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破解中国房地产投融资大迷局


http://house.sina.com.cn 2006年10月30日15:44 国际商报
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  融资:战略and战术

  融资是个问题,而且是个生死攸关的问题。在国家对房地产宏观调控的一轮轮“紧箍”政策效应之下,资金融通的速度和效率已经成为决定房地产项目生死的最重要因素。面对严格的土地政策和不利的金融政策,国内房地产开发商可能会发生战略战术上的变化。

  统计显示,房地产70%以上的资金来自银行贷款。由于近年来投资过热,开发商因银行筹款比例过高,自酬资金到位情况较差,房地产行业被列入信贷高风险行业。作为房地产融资的重要渠道,银行放贷的谨慎态度,在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈。

  在银根紧缩的情况下,为了减少对银行贷款的严重依赖,寻求多元化融资成为

房地产业融资的重要趋势。

  近两年,房地产信托日渐红火,信托项目受到了市场的热烈追捧。“尽管商业银行‘大哥大’的地位不会在短期内改变,但信托必定会成为开发商寻求银行外融资渠道时的第一落点。”金融信托专家孙飞认为,“比如说优先购买权信托模式,地产商的房子也卖了,融资也做了,可谓一箭双雕。信托公司发行地产项目优先购买权计划,既解决了融资需求,也帮助地产商解决了卖房困难。”

  他同时表示,信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产融离功能与权益重构功能,使它当仁不让地成为最佳融资方式之一。再与银行贷款充分结合起来,可以形成一种新的组合融资模式,即“自由资金+信托+银行”,特别适合国内的一些中小开发商。

  但中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜提出,简单地靠发信托凭证解决短期融资是可行的,但对长期的、大规模的项目还是非常有限的。

  今年3月,央行宣布建行和国开行分别进行住房抵押贷款证券化(MBS)和资产证券化(ABS)的试点工作。这一方案的事实,表明决策当局已经认可使用证券化方式解决银行“短借长贷”的期限结构问题。通过与资本市场的有效嫁接,可以解决银行资金流动性的后顾之忧,降低金融风险,从而增加商业银行的放贷意愿和实际放贷能力,为房地产行业的发展提供更为充足的资金支持。

  与住宅一样,REITs(不动产投资信托基金)的出现,使国内商业地产的投融资双方都看到了希望。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资,不会给企业增加债务负担;同时,它又以分散投资、降低风险为基本原则。很多业内外人士都十分看好REITs未来的发展前景。

  “真正意义上的房地产基金是可以发展的,基金并不针对哪个开发商的融资,而是解决整个房地产大盘的资金需求。”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生说,“REITs在欧美是成熟产品,中国目前还处于探索阶段。”

  虽然REITs带来的“新希望”在不断地召唤房地产的投资者。但在中国还没有产业基金法的情况下,房产基金不会在短期内对发展商起到支持作用。房地产投资基金缺位于市场,还需要一定的力度催生海外及国内房地产投资基金早日“破壳”。

  另外,从表面上看,房地产开发商寻求信贷之外的直接融资出路还有另一种选择———上市。但由于政策市场等因素,使上市融资之路对大多数房地产开发商来说仍然遥不可及。

  总体上,大型开发商的思路甚为明显。一方面,加固融资基础,扩大土地资源储备;另一方面,积极开拓融资渠道,逐步完成向专业投资商的战略转型。而对于众多中小型房地产商而言,重新拓宽融资渠道成为现实的选择,典当和产权交易都不失为可运用的融资手段。

  趋势:内修vs外引

  在经济全球化趋势下,作为中国重要支柱产业之一的房地产业也面临着加速全球化的趋势。在此大环境下,如何通过各方努力,打造中国房地产业品牌,和国际接轨,缩小与发达国家之间的差距是中国房地产业面临的重要挑战,也是中国房地产企业走向国际舞台的必经之路。

  2006年中国房地产业的重要特点之一就是开始全面走向国际化。房地产融资理念、项目运作、营销理念和模式都进一步专业化、国际水准化。房地产投资基金在业内已成为热门话题,更多企业开始尝试寻求境外基金的投入,同时也有更多的境外基金密切关注并介入国内房地产市场。

  在房地产融资模式方面,国际上多采用房地产基金投资模式,不是将钱直接投到具体项目上,而是投在所选的基金上,间接设置一道隔离墙,保证资金的安全。经过多年发展,国际房地产基金已经形成较完备的公司管理制度。他们更加关注市场的长远发展,更注重房地产市场的长期成长利益和回报。

  而国际化的路径是双向的,既包括境外基金、投资机构的进入,更重要的是国内房地产也将进一步走出国门,面向国际市场,参与国际竞争。

  目前国内房地产商最为迫切的问题是如何筹措到足够的发展资金,为此,个别房地产商不惜任何手段弄到资金。这种急于求成的心态可能影响到房地产行业下一步的健康发展。最近房地产市场上涌现的“基金热”、“REITs热”便是市场心态的一种折射。没有真正了解REITs的基本概念、运作方式,而过早地均沉浸在物业上市的狂热梦想中,这是非理性市场的表现。

  引进国外的基金或者REITs作为融资手段,无可厚非。但是过于看重短期融资的行为将有害于真正的REITs市场形成。

  作为借鉴者,应该看深刻理解其背后持有物业、善于经营以及规模效应等背后的商业理念。只有如此,地产金融工具才能为房地产业的发展提供有力支撑。(记者 齐薇薇)

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