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6家企业预收营收比41.73% 地产股指标渐露颓势

http://www.sina.com.cn 2007年02月07日08:35 新闻晨报 

  贺宛男

  房地产股是较早披露年报的一个板块。以沪市为例,迄今已披露2006年报的37家上市公司中,房地产股就占了6家,分别为:华业地产、大龙地产、中宝股份、新湖创业、海泰发展和ST江纸。

  这6家房地产公司,除新湖创业和海泰发展外4家均为当年借壳上市的重大重组企业(新湖和海泰原先也是借壳而来),许多指标增幅极大,6家公司主营收入合计增长72.4%,净利润合计增长397.7%,(加权)平均每股收益从2005年0.043元猛增至2006年0.216元,净资产收益率高达13.83%。尽管如此,一些关键性指标还是渐露颓势。

  首先是负债率。6家

房地产企业总资产152.9亿元,净资产45.72亿元,平均负债率为70.1%,即平均自有资本不足3成,最高的新湖创业负债率达82.44%,大龙地产、中宝股份、ST江纸也在70%以上。

  其次为现金流。6家公司经营活动产生的现金净流入从上年度的8.03亿元,骤减至-7.3亿元,平均每股现金-0.25元,其中华业地产每股现金为-0.61元,中宝股份为-0.57元。正因为现金流不宽裕,6家企业中仅海泰发展(10派0.7)和新湖创业(10派0.667)有派息预案,派息率都很低。

  第三个指标最重要,即预收营收之比。从2004、2005年以来,一些好的房地产股预收账款占当期主营收入的比例都在1倍上下,即下一年度的销售收入实际上本年度已经到手,平均也达70%。

  如万科2006三季报主营收入84.6亿元,同期预收账款103.15亿元,预收营收之比为121.9%,金地集团三季报营收16.77亿元、预收19.58亿元,预收营收之比为116.8%,保利地产三季报营收23.52亿元,预收39.05亿元,预收营收之比更达166%,等等。可这6家企业2006年实现主营收入合计为57.61亿元,预收账款合计为24.04亿元,预收营收之比仅为41.73%;而上年度这一比例为82.45%。6家公司中,这一指标最好的为中宝股份(75.5%)。

  前两年,一些房地产上市公司负债率看起来也不低,但扣除其中的预收账款,真正属于负债的并不高,如万科前三季约300亿元总资产,其中100亿元为净资产,100亿元为银行贷款,100亿为业主已支付的预收房款,看起来负债占到总资产的三分之二,实际仅为三分之一。如今由于预收款减少,这6家房地产股扣除预收账款后的负债率也达55%,而上年度这一指标为47%。

  当然,上述6家房地产股并非这一板块的龙头企业,由于多系借壳上市未在股市中融资,现金流等比较紧缺也在情理之中,整个房地产板块的情况尚需等龙头企业披露年报,但有一点似乎可以肯定,即预收营收之比再要达到100%恐已有难度,因为在国家频频

宏观调控下,预售房的销售已大为逊色,资金紧缺、负债上升等都可能随之而来。


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