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广州物业维修资金乱象:追讨者断了两条腿

http://house.sina.com.cn 2006年10月30日17:19 南都周刊
广州物业维修资金乱象:追讨者断了两条腿

业主代表与物业公司吵成一片
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广州物业维修资金乱象:追讨者断了两条腿

业主挂出条幅表示维权决心

  追讨者“断了两条腿”

  单看广州市物业维修资金的现状,真是“乱花渐欲迷人眼”。背后的原因为何?李艺红的代理律师周玉忠认为在于业主追讨物业维修资金的两条腿断了:一条是司法途径,一条是行政渠道。

  第一条腿在东悦居案的最后终审时被断。

  周玉忠记得同期有300多宗类似的案子在法院,此案被市中院裁定不属民事诉讼后,即当时被告代理律师主张的法律理据被法院采信后,便被法院援用。

  东悦居案的全部诉讼时间达3年多,东华公司的代理律师换过3个,周一直帮原告代理。他清楚地记得原被告两方和法院从没有人争论过这是否民事案件。接这起官司眼看就要赢了,没想到几经周折后被如此裁定。就像挨了一记闷棍,永远梗在他的心里。

  当时东华公司代理律师指出“广东省人大的《广东省物业管理条例》(1998年10月1日起施行)属于地方性法规,规定由建设单位缴交维修基金;建设部和财政部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(1999年1月1日起施行)属于部门规章,规定由购房者缴交维修基金。上述两个文件对维修基金的缴交主体规定存在冲突。但《立法法》并没有直接规定地方性法规与部门规章相冲突时的法律适用,而是规定由国务院提出意见,国务院认为应当适用地方性法规的,应当决定在该地方适用地方性法规的规定;认为应当适用部门规章的,应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决。在经过上述法定程序之前,上述两个文件的适用冲突就无法解决。”

  周玉忠认为法规冲突是烟雾弹,建设部文件不符合部门规章,只能算内部通知,无法与地方法规相提并论,懂法的人一望而知。

  “这分明是玩书面文字游戏,找法律漏洞,逃避责任。”暨南大学法学院院长符启林一听就开始痛斥,“没有哪个开发商可能掏出自己的利润来帮业主缴物业维修资金,羊毛出在羊身上,在缴交主体的实质上显然没有矛盾。法院在广东省,应当遵守广东省的法规。行政主管部门责令缴交,是帮业主,业主依法起诉,是民事法律关系。行政主管部门只有监督和管理的职能,钱是业主的,非国家的,当然是民事关系。”

  “况且,就算是法规冲突,打了8年都无法解决?!”职业习惯使周一直保持着慎密的思路。

  最后的“不属民事案件”,意味着没有输赢,案件又交回给时间。广州市国土局称,广州市1999年至2006年上半年新建商品住宅成效总面积为5838万平方米,按每平方米40元的缴交标准计算,全市应缴资金总额为23亿元左右。截至2006年9月底,全市商品房住宅归集总额为14.13亿元,维修资金的缺口约9亿元。

  这9亿元的缺口里有多少是开发商应缴?国土局没有回答,称这部分“建议适用省条例,但行政主管部门无权解释法律适用问题”,因为它“缺乏行使行政强制措施的具体依据。根据《广东省物业管理条例》规定,对于开发建设单位拒绝缴交专项维修资金的,行政主管部门只能责令限期改正,无权强制追讨。业主要维护自身权益最终须循司法途径解决。”。

  “不是推诿,《广东省物业管理条例》第四十一条明确业委会可依法向法院起诉。责令的话,有的开发商听,有的开发商并不听。”在广州市国土局,某负责人专门指给记者看此条款。他说由于市中院级别比市国土局高,国土局无权评判它的裁决;至于听和不听的开发商名单,国土局不方便对外公开。

