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房价有可能出现真空地带

http://www.sina.com.cn 2007年01月26日15:10 和讯网-证券市场周刊 

  关于清算土地增值税对房价的影响,有房地产商叫嚣会加重开发商负担从而导致房价上涨,我们认为如果政策执行得力,普通住宅价格反倒有可能因此而下降。

  假设有这样一家公司,这家公司收入来自一个楼盘,其开发成本为5亿元,各项费用为1亿元,税金占收入比为5.5%。在这种情况下,公司如果提高房价会得到什么样的结果?

  敏感性分析显示,在楼盘销售收入达到8.99亿元时(情景2),公司恰好不用交土地增值税,其毛利率为44.40%,税后利润率为18.62%,应该说这样的利润率在上市公司中已经属于相当高的水平。当然,如果各项费用占成本和费用的比例不同,这一毛利率水平会有所不同,但差别不大,这一点可从部分券商和万科的估算结果处得到验证。

  然而如果公司继续提高售价,就会发现收入上升而利润下降,如情景3所示,直至收入上升到9.67亿元、与8.99亿相比上升了7.56%时,利润才可以重新达到原来的水平(情景4)。之所以会出现这种现象,是因为增值额是否超过扣除项目的20%为一临界点,低于临界点免征土地增值税,而高于临界点则全额征收。

  从理论上讲,公司会避免将售价定在收入在8.99亿至9.67亿元之间,毕竟价格低更利于楼盘迅速售出,这样

房价就会出现一条“真空地带”。当然,如果公司为了得到更高的利润仍可继续提高售价,这样其土地增值税负担会越来越重,以情景7和情景8作个比较可发现,情景8下毛利率最高,但其利润率还低于情景7。

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