旧、维修和人力成本,世茂方面一直在想办法将此资产盘活。

  在2004年许荣茂亲自透露将与时代华纳合作策划盘活万象商都,项目命名“上海国际大都会”;但一直到2006年9月6日,合作在酝酿了两年多之后,世茂才与上海华纳签订《关于上海国际大都会项目合作意向的协议》。

  “但项目前期工作进展并不顺利。”一位原世茂集团中层人士向记者透露,遇到的阻力除了这些年市场大环境的变化产生一些变数外,主要是由于新规划要在原万象商都的基础上进行一些扩大,需要向周边通过动迁大约一个旧式里弄居民区来获得土地,包括新增土地的价格以及相关拆迁的费用,都要跟政府部门谈。

  而上海市规划局内部有关人士透露,这个项目“比较敏感”,规划报上来后,并非规划局方面可以决定,而是由市领导直接管理,“但在目前的情况下,类似这类受社会关注的大型项目在短期内获批的可能性并不大”。

  该规划局人士还表示,项目处于上海有关历史风貌保护区内,根据最新出台的相关规划,这一项目的规划必然要服从整体的风貌保护。

  “一直在改规划”,世茂集团有关负责人士也坦言,因周边密度太大,规划部门考虑到整体协调性,已多次要求修改规划,相关限制也比较多。

  整合世茂房地产、世茂股份?

  “其实,世茂与时代华纳的合作即使能顺利进行,华纳主要角色也只是主力租户,起到吸引其他租户的作用,仅在项目开发过程中进行一些配合。”上述这位原世茂集团中层如此描述世茂盘活闲置资产的新计划。

  上述世茂集团有关负责人也表示,尽管没有最终确定,但目前来看,上海国际大都会项目公司很可能是世茂100%持股。也就是说,尽管不是一次性投入20个亿,但也要由世茂股份自己持续投入。

  “相关的融资及寻找投资方工作也正在考虑中,可能的途径包括项目股份公司再融资、外资基金合作等。”

  某种程度上,即使没有与时代华纳的合作,万象商都继续闲置绝对不是世茂方面愿意看到的。而一旦启动该项目,必将是世茂股份此后几年资金流入的主要方向。有机构分析指出,世茂股份需要摆脱纯住宅类房产、商业业绩不稳定的特性,为上市公司提供稳定的现金流,减轻成本负担。

  1月19日,世茂股份董秘葛卫东曾表示,未来两年内,公司自有商业地产的比重将达到30%。世茂正在加快产品结构调整的步伐,开拓商业地产领域,以期通过稳定的租金收入,实现业绩水平稳步增长的目标。

  据世茂股份2006年第三季度报告显示,旗下南京世茂滨江新城项目一期正在建设中,并实现部分物业预售约9.7亿。另外,昆山世茂华东商城项目已于去年第四季度开工,福州世茂外滩花园除一期项目外,世茂尚未正式拿到二、三期土地。

  除此之外,世茂股份目前在内地再无更多大型项目。显然,上海国际大都会的开发对支撑公司今后国内业务长期的业绩增长至关重要。

  而鉴于世茂房地产和世茂股份均主要负责内地的房地产业务,其中世茂股份负责小规模项目的开发,许荣茂曾在有关场合透露,不排除两家公司整合的可能。


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