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评论:供给过剩并不必然导致房价下跌

http://www.sina.com.cn 2007年02月02日08:52 上海证券报 

  贾弼

  据国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组报告预测,房地产供给过剩的压力正在增大,潜伏着长期低迷和价格明显回落的风险,预计中国房地产早在2008年,迟则到2009年,将进入较为低迷的状态。

  房价持续上涨,无论是中央政府还是普通民众都忧心忡忡,两次房市调控未取得明显效果加剧了这种忧虑。在这种情况下,国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组的报告,给我们带来了一丝安慰。然而,这种预测的结论值得商榷。

  我国

房地产投资依然很热。2006年6月当月,我国住宅投资增幅高达36.5%,9月份增幅仍在30%以上达到了31.4%。住宅投资加快,虽然可能导致供给过剩,但并不必然导致供给过剩。原因如下:

  其一,新增投资加快相当一部分是由于住宅开发较晚的中西部地区投资增长导致的。1-10月,中部地区住宅投资增长43.7%,西部地区增长41.3%,分别比上年同期加快6.6个和3.9个百分点。由于中西部地方的住宅投资起步较晚,市场供应存在比较大的缺口,这种投资的快速增长与中西部地区

房价上涨同步进行,而这种状况又会反过来对沿海地区的房价形成支持。而且,沿海地区的住宅投资增长速度低于全国平均水平,短期内也很难形成供给过剩的局面。

  其二,税收因素可能对住宅投资产生抑制作用。从今年2月1日起,税务部门正式向房地产开发企业清算30%~60%不等的土地增值税,这将对房地产企业的利润造成重大挤压,而暴利一直是导致住宅投资快速增长的根本因素。因此,清算土地增值税将使

开发商的投资热情受到影响,导致住房供应减少,房价上涨。

  其三,伴随投资热,房价在持续上涨。地产投资过高增长持续了7年,而住宅投资过高增长更是持续高达9年,在这一过程中,房价不仅没有因为住房供应的增加而下跌反而在保持快速上涨,高位增长态势至今依然未变,而且,现在的房价快速增长呈明显的区域扩散态势,这可能对全国的房价坚挺构成支持。

  因此,对于住房过剩会导致房价下跌不能过于乐观,应该对房价持续上涨的严峻形势有清醒的认识,采取更为严厉的调控措施,促使房价理性回归,使更多的人买得起住房,使整个房市不至于因为远远超出公众的实际购买力而变得畸形。


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