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银行转嫁房贷律师费叫停 消费者退款难实现

http://www.sina.com.cn 2007年01月24日14:45 北京晨报 

  银行和消费者谁委托谁付费 建设部考虑征收住房保有环节税

  存在了8年之久“个人房贷过程中,银行聘请律师,费用却由消费者承担”的不公平问题,昨天终于在北京被叫停。市消协、市银行业协会和市律师协会联合发布公告:在个人住房抵押贷款过程中聘任律师,要坚持谁委托谁付费的原则,银行委托律师不应由消费者埋单,应改由银行付费。这标志着“银行请律师来审查消费者的贷款资格和还款能力以规避风险、但却要强迫消费者付费的不公平做法”的历史在北京终结。

  权威发布 三协会联合抵制“不公平律师费”

  昨天,市消协公布了由三家协会联合发布的公告——为了规范经营者在个人住房抵押贷款中的经营行为,推动行业自律和诚信建设,构建和谐消费环境,维护广大购房贷款消费者的合法权益。市消协、市银行业协会、市律师协会经研究,达成一致意见,特公告如下:

  一、在个人住房抵押贷款过程中,聘用律师时,要坚持谁委托谁付费的原则,银行委托律师,银行付费。购房贷款消费者委托律师,消费者付费。

  二、加强律师行业自律,规范律师从事个人住房抵押贷款业务的执业行为,律师要遵守《北京市律师执业规范》的规定,不得进行双方代理。

  三、市消协、北京市律师协会、北京市银行业协会将进一步加强合作,提高行业的社会责任意识,共铸诚信,为构建和谐社会作出努力。

  对于这一公告的发布,北京一位著名律师表示:这说明“银行请律师的费用将不再由贷款者交了”已成为现实,虽然这仅是个指导性的公告,也没有法律效力,但它却有着类似“行规”般的约束力。

  首先,北京的银行都是市银行业协会的会员单位,对于银行业协会参与发布的公告,应属于行业内的指导意见,是应该遵守的;而律师事务所及律师,也都是律师协会的单位会员或个人会员,对于行业协会发布的“行规”必须遵守;而在实施过程中,消协则起到了良好的监督作用。

  14家银行不再转嫁不合理费用

  2006年12月21日,市消协秘书长一行3人与市律师协会副秘书长一行4人来到市银行业协会。与市银行业协会秘书长以及在北京市开展个人住房按揭贷款业务的14家商业银行的相关负责人,围绕银行业在个人住房按揭贷款过程中,收取律师费的问题进行沟通和讨论。

  市消协在会上再次强调,银行或开发商强行给消费者指定律师,并要消费者缴纳律师费,这既剥夺了消费者的选择权,也侵犯了消费者的知情权,这个问题应尽快解决。

  市律师协会表示,个人住房抵押贷款律师费应该坚持谁委托谁付费的原则,不应将此项律师费转嫁到购房贷款消费者身上。市律师协会将出台《律师办理商业银行个人住房抵押贷款法律业务操作指南》,从律师执业的角度规范律师行为。

  市银行业协会则表示,在房地产市场发展初期,银行在办理个人住房抵押贷款中确实存在着一些不规范的行为,有的银行委托律师却将律师费由购房贷款消费者来承担。银行业协会将加强行业自律,制定有效的措施,完善个人住房抵押贷款业务的制度和程序,引导会员诚信为客户服务。14家银行均表示要加强管理、完善措施、加强自律,银行自身聘请的律师由银行付费,不再转嫁给购房贷款消费者。

  经三方共同努力,终于促使三个协会联合发出公告,以行业自律的形式终结了在北京市施行了8年之久的个人购房贷款过程中银行委托律师向消费者收取律师费这一不合理现象,使个人房贷律师费回归公平。

  消协 消费者发现问题请举报

  市消协有关负责人昨天表示:为保护消费者的合法权益,维护社会公平正义,欢迎广大消费者和社会各界对个人按揭贷款业务中律师费收取情况进行监督。若发现有哪个银行自己委托律师,把所承担的费用转嫁给消费者,请投诉举报:96315

  律师观点 新原则需要新模式支持

  市律协房地产开发法律事务专业委员会副主任金律师说,以前,商业银行个人住房抵押贷款业务的流程是由银行方面制定的,存在很多不合理之处,比如银行确定律师事务所,其他的律师事务所就被排除在外,购房人没有选择律师事务所和律师的权利,律师事务所和律师也只能处于被动的状态,新的原则和业务操作指南出台,将可以改善以前不合理之处。

  “但是,在实际中,收费问题主要由占主导地位的银行来决定,购房人处在最弱势的地位。”金律师说,律师夹在银行、开发商、购房人之间,不仅难以决定收费问题,而且还容易受到“夹板气”,得不到购房人的理解。

  金律师认为,新的原则能否真正落到实处,还需要一段过程,毕竟,在实际中,购房人能否完全自主地选择律师还不好说,只有建立这样的模式,首先应该放开按揭业务,所有律师事务所都可以公平地参与进来。第二,购房人可以自由地选择银行和律师。第三,银行规定借款人申请贷款时应请律师出具法律意见书,在以上基础之上,才能真正实现谁请律师谁付费。

  “新的原则实施后,购房人聘请律师提供虚假法律意见书,律师因过错给银行造成损失的,要承担民事赔偿责任。”金律师说,律师出现违规情况的,市律协纪律委员会将依据行业规定给予处罚,如果构成犯罪的,可依据刑法承担刑事责任。