  然而据2003年9月《南方房地产》的一份“广州市国土资源和房屋管理局在全省物业管理工作会议上的交流材料”,其末尾写道:“对拒交、欠交维修资金的业主或开发商,以及挪用、不规范使用维修资金的物业公司,应由物业行政管理部门提请人民法院判决强制执行”。

  这位负责人递给记者一本孙威力掀起风波后才印出来的《专项维修资金宣传手册》,第4条“专项维修资金由谁缴交”的答案仍然是规定期限内由开发商交。这本带着新鲜油墨味的手册是在孙威力掀起风波后才印出来。

  周玉忠说,“两条腿断了,我们只能联合起来,引起立法、行政和司法部门的高度重视,立即畅通司法和行政渠道,使维修资金尽快回到法制轨道,而非无谓地耗下去,使最终买单的只是业主。这样,受损害的不仅是业主的利益,更有法制的尊严、政府的公信力和司法的公正,是整个社会的失败。”

  房地产专家韩世同不认同孙威力和周玉忠的做法,建议用一个新的法规来约束所有的房子,取消旧法。方法上参照社保,化整为零:“挪用的吐出来,谁违法抓谁。”

  维权路上的苦行僧

  10月23日下午一点半,孙威力手拿相机,返回《业主》编辑部。中午他接到电话,海珠区顺景雅苑业委会主任韩培丰在中大地铁口被人打伤,于是赶紧跑回家取了相机。万丰花园业委会主任王文和接过相机,准备去看韩培丰。

  “等等,找个小伙子陪你去吧。”见有人陪伴老王,孙威力才放下心来,径直坐到空调柜机对面,汗水已经濡湿了他的衬衫。他保持着挺直上身,露出适度的微笑,仿佛面前有一只镜头。这是一周的媒体包围带来的历练。

  回顾与周玉忠的交情,他已经记不得很多细节。当初准备打东悦居官司时,律师邻居暗示要收费。这个官司到底该怎么打,他心里没底,于是先跑到法院去咨询。出法院时,他见旁边有个律师事务所,便进去,遇到了周玉忠。周说能赢,他顺势问能否帮忙,周说可以。见周好说话,他试探要求免费,没想到周就同意了。

  在周玉忠的眼里,孙威力就是一个维权路上的苦行僧。三年来,周请他在外面吃过几次,他请周在家里吃过几次。周今年春节从湖南老家回来,给他带了点特产。

  如果有钱,孙威力不想这样。去年,他以7万块卖了1996年买的本田车,成了无车族后,再以8万元卖了花都的一套原价19万元的82平方米的房,家里只剩东悦居那套房。算起来,已经投了18万元到《业主》和网站上。幸好老婆说只要不卖唯一的住户就行,儿子说如果留了出国的钱和很重的保险就拿出来做事。

  前路问题,孙威力没想过。所承受的现实压力,他向记者一一道出,不过不希望被记录,避免被别有用心的人学去吓业主。

  “我所做的事就是为业主提供服务,以后能有钱当然最好。”他指着剪报墙上的“业主一家亲”的字幅说。

  外面冷却塔的嗡嗡声不绝地传来,恰似这一场维修资金的争执声。冷却塔不会一直吵下去,维修资金引起的争执呢?目前没人知道。

  10月19日,清漪园的业主和开发商因为维修资金问题发生争吵。

  乱象

  1 业主交了个人应缴的物业维修资金,却一样没有拿到自己的维修资金卡;

  2 收取业主维修资金没有统一标准;

  3 维修资金被开发商挪用;

  4 开发商跑了,没有留下其应缴的维修资金;

  5 维修资金官司一打好几年,且无下文;

  6 截至2006年9月底,全市商品房住宅维修资金的缺口约9亿元。

  7 《广东省物业管理条例》(1998年10月1日起施行)规定由建设单位缴交维修基金;建设部和财政部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(1999年1月1日起施行)规定由购房者缴交维修基金。上述两个文件对维修基金的缴交主体规定存在冲突。

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