中新集团推进二三线城市千万土储计划

http://bj.house.sina.com.cn 2007年03月06日08:25  21世纪经济报道

   本报记者 田新杰 上海报道

  2月29日,中新集团(0563.HK)发布公告称,以总价3.75亿收购徐州一房地产项目公司,新增土地超过100万平方米。

  调控持续,香港上市地产公司对内地尤其是二线区域的投资却有增无减。对此,北孚地产研究所副所长张新岳直言,在新市场环境下,开发商从追求一线区域的高回报率为主转向二线区域的稳定回报率,控制风险才是关键。

  二三线区域“更安全”

  1月17日,中新集团方面与中住佳展地产(徐州)有限公司订立框架协议,中新收购后者100%股权。2月28日,此项交易最终落定,根据协议,中新集团全资附属公司Advanteam向N&P收购佳展100%的股份(佳展持有项目公司90%股权),同时中新另一全资附属公司中置(北京)企业管理有限公司向江苏中住收购在项目公司的所有10%股份,从而将该项目收入囊中。

  中新此次收购耗资3.75亿元,以现金加新股方式支付。其中,1.5亿港元中新将以现金支付,余额则由中新按每股1.8元发行1.25亿股新股支付,将发行的新股分别占该公司已发行股本及经扩大后已发行股本1.95%和1.91%。

  中新方面还透露,所购公司的发展项目处于早期发展阶段,土地面积约为105万平方米,总建筑面积约为116万平方米,可作居住及商业用途。项目公司正处理土地使用权转让,建设工程已展开,预期于2009年年底完成。

  可以说,此项交易,令中新在内地二线城市跑马圈地又进一步。2007年1月,中新集团首席财务官兼执行董事元昆曾对外透露了“千万土储”计划:预期在未来3个月内,中新透过并购小型的地产公司,增加300万平方米土地储备,至1000万平方米。

  不仅如此,日前,元昆还在中新的特别股东大会后表示,今年希望推出100万平方米的可销售面积。当中包括在售的北京及重庆项目,总值约70亿元,当中50亿元能在2007年度的财务报表内反映,而扣除销售开支等,约有20亿元的资金回笼。

  另外,对此次收购,中新方面还特别强调,该项投资为公司扩展徐州物业市场的机遇,收购目的在于开发该房地产项目,而并非将未开发的土地转售。“集团一直积极在中国主要城市寻求具有高增值潜力的投资及具有吸引力的机会。”

  “香港上市地产公司看好内地房地产市场的基调一直没有变,但今后将更加注重对市场风险的控制。”张新岳认为,内地房地产市场在持续调控下走向理性,开发商的风险意识增强,相对而言,二线区域的投资回报率可能没有一线区域高,但更稳定。

  2月27日,德意志银行旗下机构RREEF亚太区行政总裁库尔特在最新研究报告中预期,中国住宅项目的毛利率平均高达20%至30%。不过,RREEF报告同时重点提醒市场风险,认为投资者仍需谨慎面对一些房地产市场风险。

  “因此,二线区域的安全系数才是开发商最看重的。”张新岳直言。

  调整资金流向

  在徐州项目之前,中新先后在重庆、西安、成都多次耗资数亿投资房地产项目。

  而中新方面却表示,完成徐州项目收购后,目前暂无在日后进行集资活动的计划。事实上,此前,中新早已通过多次资本运作,获得了大量的扩张资本。有分析人士指出,即使短时期内中新不进行有关集资活动,凭借目前手中的资金,几乎可以肯定,其在内地房地产市场的扩张还将继续。

  2006年11月底,中新宣布,大股东以先旧后新方式配售6.88亿股现有股份予12名独立投资者,集资净额约7.7亿元,配股所得中4亿将用作土地收购,约2.5亿用作发展西安一项目,余额作营运资金。

  此外,中新在内地的信贷也收获颇丰。2006年8月,中新西安项目获得中国农业银行总行授信。

  从2005年开始,中新还有意通过对早期在一线城市的投资进行调整,回收资金为在新区域的扩张做准备。例如,2005年底,中新以现金代价1.8亿港元,出售其全资附属公司Spot On Assets Ltd予独立第三者Bright Super Investments Ltd。Spot On持有上海新耀房地产开发39%权益,发展上海杨浦区商住物业项目。

  对包括中新在内的一些香港上市地产公司如出一辙的调整,张新岳还指出,这些企业对市场前景的判断主要在区域层面,而非个别项目。“在很大程度上,今后内地二线区域的房地产机遇相比传统的一线区域较多。”

  这种投资变化也被一些机构看好。中银国际预期,中新集团2007至2009年度毛利率将分别达19.4%、29.5%及29.7%。

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