  “目前,房地产按揭业务变得越来越少。”金律师解释说,这是因为有些银行认为律师只是进行形式审查,因此没有必要请律师。新模式实现后,律师就能够独立、严格地进行实质审查,这样的话,按揭业务就会逐渐增加。

  专家意见 消费者要求退款很难实现

  银行方面因为自己的审贷员不够,才请律师把关。另外,银行不可能直接面对所有贷款者,只能由中间服务机构来办理。因此,银行方面认为,贷款人缴纳一定的服务费用也是符合常理的,按揭律师费由消费者埋单也是行业惯例,自己并没有从中赚钱。

  “这种行业惯例是不合理的,它不是法律,在社会上不具有普遍的效力。”民族大学研究民商法的刘景一副教授说,购房人可以要求退款,但在实际中是很难实现的,因为新原则不是法律,没有退款方面的规定,而且缴纳按揭律师费的购房人数量太多,涉及金额巨大。

  特别关注 首起按揭律师费讨要官司今天开庭

  唐女士不满银行收取“按揭律师费”,将一银行告至丰台法院,请求撤销该合同条款,同时索赔760元。丰台法院今天开庭审理此案,此案判决将成为购房人讨要按揭律师费的现实判例。

  唐女士在起诉书中称,2006年3月,因需要买房,缺少15万元购房款,她向一银行申请办理个人购房担保借款。随后,唐女士接到银行通知,需找其指定的律师办理相关手续。唐女士以为“律师是为自己服务的”,便按照银行的通知于2006年3月15日向其指定的一家律师事务所的“孙律师”提交了还贷能力的证明等文件,并缴纳了380元的律师服务费用。

  此后,唐女士与银行签订了《借款合同》。但唐女士称其事后向北京市司法局查询得知该律师事务所根本没有这名“孙律师”。唐女士认为,《借款合同》第21条关于由她承担律师服务费的规定显失公正,应予撤销。因为在其买房过程中,根本没有享受过这名所谓律师提供的任何法律帮助,也没有收到过任何法律文书。银行强加给其的选择,作为消费者的她却没有权利选择。银行要求唐女士向指定“律师”提交文件并缴纳律师费的行为侵犯了消费者的合法权益,银行应对她承担相应的赔偿责任。

  唐女士因此起诉到法院,请求法院撤销《借款合同》中关于“律师服务费用的承担”条款,并要求银行返还“按揭律师服务费用”380元并赔偿损失380元。

  记者手记

  明知不公平为何还收取昧心钱

  明明受银行委托,但却让消费者埋单,关于律师费问题的当事一方——律师的收钱行为不得不引起社会关注,这涉及到了一个不公平收费话题。

  购房过程中的律师见证环节是1999年前由内地银行从香港引进的。按理说,在消费者贷款买房过程中,律师受银行所托,审核买房人的资格、收入情况及还款能力等,他们是在为银行服务,任何一个参与律师都很清楚自己的雇主是谁,但明明知道实情却不遵守职业道德,向另一方与已没有雇用关系的当事人收取费用,使此事从不公平收费话题转移到了职业道德的领域。

  以北京每年有1万购房者、每人需缴纳300元律师费进行计算,每年购房者需要承担300万元的不合理费用,8年就是2400万元,这也是银行所省下的费用。消费者不知道,银行是否已经支付过律师的费用,如果支付了,那么律师从消费者手中得到的就是额外所得,8年间的律师费就是4800万元。

  如果每人所交律师费多于300元呢?……

  如果每年购房者多于1万呢?……

  如果消协等单位至今尚未联合叫停这一不合理收费呢?……

  许多的假设让人不得不发出疑问——律师的职业道德如何约束?谁来监督呢?

  新闻回顾 抵制“不公平条款”道路曲折

  早在去年12月初,市消协负责人在做客首都之窗政风行风热线时,再次呼吁银行在开展个人住房抵押贷款时,不能将律师费转嫁给消费者。“银行请律师帮助审查借款人的贷款资格和还款能力,其目的在于为银行规避风险。律师既然是为银行服务,那么银行就应该支付相关费用,不能将收费转嫁到消费者头上。”

  去年12月11日,市消协一行3人来到市律协与市司法局律师工作管理处负责人和市律协副会长、著名律师巩沙等就个人住房抵押贷款律师费等问题举行了专题会谈。市消协阐述了对解决该问题的看法:目前消费者所支付的个人住房抵押贷款律师费,绝大部分为银行委托的律师费用,银行请律师帮助审查借款人的贷款资格,其目的在于为银行规避风险,银行委托的律师自然为银行提供服务,但却要消费者为其付费,这明显的不公平;而且有相当多的消费者在支付律师费后,却根本就没有见过律师,这种典型的不公平现象已成为各界关注的焦点。

  市司法局律师工作管理处的负责人在座谈会上说,市司法局和市律师协会也已经关注到了这个问题。个人住房抵押贷款业务中的律师,作为银行的代理人,为银行提供服务,但却收取消费者的钱款,这一行业做法的确不妥。

  最后,市消协和市律协达成一致意见:房地产市场中个人住房抵押贷款业务的律师费应当遵循公平原则,即律师如果是为银行提供服务,律师就应由银行付费;如果消费者聘请律师,就应由消费者付费。

  与市律协达成一致意见后,市消协立即与市银行业协会联系,并阐明自己的观点,要求会商、研讨此事的解决方案。


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