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清算土地增值税影响剖析 万科领先优势将扩大

http://www.sina.com.cn 2007年01月26日15:10 和讯网-证券市场周刊 
清算土地增值税影响剖析万科领先优势将扩大


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  情景分析显示,当房价在一定区间时,开发商可以少交甚至不用交土地增值税,且能维持利润水平不变。这对于尝试工业化造房的万科而言,是一个绝好的机会: 使用工业化方式虽然提高了开发成本,却因此可以不交或少交土地增值税,而项目利润不受或只受很小的影响,万科可借机扩大其行业领先优势

  孙旭东/文

  1月17日,国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下称“《通知》”),证券市场迅速对此做出反应,多数房地产行业上市公司股价以跌停报收。随即,万科(000002)、金融街(17.45,1.34,8.32%)(000402)等公司发布公告称,清算土地增值税对公司业绩的影响并不大。

  我们认为,万科等公司上述说法是可信的。如果土地增值税清算能够得以认真执行,

房价有可能形成一条真空地带,这样只要政府把住土地审批的价格关,房价上涨就可能得到遏制。而在这样的政策环境下,通过资产周转速度获得高回报率的上市公司将形成更加明显的竞争优势,其中,拥有大量土地储备、产品线丰富、正在进行工业化生产试验、融资能力极强的万科领先优势将扩大。

  万科等已将土地增值税影响反映到利润表中

  虽然,多数针对《通知》而发布公告的上市公司均提到已经按有关规定预交了土地增值税,但问题的关键在于是否在报表尤其是在利润表中有所反映。

  以陆家嘴(17.74,0.21,1.20%)(600663)为例,该公司于1月22日发布公告称“此前已按上海市税务管理部门的要求对应税项目按销售收入的1%预交了土地增值税,尚未进行清算。”然而从报表看,该公司截至到2006年三季度末尚未预交土地增值税。

  相比之下,万科和金融街的数据更令人放心(表1)。不过,根据我们以前的分析,陆家嘴有隐藏利润的嫌疑(见本刊2006年第49期《陆家嘴 手持巨额现金莫若分红》),因此大可不必担心其业绩大幅下滑,只是憧憬其土地储备巨额升值的投资者不免要失望了。

  房地产开发企业的主营业务税金主要包括营业税、城建税和教育费附加,一般要占收入的5.5%。如果缴纳土地增值税,按规定应计入主营业务税金及附加。从表1中可以看到,金融街主营业务税金及附加与收入的比为7.13%,远超过5.5%,而公司公告中也清楚地说明,“房产销售时已按规定预交了土地增值税,同时充分计提了土地增值税税金。”至于陆家嘴,公司甚至在会计政策披露中都未提到要交土地增值税。

  三家上市公司2006年半年报中主营业务税金及附加的相关信息也充分的验证上述判断。

  万科在半年报中将营业税以外的主营业务税金及附加称为附加税,从表2中可以看到其附加税占主营业务税金及附加的比重远低于金融街,这可能是因为金融街的房地产开发业务利润率更高而导致土地增值税税负较重,也有可能是因为会计处理不同。

  表3可见金融街和万科2006年年中应交税金——土地增值税金额一为正一为负,表明金融街计入主营业务税金及附加的金额大于实际交的税,万科则反之,而2006年三季报的数据则表明万科三季度有更多已交的税金没有计入损益。

  不过,万科公告中的一句话似可打消投资者的疑虑,“万科已按土地增值税相关政策和各地方政府规定,在房产实现销售的同时预交了土地增值税,并按相关规则,在以往年度业绩中作了相应的成本预提,同时还在新项目发展中考虑了相关因素。”另据媒体报道,2004至2006年,万科提留的准备金分别为4000万元、9000万元和3亿元。

  从会计技术层面分析,万科的上述表示是成立的。按规定,企业在房地产开发项目竣工后即可确认销售收入,而其成本在项目决算完成前却只能靠估算,那么万科就是在这个环节将土地增值税因素考虑了进去,即其利润表已经反映了土地增值税对业绩的影响,只是万科和金融街的会计处理方式不同。

  既然如此,我们根据万科和金融街这类公司的财报数据预计其未来业绩时,就不必担心征收土地增值税会导致利润率下降。然而,如若考虑到有些公司利润表中并未反映土地增值税的影响,确有必要估算土地增值税对公司业绩的影响。我们仍以万科为例。

  我们首先假设表4中成本数并没有考虑土地增值税因素,则:扣除项目=(取得土地使用权支付的成本+房地产开发成本)×(1+20%)+(销售费用+管理费用+财务费用)+(营业税+城建税+印花税),按照报表数据对上面公式中的数据进行估算时,需要注意税务口径与会计口径存在的差别。万科(母公司)并不从事具体的开发业务,因此其管理费用不可能作为扣除项目,而管理费用中计提的资产减值准备由于并无现金流出也得不到税务机关的承认。

  其中,取得土地使用权支付的成本+房地产开发成本以主营业务成本来估算;销售费用以营业费用来估算;管理费用以合并报表中管理费用-计提的资产减值准备-母公司管理费用来估算;财务费用以报表中财务费用来估算;营业税+城建税+印花税以主营业务税金及附加来估算。

  这样,扣除项目=主营业务成本×1.2+期间费用+主营业务税金及附加 =512539×1.2+(37260+47508-2093+13-18097+6605)+50043 =736286万元。

  而增值额=收入-扣除项目=846003-736286 =109717万元,则增值额/扣除项目=109717/736286 =14.90%。

  根据《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的可以免征土地增值税,因此,如果万科的全部收入来自于一个楼盘或所有出售楼盘的增值额/扣除项目基本相同,则万科不会受土地增值税清算的影响。

  如果万科报表中的成本已经包含了预提的土地增值税会是什么样的结果?假设其金额为3亿元,则万科有可能要交4.37亿元的土地增值税。

  然而,所谓要交4.37亿元土地增值税是建立在收入来自一个楼盘或所有楼盘的情况相似的基础上的。如果公司的收入来自两个楼盘,其规模相似,而一个增值额略低于扣除项目的20%,另外一个则略高于20%,则要交的土地增值税将会锐减近一半,也就是说在以公司财报估算土地增值税清算对业绩影响时,如果其增值额/扣除项目与20%的界限非常接近时,人们根本无法估计可能要交的税额。因此,部分市场分析人士以简单、粗糙的模型得出的估算结果,并不严谨,投资者最好不要依此进行投资。

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