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受70%90平影响 北京3千万平米项目未获审批

http://www.sina.com.cn 2007年02月27日17:43 21世纪经济报道 

  本报记者 钟园/文

  “半年多了,我们只拿到一个证(《建设用地规划许可证》),其他证不说给,也不说不给,什么说法也没有。”一位北京开发商对本报记者说。记者从多位开发商那里听到过类似的抱怨。

  “北京目前至少有3000万平方米的存量项目卡在了市规委,拿不到规划许可证。”一位业内资深人士告诉本报记者,“这几乎是地产界人人皆知的事了。”

  据业内人士的估计,从2006年国六条和九部委意见出台之后,受到“70%·90平方米”政策影响,北京目前有500多个项目、将近3000万平方米的存量因此搁置,迟迟没有拿到建设用地规划许可证,项目进程无法推进。

  记者向北京市规划委员会的有关负责人求证,该负责人否认了这个数字。他还认为,目前北京由于90平方米的政策限制而出现市场供应不足,很大程度上是开发商的观望情绪所导致的。

  未被公开的三项处理原则

  据未经北京市官方证实的消息说,2006年5月国办37号文件发出后,北京市受到“70%·90平方米”影响的项目共有607个项目。对这些项目,市规委分三类情况进行处理。

  第一种情况,是此前通过“招拍挂”方式取得土地出让权的项目,将按照原规划报批规划许可证;第二种情况,是6月1日前已拿到施工许可证的项目、同时包括分批取得施工许可证的项目,也就是所有老项目的后期,将按照原规划报批规划许可证;第三种情况,是6月1日前没有拿到施工许可证的项目,但原有规划已被调整成90平方米户型占70%的,也可报批。

  但以上只是坊间流传的说法,北京市规委从未公开这一操作原则。“事实上,许多进入二期三期的住宅项目仍没能顺利取得施工证。”北京世联房地产顾问有限公司副总经理王正宇说,“在北京市政策仍不明晰的背景下,项目松绑尚待时机。”

  “对已取得规划证、完成一级开发项目,维持其原规划已在意料之中。” 北京中原房地产经纪有限公司副总经理殷则环告诉记者,“开发商此前竞标取得的土地,是权衡了当时的市场环境作出的规划设计。政府强令其按新政策更改规划,势必引发一系列难以协调的矛盾。”

  尽管有这些半明半暗的潜规则存在,但潜规则似乎并不处处通行。被卡商品住宅项目可以说是命运各异。虽说老项目后期能放行,但也有一些没过关;一些以大户型为主的新盘、甚至

别墅,也拿到了施工许可证。受政策影响的项目,获得规划许可证的标准是什么,地产商们似乎并不清楚。

  有知情人士说,“70%·90平方米”的政策,致使京城住宅项目的规划审批工作6至9月处于半停滞状态。607个受影响的项目9月份开始陆续放行后,从9、10月份获取施工许可证的过关项目来看,每月平均过关仅20个左右。

  “照此推理,截至目前,从2006年9月至2007年1月,五个月内约100个项目通过规划审批。大概还有500个左右的项目,3000万平方米的存量。”一位业内分析人士说。

  不是规委设卡,而是开发商消极等待

  但是,北京市规委有关负责人明确告诉记者,真正的“卡”并不在规委,而是开发商的心态。“如果项目规划不符合要求,在窗口就会被驳回。”他说,“根本不存在项目在规委积压一说”。

  他表示,“审批是按照行政许可法来进行的,而规定是有时间期限的,有些是28天,有些是17天。”

  这位负责人进一步解释说,规委审批项目的整个过程是,先通过窗口审核,看能否进入行政许可范围。不符合要求,申请就会被打回,项目一旦进入行政许可范围,网站内均有公示。

  “说项目卡在规委是一种误解,实际上,这些项目是因为开发商观望等待,迟迟没有拿出符合新规定的规划来提交申请,”市规委有关负责人对记者说,“开发商不是傻子,辛辛苦苦请规划院做规划,结果不符合规定,最终还要被打回来。”

  “目前因为90平米政策限制而出现市场供应不足,很大程度上是开发商的观望情绪所致。开发商想等政策松动,所以推迟递交申请。”他强调说,“规委这边不会设卡浪费时间。”

  对于目前究竟有多少项目卡在规证这道关上,殷则环指出,需要仔细的清查和计算。

  对于外界流传的数字,市规委有关负责人表示,“3000万平米的项目的说法不准确。”“对于这一数据,规委这边也没有具体做过统计。”他告诉记者,“印象中被驳回的申请并不多。再者,一旦不符合70%、90平方米的要求,我就不会再继续看下去了,也没有留意有多少项目。”

  金网络房地产经纪公司副总经理杨强宏告诉记者,“对于这一存量,我们公司内部也做过不完全的统计,至少有2000多万平方米项目。”

  开发商的幻想被彻底粉碎?

  2007年之初,北京地产圈经历了一个戏剧性的大转弯。

  “90平米政策细则出来了,小户型面积上限放宽到107平方米!”1月9日晚上,手头项目因70%、90平方米限制受到影响,苦苦观望等待的开发商们为这一消息激动不已。在那天晚上,这些项目的开发商都认为自己的等待没有白费。

  1月9日,建设部网站公布《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》,“小户型面积标准在乘以相应系数后有所放宽,最高可达107平方米”的消息登上了主流媒体的头版头条。然而,就在1月10日下午,建设部网站又发布说明,称该意见稿不符合37号和165号文的要求,予以废止。

  这一戏剧性的转弯彻底粉碎了开发商们原先抱有的幻想。

  北京市规划委员会的相关负责人向记者明确表示,“今年不会有新的政策出台,建设部执行90平米的意见很坚决。”

  “不久前,建设部的工作会议(指全国建设工作会议)还强调,一切按照建设部的意见办,70%的小户型政策要落实到每个项目。”他对记者解释说。

  在殷则环看来,经过这一“大转弯”之后,开发商方面基本已经放弃了观望心态。“开发商不会再等,因为等不起了。现在各方面的声音都是按照90平米来执行,这已经是不争的事实。观望的时间已经过了,北京市的暂行办法也已经出来。”

  “事实上,去年6月份政策出台时,开发商在做项目时已经开始了两手准备。观望的情绪很快就过去,在得知政策不可能松动时,很多开发商的打算是一期的项目至少要按90平米的规划做,如果政策松动,也是二期三期的事情了,将来政策有所松动了,再改方案也不迟。”杨强宏告诉记者。

  “去年6月出台政策 ,开发商八九月份重新做方案,再到方案定型。从技术上来讲,今年有好多项目排队过关是正常的节奏。”杨强宏说。

  殷则环也推断说,这些项目有可能会在2007年集中上市,“应该说是一个量的释放”。

  杨强宏认为,“2007年下半年,供求关系会有明显的变化,不会像2006年这么紧张。一二季度市场上会比较稳定,三季度会有一些限价房出来。90平米项目上市后的效果明显显现出来,要等四季度以后。”

  不过杨强宏指出,对于可能出现的放量,开发商没有恐慌心理。“虽然供应量增大,但是门槛相对降低了,届时市场主要供应户型还是90平米两居,需求大了,购买力也强了。”


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